Diana della SpinaIl subaffitto è una soluzione scelta da chi deve lasciare il proprio appartamento per qualche mese, ma anche da chi si ritrova ad affittare un appartamento che costa troppo – e ne sono sempre di più! Molti però si chiedono se il subaffitto sia legale, se sia necessario pagare le tasse sul canone di sublocazione, chiedere il consenso del proprietario dell’appartamento.
Trovi la risposta a questa ed altre domande qui sotto, quindi continua a leggere.
1. Che Cos’è il Subaffitto?
Il subaffitto è semplicemente un tipo di contratto di locazione stipulato per un appartamento, o anche per una parte di un appartamento, ad esempio una stanza. La differenza con i tipi di contratto di locazione più diffusi è che chi stipula il contratto di subaffitto a sua volta è già conduttore di un appartamento.
In parole più semplici, se tu hai affittato un appartamento, sei già parte di un contratto di locazione. Con il subaffitto, a tua volta decidi di stipulare un nuovo contratto di locazione, per l’intero appartamento, o anche per una singola stanza.
Questo nuovo contratto è indipendente dal contratto che hai stipulato con il proprietario di casa. Si tratta di un nuovo contratto, stipulato tra te e e la persona cui cedi una stanza, o anche l’appartamento.
2. Il Subaffitto è Legale?
Molte persone pensano che il subaffitto non sia legale. Questo perché, in genere, quando stipulano il contratto di locazione il proprietario dell’immobile mette bene in chiaro che non vuole che il suo inquilino subaffitti l’appartamento. Quindi inserisce nel contratto una clausola che vieta il subaffitto.
Il proprietario di un immobile può disporre della sua casa come meglio crede, e scegliere di rescindere il contratto di locazione se scopre che il suo inquilino ha affittato una stanza. Ma questo non significa che il subaffitto sia illegale.
Il subaffitto infatti è previsto dal Codice Civile. Ecco cosa dice l’articolo 1594:
Il conduttore, salvo patto contrario, ha facoltà di sublocare la cosa locatagli, ma non può cedere il contratto senza il consenso del locatore. Trattandosi di cosa mobile, la sublocazione deve essere autorizzata dal locatore o consentita dagli usi.
Il Codice Civile ci fa capire che subaffittare un intero appartamento non è possibile, a meno che il proprietario non dia il suo consenso. Il caso del subaffitto di una stanza o di una parte dell’appartamento è un po’ diverso. Il Codice Civile non ne parla, ma secondo l’articolo 2 della legge n. 392 del 1978, Disciplina delle locazioni di immobili urbani, subaffittare una stanza è sempre possibile, a meno che il proprietario non lo vieti.
Però ricorda che il subaffitto è ammesso solo per i contratti 4 + 4 o anche 3 + 2. Invece è vietato per i contratti transitori, e per i contratti transitori per studenti.
3. Come Faccio a Sapere se nel Mio Caso il Subaffitto è Ammesso?
Per conoscere la risposta a questa domanda basta leggere il contratto di locazione.
Alla stipula del contratto di locazione, in genere il proprietario inserisce una clausola specifica sul subaffitto. Molti proprietari lo vietano, per motivi che ti spieghiamo tra un attimo. Ma alcuni proprietari includono una clausola che ti permette di concedere una o più stanze in sublocazione.
4. E Se il Mio Contratto di Locazione non Contiene una Clausola sul Subaffitto?
Se hai letto il contratto di locazione, ed hai scoperto che una clausola sul subaffitto non esiste, contatta il proprietario dell’immobile, e discuti con lui della questione, poiché la decisione spetta a lui o lei.
5. Ho Parlato con il Mio Proprietario di Casa, e Mi Permette di Subaffittare una Stanza. Cosa Devo Fare Adesso?
Se hai ricevuto il permesso di subaffittare una stanza nel tuo appartamento, devi stipulare un contratto di subaffitto. I passi da seguire sono più o meno gli stessi di quelli che hai compiuto quando hai stipulato il tuo contratto con il proprietario di casa:
- il primo passo è inviare al proprietario di casa una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera devi precisare per quanto tempo dura il subaffitto, quante stanze hai deciso di subaffittare, e fornire le generalità del sub-inquilino
- il secondo passo è stilare il contratto di sublocazione, e concluderlo come un qualsiasi altro normale contratto di affitto. Se non stai come stilare questo contratto, qui trovi un modello di contratto di subaffitto da scaricare, stampare e compilare
- il terzo passo è registrare il contratto di sublocazione, versando l’imposta di registro del 2%. Il contratto va registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla sua stipula. L’imposta di registro va versata mediante il Modello F24 Elide
6. Cosa Succede Se Non Invio la Comunicazione?
In questo caso il proprietario di casa può decidere di rescindere il contratto di locazione, e di chiedere a te ed al sublocatario di liberare immediatamente l’immobile.
7. Cosa Succede Se Non Stipulo il Contratto di Subaffitto?
Ti esponi agli stessi rischi ed alle stesse sanzioni dei proprietari di casa che affittano in nero. Scopri tutte le sanzioni e tutti i rischi degli affitti in nero qui.
8. Cosa Succede Se Subaffitto Casa ad uno Straniero?
Straniero non dice molto. Questa persona è cittadina di un Paese dell’Unione Europea? Se sì, non dovrai fare nulla. Se invece la persona è cittadina di un Paese non dell’Unione Europea, ad esempio gli Stati Uniti, l’Australia, il Giappone ma anche altri, dovrai denunciare il subaffitto compilando la dichiarazione di ospitalità.
9. Quanto Può Durare il Contratto di Subaffitto?
Il contratto di subaffitto deve durare sempre meno del contratto di locazione che hai stipulato con il proprietario dell’immobile. Quindi se hai stipulato un contratto 4 + 4, potrai subaffittare l’appartamento per un periodo massimo di 4 anni, più eventualmente altri 4. Se invece hai stipulato un contratto della durata di 3 + 2, il subaffitto durerà massimo 3 anni, più altri 2.
10. Sono un Proprietario di Casa ed il Mio Inquilino non Paga l’Affitto. Su Chi Posso Rivalermi?
Se il tuo inquilino non paga il canone di locazione, puoi chiedere il versamento del canone sia al tuo inquilino, che al sublocatore. Infatti entrambe questi soggetti sono responsabili in solido per i rispettivi debiti.
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11. Sono un Proprietario di Casa, e Voglio Affittare una Stanza nell’Appartamento Dove Vivo. Posso Stipulare un Contratto di Sublocazione?
No, perché sei il proprietario dell’immobile. Quindi se vuoi affittare una o più stanze del tuo appartamento dovrai scegliere tra una delle 4 formule di contratto di affitto classiche. Il contratto di sublocazione può essere stipulato solo dal conduttore.
12. Sono un Proprietario di Casa ed ho Scoperto che nel mio Appartamento Vivono Altre Persone Oltre al Conduttore. Cosa Succede?
Dipende dai casi. Il tuo inquilino ha il diritto di ospitare altre persone in casa sua, anche per periodi di tempo molto lunghi. Bisogna capire se le persone che hai scoperto in casa sono semplici ospiti, o se invece il tuo inquilino ha subaffittato l’appartamento al nero. Provare un subaffitto al nero è molto difficile, ma la Corte di Cassazione di recente ha fornito alcune indicazioni. La presunzione di un contratto di subaffitto al nero scatta quando:
- nell’immobile trovi persone che non sono parenti o affini fino al quarto grado del tuo inquilino
- l’appartamento è occupato da persone che non sono ospiti del tuo inquilino
in pratica deve trattarsi di persone completamente estranee all’inquilino, che magari nel frattempo si sono anche intestate utenze telefoniche. L’ospitalità, anche per periodi molto lunghi, di parenti ed amici è ammessa.
13. Sono un Proprietario di Casa. Per Evitare il Subaffitto in Nero Posso Inserire nel Contratto una Clausola che Vieta l’Ospitalità?
Secondo la Corte di Cassazione una clausola che vieta al tuo inquilino di ospitare altre persone nell’appartamento è nulla. Quindi tu potrai inserirla, ma se il tuo inquilino sceglie di ospitare altre persone e tu lo citi in giudizio, il giudice darà ragione all’inquilino.
14. Sono un Proprietario di Casa, ed ho Scoperto che il Mio Inquilino ha Creato un Airbnb nel Mio Appartamento.
Questo è un classico caso di subaffitto al nero. Non si tratta di ospitare un amico o un parente che contribuisce alle spese, o che magari resta nell’appartamento per uno o due anni. Né del caso in cui due persone decidono di andare a vivere insieme, ma solo una di esse è intestataria del contratto di locazione.
Se scopri che il tuo inquilino sta pubblicizzando una camera su qualsiasi piattaforma di intermediazione immobiliare, è un tuo diritto rescindere immediatamente il contratto di locazione, e chiedere all’inquilino di liberare l’appartamento.
15. Ho Subaffittato Una Stanza ma Il Sub-Conduttore non Paga l’Affitto. Cosa Faccio?
Per cautelarti da un eventuale sfratto per morosità nei tuoi confronti, dovrai versare al proprietario di casa anche la quota del canone di locazione che il sub-inquilino non vuole pagare. Il contratto di subaffitto è un contratto in tutto e per tutto autonomo dal contratto di locazione che tu hai stipulato con il proprietario di casa. Se hai regolarmente registrato il contratto di subaffitto, potrai sfrattare il subaffittuario.
In genere avviare una procedura di sfratto per recuperare il canone di sub-locazione può avere costi superiori alle somme che il sub-inquilino non ha versato. Quindi il nostro consiglio è di fare il possibile per cercare di cautelarti dal rischio di morosità in via preventiva.