10 domande e risposte ai dubbi sull’atto di compravendita immobiliare

In questa guida risponderemo a dieci dei dubbi più comuni sull’atto di compravendita immobiliare. Ecco tutto quello che dovresti sapere e che ti sei chiesto almeno una volta in merito a questa importante procedura.

È obbligatorio?

La prima delle domande che ci viene posta più spesso in merito all’atto di compravendita immobiliare e se questo sia obbligatorio.

La risposta è sì; tutte le transazioni che prevedono il passaggio di proprietà di un immobile a qualunque titolo avvenga il trasferimento, devono essere registrate formalmente.

La registrazione avviene proprio tramite l’atto di compravendita che, oltre ad includere i dettagli relativi al pagamento o alla cessione dell’immobile, conterrà anche tutta una serie di dettagli relativi all’immobile stesso.

Si tratta di una precisazione fondamentale in quanto ciò che è contenuto nell’atto di compravendita potrà essere utilizzato per tutto quello che prevede la legge in materia. Si tratta quindi a tutti gli effetti di un contratto vincolante tra le parti.

È diverso dal rogito notarile?

Molte persone si chiedono anche se l’atto di compravendita immobiliare sia qualcosa di diverso rispetto al rogito notarile.

La risposta è no: si tratta semplicemente di due modi diversi che vengono utilizzati per definire il medesimo atto che certifica il passaggio di una proprietà.

A questo proposito è utile precisare che oltre al mero passaggio di proprietà l’atto di compravendita immobiliare contiene anche i dettagli relativi a pagamenti inclusa la presenza di un mutuo o di un’ipoteca legati all’acquisto dell’immobile stesso.

Per approfondire ulteriormente tutti gli aspetti che riguardano il rogito, ti invitiamo anche a leggere la guida che abbiamo dedicato all’argomento.

L’atto di compravendita tra privati è necessario?

Un’altra domanda molto comune per questo argomento è se l’atto di compravendita immobiliare sia necessario anche quando viene effettuato tra privati.

Considera che l’obbligo in merito al rogito notarile non cambia in base ai venditori o agli acquirenti; questo significa che sarà obbligatorio stipularlo anche quando la compravendita avviene tra due soggetti privati. Al di là del tipo di venditore/acquirente non cambiano infatti gli obblighi di legge relativi alla registrazione dei passaggi di proprietà.

Rispondiamo ora ad un dubbio che potrebbe interessare direttamente molte persone.

Dove trovarlo?

Cosa succede se smarrisci l’atto di proprietà viene smarrito ma hai la necessità di trovarne una copia?

Anche se è consigliato custodire sempre con cura tutti gli atti di compravendita, nel caso in cui tu perdessi un rogito notarile considera che questo potrà essere recuperato.

Trattandosi di un atto formale stipulato presso un notaio, esiste l’obbligo di registrazione e di deposito dello stesso. Potrai quindi richiedere alla conservatoria di ricevere una copia dello stesso. Per reperire l’atto è necessario che tu sia a conoscenza almeno dei dati principali cioè la data dell’atto, quelli delle parti coinvolte, il nome notaio che ha effettuato il rogito e la registrazione dello stesso.

Ad ogni modo non dimenticare che in alternativa potresti anche richiedere copia dello stesso al notaio che ha effettuato l’atto, soprattutto se si tratta di un procedimento recente e che ti ha coinvolto direttamente.

Quanto costa?

Un altro dei dubbi che vengono posti molto frequentemente in merito agli atti di compravendita riguarda il loro costo. Considera indicativamente che per un atto di compravendita immobiliare di una casa saranno necessari in media duemila euro euro.

Si tratta tuttavia di una cifra del tutto indicativa in quanto il costo dipende da alcune variabili:

• onorario del notaio
• spese di registro
• tassazione

Considera che all’atto di compravendita dovrai versare anche la cifra relativa alla tassazione specifica per quel tipo di immobile. Essa dipenderà quindi dall’immobile oggetto della compravendita; a titolo di esempio nel caso in cui acquistassi una prima casa la tassazione sarà ridotta al 2% del valore catastale, con questa percentuale che sale al 9% qualora la compravendita riguardi una seconda casa.

Tieni presente ad ogni modo che prima dell’affidamento dell’incarico ad un notaio avrai la possibilità di chiedere un preventivo di spesa con il dettaglio dei costi che dovrai affrontare per l’immobile specifico.

È obbligatorio anche senza passaggio di denaro?

Un altro dei dubbi sulla compravendita è quello dell’obbligo nel caso non ci sia un passaggio di denaro ma solo di proprietà. Tieni presente che anche in questo caso l’atto è obbligatorio in quanto lo scopo principale è registrare appunto il passaggio di proprietà, a qualsiasi titolo esso venga effettuato.

Anche in caso di cessione di un immobile ad altro titolo sarà quindi necessario effettuare il rogito notarile.

È diverso dal compromesso?

In merito al rogito potresti chiederti quali siano le differenze rispetto al compromesso di acquisto. Si tratta di due atti molto diversi. Considera che la differenza principale è costituita dal fatto che l’atto di compravendita sancisce la vendita effettiva dell’immobile, mentre il compromesso è un accordo preventivo rispetto al rogito.

Questo non significa che anche il compromesso d’acquisto non abbia un valore legale; tuttavia la vendita diverrà tale appunto con l’atto.

Ti suggeriamo di leggere la guida che abbiamo dedicato a questo tema per conoscere tutto sui compromessi immobiliari.

Cosa accade se non viene trascritto?

Nel caso in cui un atto non sia stato trascritto, la vendita sarà comunque valida ma potrebbero insorgere diversi problemi.

Potrebbe accadere infatti che un terzo dichiari di essere proprietario, o ancora, che il proprietario venda l’immobile a più persone.

In alcuni casi potrebbe essere necessario il ricorso ad un giudice, ma si tratta tuttavia di casi limite; se fossi coinvolto in uno di questi eventi specifici, ti consigliamo di rivolgerti ad un legale per comprendere tutti i dettagli della procedura, che non possiamo trattare qui.

È obbligatorio per gli immobili diversi dalle case?

L’atto di compravendita immobiliare deve essere redatto per ogni tipo di compravendita; questo significa che dovrai necessariamente stipularlo anche se a essere messa in vendita non è una casa.

In altre parole, anche se la maggior parte delle persone ha esperienza di questa procedura per quanto riguarda le case, essa sarà necessaria ad esempio anche per gli immobili commerciali, produttivi, per i negozi o per i terreni.

Può essere annullato?

Rispondiamo infine all’ultimo dubbio su questo tipo di atto, cioè la possibilità di annullamento.

Considera che di norma un atto di compravendita non può essere annullato. Tuttavia questo sarà possibile solo nel caso in cui siano presenti motivi sostanziali e gravi, come ad esempio condizioni dell’immobile diverse rispetto a quelle pattuite in origine o ancora, emerga un chiaro tentativo di truffa o di dolo.

Si tratta ad ogni modo di casi che verranno valutati di volta in volta e che potrebbero richiedere anche l’intervento di un giudice. Nulla esclude però la possibilità di giungere ad un accordo privato tra le parti per l’annullamento che dovrà però, ancora una volta, essere formalizzato e registrato per certificarne la validità.