Tre errori da evitare per chiudere al meglio la nostra locazione abitativa
Fabio SalvoSi dice che in amore i primi sei mesi siano fondamentali per stabilire le regole di coppia. Se è così, sappi che nei contratti d’affitto non si possono nemmeno attendere pochi giorni: prima di iniziare una locazione abitativa è fondamentale seguire alcune regole ed evitare almeno questi tre errori molto comuni.
Primo errore: non descrivere in maniera dettagliata le condizioni dell’immobile
Quando prendiamo in affitto un locale siamo obbligati fin dall’inizio a restituirlo nel medesimo stato in cui l’abbiamo ricevuto dal padrone di casa o meglio “in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto” (art. 1590 secondo comma cod. civ.).
Descrizione?!? Quale descrizione?!?
Alzi la mano chi si ricorda di aver perso tempo per la descrizione dell’appartamento da inserire nel contratto di locazione abitativa
Nessuno ricorda questa cosa perché di solito la descrizione si limita ad aspetti catastali o alla descrizione generica dei vani che compongono l’immobile. Al massimo si accenna che il bene sia arredato e/o fornito con elettrodomestici, magari nuovi o usati, ma in buono stato.
Nei dettagli non si scende mai e così accade che, al momento di restituire le chiavi al locatore, spuntino fuori nell’ordine: le mattonelle crepate nel pavimento di marmo, il vetro rotto nella finestrella di cucina, le prese di corrente senza mascherina o peggio le porte male incardinate nel salotto. E chi paga?
Fine del contratto di affitto e danni
Il padrone di casa pretenderà che tu ripari il danno o che lo rimborsi a tue spese (il tutto anche in buona fede: son passati tanti anni, lui ne è convinto!). La legge, infatti, dice che “in mancanza di descrizione si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”.
Dunque, se non sei in grado di dimostrare di aver mantenuto il buono stato di manutenzione rischi di dover ripagare un danno che non hai fatto: per tutelarti potresti allegare al contratto di locazione abitativa un repertorio di fotografie che, insieme alla descrizione dettagliata da inserire nell’accordo, renda chiaramente l’idea delle condizioni di partenza dell’immobile.
Non solo: sappi che quando il locatore trova danni che richiederebbero il ripristino da parte tua, potrebbe farti pagare il canone d’affitto (con eventuale maggiorazione) per tutto il tempo necessario a riparare il danno e con l’aggiunta del costo della riparazione.
Locazione abitativa: cosa dice la legge
I giudici del Trib. Roma (sentenza del 27/06/2013) hanno ribadito che “ai sensi dell’art. 1591 c.c., è previsto che il conduttore in mora nella restituzione della cosa locata è tenuto a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Il conduttore ritardatario è altresì tenuto al risarcimento del maggior danno, fermo restando che in tal caso grava sul locatore l’onere di provare l’effettiva lesione del suo patrimonio, consistente nel non aver potuto utilizzare direttamente e tempestivamente il bene, nella perdita di occasioni di vendita ed un prezzo conveniente o in altre analoghe situazioni pregiudizievoli, la cui prova incombe al locatore, previa dimostrazione dell’esistenza di ben determinate proposte di locazione o di acquisto e di concreti propositi di utilizzazione”.
Nel caso in cui i danni non riparati siano particolarmente gravi, i giudici hanno riconosciuto anche il diritto del padrone di casa a rifiutarsi di accettare la consegna dell’immobile fino a quando gli stessi danni non siano stati riparati.
Secondo errore: essere informali al momento di lasciare l’immobile
Succede che inquilino e conduttore trascorrano anni felici insieme. Di solito è perché non si ha bisogno l’uno dell’altro: lui interviene per rimborsare la manutenzione non ordinaria e l’inquilino paga puntualmente l’affitto. Tutti felici. Poi accade che tu, inquilino, passi a miglior vita. Non fraintendere: finalmente ti hanno concesso il mutuo per comprare la casa dei sogni (o quasi)!
È giunta l’ora quindi di recedere dal contratto di locazione, con invio di regolare preavviso.
Passano i mesi, ma i rapporti col padrone di casa sono sempre stati talmente buoni che solo pochi giorni prima di lasciare l’appartamento ti decidi a fargli uno squillo di telefono “guarda ho quasi finito di portar via tutto, posso lasciarti qualche mobile due tre giorni in più? Non so ancora dove metterli. Le chiavi… quando ci vediamo per la consegna?”.
Risposta del padrone di casa: “tranquillo, ci vediamo quando puoi”. Passano i giorni e intanto si sfora il termine di fine locazione…
È sempre bene inviare una raccomandata al padrone di casa per invitarlo al sopralluogo di rilascio dell’immobile, entro il termine di fine locazione
Se poi di comune accordo (e per iscritto) si decide di spostare tale data, andrà bene, ma ricordati che il conduttore ha l’obbligo di mettere a disposizione l’immobile entro il termine previsto dal recesso e dopo aver ripristinato le medesime condizioni di inizio locazione, come previsto dal contratto di locazione abitativa.
Le norme sulla restituzione nella locazione abitativa
Diversamente, se quando effettuerete il sopralluogo nell’abitazione sorgeranno contestazioni, queste si aggiungeranno alla tardiva liberazione. L’art. 1591 del c.c. prevede che “il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.”
Questa norma significa che se tu inquilino ritardi nel liberare l’immobile in assenza di accordi con il padrone di casa, rischierai di dover pagare ulteriori canoni di locazione (e nei contratti abitativi è prevista una maggiorazione e si parla di indennità di occupazione abusiva) per tutto il tempo trascorso dopo lo spirare del termine di liberazione dell’immobile, oltre a eventuali maggiori danni che il ritardo nella consegna possa comportare dell’immobile.
Terzo errore: non verbalizzare con attenzione le condizioni dell’immobile al momento del rilascio
Quando rilascerete l’immobile, insieme con il padrone di casa dovrete verificare le condizioni della casa e annotare per iscritto eventuali contestazioni ovvero (auspicabilmente) dare atto che la casa viene restituita in buono stato come da consegna originaria.
Quel documento scritto è importante perché vi libera da possibili contestazioni e chiude pacificamente il vostro contratto di locazione dando atto anche della restituzione delle chiavi.
Conclusioni
Succede spesso che rapporti di locazione trascorsi con serenità degenerino proprio sul finale. La causa può essere il mancato ripristino di danni, che nessuno ricorda quando si siano verificati, oppure ritardi accidentali di consegna; fatto sta che tutto questo può accadere e l’esito può essere di trovarsi in tribunale senza neanche avere il tempo di rendersene conto.
Vale la pena di spendere qualche minuto in più durante la trattative per il nuovo contratto d’affitto al fine di descrivere l’appartamento e allo stesso modo di scrivere e sottoscrivere un attento verbale di chiusura: tanti problemi si evitano così, senza contare che si possono salvare anche rapporti umani che sarebbe un peccato guastare per uno sciocco malinteso.
Necessiti di un fac-simile di disdetta compilabile? Compila il box sottostante e scarica tutti i moduli di disdetta del contratto di locazione in formato Word e PDF!
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