Relazione notarile preliminare: il controllo tecnico che salva il tuo mutuo immobiliare

La relazione notarile preliminare è cruciale nelle compravendite immobiliari con mutuo. Questo “controllo tecnico” legale certifica che l’immobile in garanzia sia privo di vizi legali, fiscali o amministrativi. Indispensabile per la tutela del credito bancario e la sicurezza dell’acquirente, la sua non conformità può bloccare il finanziamento. Ricostruisce la storia giuridica ventennale del bene, verificando assenza di gravami.

Perché la relazione notarile preliminare è diventata così importante

Il motivo per cui le banche insistono per ottenere la relazione notarile preliminare è legato a un principio di tutela del credito. Quando un istituto finanzia l’acquisto di una casa, iscrive sull’immobile stesso un’ipoteca, che funge da garanzia principale: se il mutuatario non dovesse pagare le rate, la banca potrebbe rivalersi sull’immobile per recuperare il proprio capitale.

Affinché questa garanzia sia solida, è indispensabile che l’immobile sia privo di “vizi” legali. Un’ipoteca precedente non cancellata, un pignoramento in corso o persino una donazione nella storia della proprietà potrebbero rendere inefficace la garanzia della banca, esponendola a un rischio economico notevole.

La relazione notarile, quindi, serve a certificare che l’immobile è giuridicamente idoneo a essere ipotecato. Il notaio, agendo come un soggetto terzo e imparziale, verifica che:

• chi vende sia l’effettivo e unico proprietario,
• non ci siano altre pretese da parte di terzi,
• i dati catastali corrispondano alla realtà.

Se dalla relazione emergessero criticità, l’istituto di credito sospenderebbe la pratica di mutuo in attesa che vengano risolte. Questo processo protegge la banca, ma indirettamente offre una tutela significativa anche all’acquirente, che ottiene la certezza di comprare un bene senza problemi nascosti che potrebbero emergere in futuro.

Una volta compresa la sua funzione di garanzia, la domanda successiva per chi si appresta a comprare casa diventa inevitabilmente più pratica.

Quanto tempo e denaro richiede la sua preparazione?

I costi e le tempistiche della relazione notarile preliminare

Affrontare l’iter per l’ottenimento di un mutuo comporta una serie di spese, e la relazione notarile preliminare è una di queste. Il costo per la sua redazione non è fisso, ma varia in base a diversi fattori, tra cui la complessità delle verifiche, il numero di passaggi di proprietà e la parcella del singolo professionista.

In generale, il prezzo può oscillare tra 250 e 500 euro, con un valore medio che spesso si attesta intorno a quest’ultima cifra.

È importante sapere che questa spesa è interamente a carico della parte acquirente, ovvero di chi richiede il mutuo, e va corrisposta al notaio indipendentemente dall’esito finale della compravendita.

Anche le tempistiche sono un elemento da non sottovalutare. Dal momento in cui il notaio riceve tutta la documentazione necessaria, sono necessari in media dai 7 ai 15 giorni lavorativi per completare le indagini e redigere il documento.

Questo intervallo di tempo va attentamente considerato nel cronoprogramma dell’acquisto, per evitare ritardi che potrebbero compromettere le scadenze fissate nel contratto preliminare.

Un altro aspetto rilevante è la validità limitata della relazione, che solitamente si estende per 30-60 giorni. Se per qualche motivo il rogito notarile dovesse slittare oltre questo termine, sarebbe necessario richiedere un aggiornamento della relazione, con un conseguente costo aggiuntivo.

Rispettare queste scadenze è fondamentale, ma per capire davvero il valore di questo documento bisogna analizzare nel dettaglio le informazioni che contiene, quelle che possono fare la differenza tra un buon affare e un problema legale.

Cosa c’è scritto nella relazione notarile preliminare

La relazione notarile preliminare è un documento strutturato che, pur variando leggermente da notaio a notaio, si articola solitamente in tre sezioni informative principali, ciascuna con uno scopo preciso.

La prima parte è quella descrittiva, dove l’immobile viene identificato in modo inequivocabile attraverso:

• i suoi dati catastali (foglio, particella e subalterno),
• l’indirizzo,
• una descrizione delle sue caratteristiche.

Questa sezione garantisce che l’immobile oggetto del finanziamento sia lo stesso indicato nella perizia e nel contratto.

La seconda sezione è dedicata alla verifica della titolarità, ossia a certificare chi sia l’effettivo proprietario del bene. Il notaio ricostruisce la storia della proprietà per almeno vent’anni, verificando la correttezza e la continuità dei passaggi, che si tratti di compravendite, successioni o donazioni.

Quest’ultimo caso è particolarmente delicato, poiché una donazione immobiliare potrebbe essere impugnata dagli eredi legittimi del donante, creando un vizio che renderebbe l’immobile difficilmente commerciabile o ipotecabile.

Infine, la terza parte è quella che le banche analizzano con maggiore attenzione: l’accertamento di formalità pregiudizievoli. Qui il notaio elenca la presenza di eventuali ipoteche, pignoramenti, sequestri o altri vincoli che gravano sull’immobile.

La presenza di una di queste formalità rappresenta un segnale di allarme che, se non risolto prima del rogito, porta quasi sempre al blocco dell’erogazione del mutuo.

Conclusioni

In conclusione, la relazione notarile preliminare è molto più di una formalità: è l’elemento che trasforma l’intenzione di acquisto in una certezza legale. Agendo come scudo protettivo sia per la banca (garantendo la solidità dell’ipoteca) sia per l’acquirente (evitando vizi futuri), certifica che l’immobile sia “libero e commerciabile”. Ignorare le tempistiche e i costi di questa due diligence legale significa mettere a rischio l’intero finanziamento e la sicurezza dell’investimento. È, in definitiva, la chiave di volta per un rogito sereno e un acquisto garantito nel tempo.

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TAKE AWAYS

• La relazione notarile preliminare è uno strumento richiesto dalla banca per verificare che l’immobile sia giuridicamente idoneo a essere ipotecato. Protegge la banca da rischi legali e tutela l’acquirente da eventuali problemi nascosti.
• Il notaio, attraverso questa relazione, controlla tre aspetti fondamentali: l’identità dell’immobile, la continuità della proprietà negli ultimi vent’anni e l’assenza di vincoli come ipoteche, pignoramenti o donazioni impugnabili.
• Il costo della relazione varia tra 250 e 500 euro, a carico esclusivo dell’acquirente. È una spesa da sostenere anche se la compravendita non si conclude.
• I tempi di redazione sono di circa 7–15 giorni lavorativi dal momento in cui tutta la documentazione è disponibile. La relazione ha una validità limitata, generalmente tra 30 e 60 giorni.
• Se la relazione evidenzia problemi legali non risolti, la banca può sospendere o bloccare l’erogazione del mutuo. Per questo motivo, è un documento fondamentale nella pianificazione dell’acquisto.

FAQ

1. Che documenti servono per la relazione notarile preliminare? Per la relazione notarile preliminare il notaio necessita di tutti i documenti che attestino la storia e la regolarità dell’immobile, in particolare il titolo di provenienza (l’atto con cui il venditore ha acquistato il bene, anche se tramite successione), la planimetria catastale e tutti i provvedimenti edilizi e urbanistici (licenze, concessioni, ecc.) per ricostruire la storia giuridica ventennale e verificarne la conformità.
2. Quando la banca chiede la relazione preliminare? La banca richiede la relazione notarile preliminare in una fase avanzata dell’istruttoria del mutuo, precisamente dopo aver eseguito l’istruttoria reddituale del cliente e aver ricevuto l’esito positivo della perizia di valutazione dell’immobile. La relazione notarile preliminare è l’ultimo tassello legale che certifica l’idoneità dell’immobile a essere ipotecato in sicurezza, permettendo così la Delibera definitiva del finanziamento.
3. Relazione notarile preliminare è compromesso? No, sono due documenti diversi. Il compromesso (o contratto preliminare) è l’accordo tra venditore e acquirente che li impegna reciprocamente alla futura vendita. La relazione notarile preliminare, invece, è una certificazione legale redatta dal notaio su richiesta della banca, che attesta la libertà dell’immobile da ipoteche o altri vincoli, garantendo la solidità della futura ipoteca.
4. Quanto tempo tra preliminare e atto notarile? Il periodo tra il contratto preliminare e l’atto notarile definitivo (rogito) non ha un termine legale fisso, ma viene concordato dalle parti nel compromesso. Nella prassi, è generalmente di 2-4 mesi, un tempo necessario per l’acquirente per ottenere l’approvazione del mutuo, che include la redazione della relazione notarile preliminare e le verifiche della banca. Se il preliminare è trascritto, la legge fissa in via generale un termine massimo di tre anni per la stipula del rogito.