Spese condominiali: come si ripartiscono tra proprietario e inquilino?

Con la nostra guida facciamo chiarezza su uno tra gli aspetti che crea maggiore confusione e contrasti in caso di affitto, la ripartizione delle spese condominiali tra proprietario e inquilino.

In particolare, andiamo a capire su cosa si pagano le spese condominiali, come si suddividono innanzitutto tra i condomini e poi, nel dettaglio, la ripartizione tra proprietario e inquilino. Nell’ultima parte della nostra guida, analizziamo responsabilità, conseguenze e azioni da intraprendere nel caso di mancato pagamento delle spese condominiali.

1. Parti comuni del condominio e spese condominiali
2. Quanto si paga in media per le spese condominiali
3. Come e quando pagare le spese del condominio
4. Chi paga le spese condominiali in caso di affitto?
5. Come si calcolano le spese condominiali a carico dell’inquilino
6. Quali sono le spese condominiali a carico del proprietario
7. Di chi è la responsabilità in caso di mancato pagamento delle spese condominiali?
8. Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali?
9. Come agire se l’inquilino non paga
10. Come funziona se l’inquilino paga una spesa non dovuta?
11. Le spese condominiali vanno in prescrizione?
12. Conguaglio condominio, cos’è e chi paga le spese?

 

1. Parti comuni del condominio e spese condominiali

Le spese condominiali rappresentano un obbligo di pagamento per la gestione, conservazione, manutenzione e uso delle parti comuni dell’edificio. L’elenco delle parti comuni del condominio è inserito nell’articolo 1117 del Codice Civile, così come modificato dalla legge n. 220 del 2012. Si tratta di un elenco non tassativo ma puramente esemplificativo, che distingue i beni comuni in tre grandi categorie:

• necessari – e quindi elementi strutturali come ad esempio suolo, fondazioni, muri maestri, pilastri e travi portanti, tetti e lastrici solari, scale… ed elementi necessari all’uso comune come portoni d’ingresso, vestiboli, anditi, portici, cortili, facciate, aree destinate a parcheggio;
• di pertinenza –  ovvero i locali destinati ai servizi comuni come portineria, lavanderia…;
• accessori – ovvero opere, le installazioni e i manufatti che possono servire per il godimento comune, come ascensori, pozzi, cisterne, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva…

Un elenco esaustivo delle parti comuni di uno specifico condominio può essere individuato nel regolamento di condominio o in una convenzione pattuita tra i condomini laddove non ci fosse un regolamento vero e proprio.

 

Calcolo delle spese condominiali

L’articolo 1104 del Codice Civile stabilisce che tutti i comproprietari debbano sostenere le spese relative alla fruizione delle parti comuni e dei servizi condivisi. Le parti comuni sono infatti irrinunciabili e indivisibili, per cui le spese condominiali devono necessariamente essere pagate da tutti i condomini. La ripartizione di tali spese avviene principalmente in base a due metodi:

• Sistema delle tabelle millesimali, secondo cui i diritti e quindi le spese di ciascun condomino relativamente alle parti comuni dipende dal valore della propria unità immobiliare, che viene espresso in millesimi.
• Regolamento condominiale, che può essere redatto in condomini con più di 10 abitanti e che può contemplare la possibilità di ripartire le spese per il numero di condomini a prescindere dalle quote di proprietà.

Le spese condominiali vengono generalmente distinte in due maxi-categorie: manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria. 

 

Spese di manutenzione ordinaria

Le spese condominiali di manutenzione ordinaria riguardano gli interventi svolti periodicamente per la conservazione delle parti dell’edificio che si deteriorano a causa dell’uso. Queste spese vengono stabilite nel preventivo di gestione condominiale in sede di assemblea, e includono ad esempio:

• La pulizia degli spazi comuni;
• La riparazione di portoni e finestre;
• La gestione dell’illuminazione;
• La manutenzione ordinaria degli ascensori, degli impianti di controllo elettrico e di riscaldamento centralizzato;
• La cura e la gestione del verde.

 

Spese di manutenzione straordinaria

Le spese condominiali straordinarie riguardano interventi di riparazione e sostituzione da effettuare una tantum sulle parti comuni o con carattere di particolare urgenza. In genere, si tratta di interventi particolarmente importanti con costi più incisivi rispetto agli interventi di manutenzione ordinaria. 

 

2. Quanto si paga in media per le spese condominiali

Secondo alcuni dati raccolti nel 2022, in media le spese condominiali in Italia si attestano sui 100 euro al mese, con oscillazioni che vanno dai 20 ai 200 euro a seconda dei casi. Questo divario dipende dai servizi e dalle attività offerte dal condominio, oltre che dalle dimensioni dell’appartamento.

 

3. Come e quando pagare le spese del condominio

In linea generale, una volta ricevuta la richiesta, il proprietario ha 2 mesi di tempo per pagare le spese condominiali. Il pagamento all’amministratore viene effettuaato direttamente la proprietario tramite versamento sul conto corrente del condominio, Mav bancari o in contanti (per cifre inferiori ai mille euro).

In caso di locazione, l’affittuario dovrà pagare l’importo al proprietario il quale provvederà a saldare la spesa con l’amministratore. L’inquilino deve versare la quota di spese condominiali entro 20 giorni da quando il proprietario le ha pretese. Tuttavia, prima di pagare può pretendere di vedere il dettaglio delle spese attraverso i relativi documenti giustificativi. Laddove il proprietario non risponda a tale richiesta, l’inquilino non è tenuto a corrispondere le somme in questione.

 

 

4. Chi paga le spese condominiali in caso di affitto?

L’articolo 1576 del Codice Civile stabilisce il criterio generale secondo cui il locatore deve eseguire tutte le riparazioni straordinarie necessarie mentre la piccola manutenzione spetta al conduttore. Questo significa che, in base alla legge, le spese ordinarie, incluse le spese condominiali, sono a carico dell’inquilino, mentre le spese di manutenzione straordinaria spettano al proprietario.

La legge comunque consente alle parti di stabilire autonomamente la ripartizione delle spese condominiali, fermo solo il divieto di imporre sull’inquilino le spese condominiali straordinarie.

 

5. Come si calcolano le spese condominiali a carico dell’inquilino

Abbiamo visto in precedenza che l’inquilino deve sostenere le spese di piccola manutenzione determinate dal normale deterioramento o uso del bene comune. Ma nella pratica, in cosa consistono le spese condominiali a carico dell’inquilino? Per toglierti ogni dubbio, ecco una lista delle principali spese condominiali a carico dell’inquilino:

• Servizi di pulizia;
• Funzionamento e manutenzione ordinaria ascensori, impianto antincendio, antenna televisiva, illuminazione…;
• Manutenzione ordinaria degli impianti di fornitura di luce, gas, acqua, aria condizionata e riscaldamento, incluso tutto ciò che riguarda lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
• Manutenzione ordinaria citofoni, grondaie, cancello, tetto e lastrico solare, aree verdi, arredi, serrature, cassette postali, contatori…;
• Spese per il portiere in misura del 90% (salvo diverso accordo tra le parti);
• Fornitura di altri servizi comuni.

 

6. Quali sono le spese condominiali a carico del proprietario

In caso di locazione, per quanto riguarda le spese condominiali, al proprietario spettano solo le spese di manutenzione straordinaria, quali:

• Rifacimento e manutenzione straordinaria delle facciate;
• Installazione e manutenzione straordinaria degli ascensori;
• Installazione e sostituzione degli impianti di riscaldamento, antincendio, di spurgo, d’illuminazione e antenne televisive ma anche di arredi, serrature, cassette postali, contatori, lampadine, nelle parti comuni interne all’edificio;
• Ricostruzione dell’androne o delle scale;
• Sostituzione di citofoni, grondaie, ringhiere, piante nelle aree verdi…;
• Compenso amministratore del condominio e pagamento premi assicurazione condominiale.

 

 

7. Di chi è la responsabilità in caso di mancato pagamento delle spese condominiali?

In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, il proprietario rimane sempre l’unico responsabile nei confronti del condominio. Per cui, anche laddove fosse l’inquilino ad essere insolvente, sarà il proprietario dell’unità immobiliare ad essere perseguibile legalmente.

Tuttavia, in tali circostanze, il locatore può esercitare il diritto di rivalsa nei confronti dell’inquilino insolvente e richiedere il rimborso delle spese sostenute entro 60 giorni. Trascorso tale termine senza che l’inquilino provveda al pagamento, il proprietario potrà richiedere la risoluzione del contratto di affitto.

 

8. Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali?

Nel caso in cui l’inquilino non dovesse versare le spese condominiali, sarà il proprietario a dover coprire le spese per non incorrere in azioni legali da parte del condominio.

Per ritardi nei pagamenti di qualche giorno, non ci sono conseguenze economiche. In caso di morosità, l’amministratore deve inizialmente sollecitare il proprietario ai pagamenti tramite comunicazione scritta. In caso di mancato riscontro ai solleciti, l’amministratore potrà chiedere la riscossione forzosa del credito entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. 

Se questo non dovesse bastare ad ottenere le somme dovute, l’amministratore deve comunicare i dati anagrafici del debitore ai creditori che possono agire direttamente contro i condomini morosi. Verrà quindi avviato il pignoramento di conto corrente, stipendio, pensione, e casa.

 

9. Come agire se l’inquilino non paga

L’inquilino non può versare direttamente le somme dovute all’amministratore di condominio, a meno che non ci sia l’autorizzazione del proprietario dell’immobile. Allo stesso modo, l’amministratore non può pretendere dall’inquilino il pagamento del canone previsto ma dovrà interfacciarsi con il proprietario. 

Se l’inquilino non paga, sarà dunque il locatore a dover anticipare i pagamenti dovuti per poi rivalersi sull’inquilino per ottenere le somme dovute, fino ad arrivare alla possibilità di sfratto in caso le spese condominiali non corrisposte si riferiscano ad almeno due mensilità e l’inquilino non proceda al pagamento entro 60 giorni dalla richiesta del locatore.

 

10. Come funziona se l’inquilino paga una spesa non dovuta?

Se l’inquilino dovesse pagare una spesa non dovuta, potrà richiedere in tribunale la restituzione delle somme versate. Per ottenere la restituzione di tali somme, deve però dare prova del pagamento tramite ricevute o trasferimenti bancari oltre alla prova della mancata giustificazione del pagamento.

 

11. Le spese condominiali vanno in prescrizione?

Le spese condominiali vanno in prescrizione. Per quanto riguarda la responsabilità del proprietario nei confronti del condominio, l’articolo 2948 del Codice Civile stabilisce che le spese ordinarie di gestione vadano in prescrizione dopo 5 anni. Tale termine decorre a partire dalla data di delibera di approvazione del rendiconto. Per le spese straordinarie si applica invece l’articolo 2046 del Codice Civile, che prevede la prescrizione di ogni tipo di debito. In questo caso, il termine diventa di 10 anni.

Nel rapporto locatore/inquilino, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali il locatore ha diritto entro 2 anni, dall’ultima richiesta formale, di esigere il pagamento degli oneri condominiali. Decorso questo termine, il diritto di credito si prescrive e l’inquilino non deve più pagare gli arretrati.

 

 

12. Conguaglio condominio, cos’è e chi paga le spese?

Ogni anno l’amministratore fa una stima delle spese di manutenzione ordinarie per la gestione dell’edificio e le ripartisce tra i proprietari in base ai millesimi o al regolamento condominiale. A fine anno, tale preventivo viene confrontato con le spese effettivamente sostenute e la differenza risultante viene definito conguaglio.

Il conguaglio delle spese condominiali puó essere:

• Attivo, quando i soldi versati sono maggiori rispetto alle spese sostenute. In questo caso il proprietario è a credito e l’amministratore dovrà restituirgli la differenza.
• Passivo, quando i soldi versati non sono stati sufficienti a coprire tutte le spese sostenute. In questo caso il proprietario è in debito e dovrà versare delle somme aggiuntive.

Tali spese si riferiscono alla manutenzione ordinaria dell’edificio per cui risultano a carico dell’inquilino dell’appartamento. Anche se il conguaglio dovesse sopraggiungere una volta terminato il contratto di affitto, l’ex affittuario è sempre tenuto a pagare la somma al vecchio padrone di casa. In caso contrario il proprietario dell’appartamento può chiedere un decreto ingiuntivo e portare l’ex inquilino in tribunale.

 

Per Riassumere

Se abiti in un condominio, oltre alle spese relative al tuo appartamento dovrai sostenere anche le spese condominiali che riguardano la fruizione delle parti e dei servizi in comune. Se hai messo in affito il tuo immobile, le spese condominiali potranno essere condivise con l’inquilino in base ad accordi contrattuali o alle disposizioni di legge. Il Codice Civile prevede in particolare l’obbligo per il proprietario di farsi carico delle spese di manutenzione straordinaria, che non possono mai essere a carico dell’inquilino.

Le spese di manutenzione ordinaria, quali le forniture di servizi e la manutenzione degli ascensori, ricadono generalmente sull’affittuario. Laddove l’inquilino non dovesse pagare le spese condominiali, il proprietario dovrà anticipare le spese di propria tasca per evitare provvedimenti penali da parte dell’amministrazione, che possono portare anche al pignoramento dei beni.

Il locatore potrà poi rivalersi sull’inquilino per le somme dovute. Se sono dovute più di due mensilità e sono trascorsi più di 60 giorni dalla richiesta formale del locatore, esso potrà procedere con lo sfratto dell’inquilino moroso. Laddove le spese preventivate in bilancio siano inferiori o superiori a quanto effettivamente speso nel corso dell’anno, il conguaglio sarà sempre a carico dell’inquilino in quanto riferito alle spese ordinarie.

Se sono trascorsi due anni dal mancato pagamento, senza ulteriori interventi da parte del proprietario, l’inquilino non è più tenuto al pagamento delle spese condominiali. Trascorso questo termine, le spese condominiali dovute dall’inquilino al proprietario cadono in prescrizione.

Per il proprietario i termini di prescrizione nei confronti del condominio sono invece di 5 anni sulle spese ordinarie e 10 anni sulle spese straordinarie.