Il Verbale di Riconsegna dell’Immobile

Se sei un proprietario di casa, prima o poi l’immobile che hai locato al tuo inquilino ti verrà restituito. Se sei un inquilino la situazione non cambia: alla fine del contratto di locazione dovrai riconsegnare l’immobile. Come gestire però questa fase al meglio per evitare, nel miglior caso, incomprensioni? Te lo spieghiamo in questa guida.

La riconsegna dell’immobile

Il momento della riconsegna dell’immobile è una fase importante, perché:

• permette al proprietario di casa di verificare che l’inquilino abbia tenuto l’immobile in buono stato, senza causare danni
• permette all’inquilino di dimostrare di non aver causato danni e quindi di ricevere la caparra versata all’atto della firma del contratto di locazione

Questo almeno in teoria. In pratica, le cose stanno un po’ diversamente. Se proprietario ed inquilino entrano in causa, molte volte l’occasione è data proprio dalla restituzione dell’immobile alla fine del contratto di locazione. Come mai? Perché le parti hanno un’idea diversa di come l’immobile sia stato tenuto durante la locazione.

La prassi

Come forse avrai già avuto modo di sperimentare, di norma accade che prima di firmare il contratto di locazione il proprietario e l’inquilino compiano una verifica sommaria dello stato dell’appartamento.

A volte lo stato dell’appartamento è descritto nel contratto di locazione. Ma si tratta nella maggior parte dei casi di una descrizione generica, come ad esempio “immobile costituito da 5 locali più cantina” o diciture simili.

Questa descrizione non riesce a dare conto dello stato della manutenzione dei locali. In altre parole, la descrizione generica “immobile costituito da 5 locali” non ti dice se:

• gli infissi sono in buone condizioni
• le prese di corrente e l’impianto elettrico sono funzionanti
• le porte sono integre
• dopo aver firmato il contratto il tuo inquilino ha iniziato a fare buchi nelle pareti divisorie
• dopo la firma del contratto l’inquilino ha dipinto le pareti

o causato altri danni che andranno sistemati prima di poter affittare nuovamente l’immobile. A questo punto ti starai chiedendo cosa succeda alla fine del contratto.

La riconsegna chiavi senza verbale

Succede che tu avevi consegnato l’appartamento in uno stato e ti viene restituito in un altro. Se nel contratto avevi inserito una descrizione generica dell’immobile, non puoi contestare all’inquilino di aver restituito l’immobile in uno stato peggiore. Numerose sentenze della Corte di Cassazione si sono già occupate di questa tematica, tuttavia immaginiamo tu voglia evitare in ogni modo un procedimento giudiziario per questioni di questo tipo.

Se le opinioni del proprietario e dell’inquilino sono diverse e sei il proprietario, non potrai trattenere la caparra per far ridipingere le pareti, tappare i buchi o sostituire le porte. Se ci provi, l’inquilino potrà contestarti di aver ricevuto un immobile tale e quale a quello che ti ha restituito.

Tornando all’esempio di prima,  tu hai dato in locazione un immobile costituito da cinque locali in buono stato e lui ti ha restituito un immobile di cinque locali in buono stato, almeno secondo la sua personalissima opinione.

Il verbale di riconsegna immobile

Come fare quindi in questi casi per tutelare entrambe le parti? Senza entrare troppo in tecnicismi, ti diciamo che per cautelarti è sufficiente un verbale di riconsegna dell’immobile.

Il verbale di riconsegna dell’immobile è una scrittura privata stipulata tra proprietario ed inquilino. La legge non prescrive un modello, quindi potrai stilare il verbale di riconsegna dell’immobile come preferisci. L’importante è che il verbale contenga alcune informazioni essenziali che ti elenchiamo:

• i dati del conduttore, del locatore e dell’immobile
• tinteggiatura dell’appartamento prima della sua restituzione
• stato di ciascuno dei locali (cucina, bagno, salotto, camera da letto)
• condizioni di eventuali pertinenze (box auto, giardino, cantina, terrazzo)
• pavimenti e loro stato
• informazioni sui muri
• stato degli infissi
• tutti i dettagli sull’impianto di riscaldamento, condizionamento, elettrico, del gas e sugli impianti igienico-sanitari
• letture di tutti i contatori (acqua, gas, elettricità)
• informazioni sull’impianto telefonico e internet
• stato del citofono e dell’antenna televisiva

Queste informazioni sono utili per capire e documentare se l’appartamento sia stato tenuto in buone condizioni o meno.

Se scegli di utilizzare un verbale di riconsegna dell’immobile, i nostri consigli sono i seguenti:

• prima di firmare il contratto, documenta lo stato di manutenzione del tuo appartamento facendo fotografie di ogni locale e dei contatori
• allega al contratto una scrittura dove descrivi lo stato di manutenzione di ciascun locale ed impianto e fornisci anche le letture di ogni contatore

Queste scritture ti saranno utili alla fine del contratto, per verificare l’effettivo buono stato dell’immobile.

Ricorda che se non adotti queste precauzioni, l’immobile si presume “in buono stato” sia all’atto della consegna che all’atto della restituzione. Quindi in caso di eventuali danni non potrai rivalerti sull’inquilino trattenendo la caparra. Esaminiamo ora alcuni casi particolari.

Verbale riconsegna immobile: alcuni casi particolari

Vediamo quindi alcuni casi particolari di verbali per la riconsegna degli immobili ed in particolare:

• per gli inquilini morosi
• in caso di recesso anticipato
• gli immobili arredati

Il verbale di riconsegna per l’inquilino moroso

Il verbale di riconsegna dell’immobile per l’inquilino moroso non presenta differenze significative da un verbale generico. Il mancato pagamento dei canoni di locazione è una questione distinta da eventuali danni arrecati all’appartamento e che va valutata separatamente.

Tuttavia, come immaginerai, potrebbe essere più complesso ottenere la firma del verbale da parte di un inquilino moroso.

Verbale di riconsegna in caso di recesso anticipato

In caso di recesso anticipato, è sufficiente utilizzare un  verbale di riconsegna dell’immobile standard. Non è necessario precisare che il contratto di locazione è stato rescisso in maniera anticipata.

Tuttavia non dimenticare di verificare che nel contratto di locazione non siano presenti voci che ti vincolano al rispetto di condizioni per il recesso anticipato, come ad esempio un congruo preavviso temporale

Il verbale di riconsegna dell’immobile arredato

Se hai dato in locazione un immobile arredato, il verbale di riconsegna dell’immobile deve specificare anche lo stato di manutenzione di ciascuno dei mobili, suppellettili ed elettrodomestici di cui l’appartamento era dotato all’inizio del contratto. Può essere utile stilare una lista del contenuto da allegare al contratto e documentare lo stato di manutenzione degli immobili tramite fotografie.

La restituzione del deposito cauzionale

Quando l’inquilino ti presenta il verbale di riconsegna dell’immobile sei tenuto a restituirgli il deposito cauzionale, se l’appartamento è in uno stato analogo a quello in cui era all’inizio del contratto.

Attenzione: stato analogo e normale usura sono due concetti diversi. Se affitti un appartamento per sei anni, è normale che l’impianto di riscaldamento sia invecchiato. Se il tuo appartamento ha infissi in legno, è probabile che dopo anni il legno inizi a rovinarsi, solo per fare due esempi comuni. Queste situazioni non possono essere imputate all’inquilino, ma alla normale obsolescenza di tutti gli impianti e dei materiali.

Quindi, la caparra dell’inquilino non può essere trattenuta per riparare i danni causati dal trascorrere del tempo, fattore che ovviamente non può essere imputato agli inquilini.

L’inquilino ha solo l’obbligo di tenere l’appartamento in buono stato. Puoi trattenere la caparra solo per coprire evidenti danni causati dal tuo inquilino, se questi danni possono essere documentati grazie al verbale di riconsegna dell’immobile, ma anche a foto, elenchi o altri documenti predisposti prima della consegna dell’appartamento. Diversamente la caparra andrà sempre restituita.

Considera infine che, in caso di danni, non potrai trattenere parte della caparra senza il parere favorevole dell’inquilino, che ha la facoltà di far stimare il danno per ricevere una valutazione oggettiva dei danni riscontrati.

[contact-form-7 id=”11484″ title=”Verbale Riconsegna Immobile”]

Fac-simile del verbale di riconsegna dell’immobile

Per agevolarti nella stesura del verbale di riconsegna dell’immobile, mettiamo a tua disposizione un fac-simile. Si tratta di un modello standard, che potrai scaricare, adattare alle tue esigenze e stampare.

Il fac simile da stampare

VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE

OGGETTO : Verbale di riconsegna dell’immobile sito in ______________

In data __________ il conduttore _____________________________  alla presenza di __________________ (eventuali testimoni), riconsegna al locatore ____________  l’immobile in oggetto comprensivo delle relative pertinenze ed accessori :

• _______________________________________________________________________
• presenta i seguenti danni: __________________________________________________
• gas (contatore n. _________ lettura)
• luce (contatore n. _________ lettura)
• acqua (contatore n. _________ lettura)
• telefono (contatore n. _________ lettura)

Il locatore __________________ dichiara che il conduttore________________ ha effettuato il pagamento relativo sia a tutti i canoni che agli oneri accessori.

Il locatore restituisce il deposito cauzionale di Euro ___________________________ con gli interessi legali maturati e pari a Euro _____________________________

Con tale atto le parti attestano di non avere più nulla a pretendere per l’intercorso rapporto, il quale cessa a tutti gli effetti di legge in data odierna.

Il locatore                                                                     Il conduttore

 

____________________________        ____________________________