Certificato di abitabilità: come ottenerlo?

In questo post ti parleremo del certificato di abitabilità: scopriremo di cosa si tratta, le differenze rispetto al certificato di agibilità, ti spiegheremo come si ottiene, quanto costa e quali sono gli obblighi in merito.

Concluderemo con il caso specifico dell’abitabilità per le case vecchie e prive di certificato. Iniziamo però dal capire meglio di cosa stiamo parlando.

Cos’è il certificato di abitabilità

L’attuale legislazione sull’abitabilità deriva dal DPR 6 Giugno 2001, n°380, intervenuto per sancire definitivamente quali siano gli obblighi in merito alla certificazione. Entrando nel dettaglio, il certificato di abitabilità è un documento che attesta la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi istallati” (art. 24, 1° comma).

Da quanto detto, avrai capito che la certificazione non riguarda solo l’immobile in sé; entrando più nello specifico essa fa riferimento a più ambiti, che includono:

• igiene e salubrità
• risparmio energetico
• sicurezza e conformità degli impianti installati
• il progetto depositato

In altre parole, la certificazione di abitabilità serve ad attestare che l’immobile sia effettivamente congruo per essere utilizzato come abitazione o per un utilizzo che includa la presenza di persone.

Abitabilità vs agibilità

Quanto ti abbiamo detto prima rende necessaria una precisazione; ti sarà capitato di sentire parlare di abitabilità e di agibilità in riferimento agli edifici. Seppure questi due termini avessero un significato leggermente diverso in origine, sono spesso utilizzati come sinonimi e come tali sono stati definiti anche dalla più recente normativa.

In precedenza esistevano due certificati distinti che oggi rientrano sotto il campo di competenza del solo certificato di abitabilità.

A chi si richiede?

Fino al 2016 il certificato di abitabilità doveva essere richiesto al comune nel quale era ubicato l’immobile interessato. Il comune provvedeva ad acquisire la documentazione necessaria e a trasmetterla poi al catasto.

A partire dal 2017, il certificato non viene più emesso dal comune, ma è stato sostituto da una certificazione emessa da un tecnico accreditato, che attesta la conformità degli impianti, la loro sicurezza, la presenza del collaudo e delle condizioni sanitarie minime per l’abitabilità di un edificio.

Quanto costa?

Il prezzo non risponde ad uno standard preciso: considera che l’importo richiesto per l’emissione della certificazione dipenderà da diversi fattori. Sulla tariffa finale influiscono maggiormente la necessità di collaudo statico e la sua complessità, oltre alla redazione o ricerca di altra documentazione necessaria.

Se sei in procinto di effettuare dei lavori o stati per terminarli, verifica che i tecnici incaricati del progetto o dell’esecuzione siano autorizzati all’emissione di questo certificato, che molto spesso rientra nelle competenze di progettisti e costruttori.

Tornando ai costi, tieni presente che tra diritti di segreteria, sopralluoghi e collaudi i prezzi si aggirano in media intorno ai 600 euro. Si tratta tuttavia di una cifra media indicativa, che non considera edifici di grandi dimensioni e casi particolari.

Quando è obbligatorio

A questo punto immaginiamo tu ti stia chiedendo quando sia necessario presentare un certificato di agibilità. Considera che per gli edifici di nuova costruzione e per gli interventi su quelli esistenti, è obbligatorio presentare un certificato entro i trenta giorni dalla fine dei lavori.

La trasmissione del documento, dove richiesto, avviene solitamente a carico del tecnico incaricato.

Pur non essendo obbligatorio in quella sede, è però probabile che questo certificato ti venga richiesto in caso di vendita di un immobile, ma non è raro che sia necessaria la su presentazione anche per gli affitti o contratti di altro tipo.

A questo proposito, se hai intenzione di vendere casa, ti consigliamo di accertarti di avere a disposizione un certificato aggiornato, oltre al resto della documentazione utile o prevista nelle compravendite.

I termini di legge e le sanzioni

In assenza del certificato di abitabilità, trascorsi trenta giorni dalla fine dei lavori, è possibile ricevere una sanzione che varia da un minimo di 77 euro fino ad un massimo di 464 euro.

Responsabile dell’obbligo è il proprietario dell’immobile, che si dovrà di conseguenza fare carico di eventuali sanzioni in caso di mancata presentazione del certificato o anche di ritardo nella stessa.

Il certificato di abitabilità per una casa vecchia: casi particolari

Fino a ora ti abbiamo parlato del certificato di abitabilità in seguito alla costruzione di un nuovo edificio o dopo l’esecuzione di lavori. Ma cosa accade quando l’immobile non è in possesso dell’abitabilità o in generale con un edificio datato?

Considera che in generale anche gli edifici più vecchi devono essere dotati di questa certificazione; tuttavia si fa di solito riferimento al momento della costruzione o dell’esecuzione di interventi di ristrutturazione. Di conseguenza l’abitabilità è considerata valida in presenza del rispetto dei requisiti richiesti al momento della fine dei lavori.

La giurisprudenza non è però sempre unanime in questi casi; se sei in possesso di un edificio datato e vorresti venderlo, considera che la presenza o meno dell’abitabilità è un requisito che potrebbe esserti richiesto dall’acquirente.

Inoltre, dichiarare condizioni diverse o omettere la non abitabilità, potrebbe portare a conseguenze gravi non tanto dal punto di vista del rispetto delle leggi, quanto piuttosto per la difformità tra l’immobile presentato e le effettive condizioni.

Si tratta ad ogni modo di casi piuttosto particolari, che ti consigliamo di valutare attentamente prima della messa in vendita dell’immobile.

Un discorso analogo vale anche nel caso in cui tu voglia acquistare un immobile, soprattutto se con fini abitativi. Accertati con la controparte della presenza dell’abitabilità stessa e nel caso di assenza, accertati che l’immobile sia in regola con i requisiti necessari per essere utilizzato come abitazione.

Anche in questo caso l’intervento di un intermediario esperto sarà certamente utile per valutare la casa in tutti i suoi aspetti.

Un’ultima precisazione: in caso di esecuzione di lavori, anche per gli edifici vecchi valgono le stesse norme previste per quelli di più recente costruzione, sia in termini di sanzioni sia per quanto riguarda i tempi di presentazione della certificazione.