Agevolazioni seconda casa senza vendere la prima: è possibile?

É possibile usufruire delle agevolazioni seconda casa senza però vendere la prima? In questa guida ti spiegheremo se e quando sia possibile utilizzare sulla seconda casa le agevolazioni fiscali previste per la prima.

Dopo aver ricordato di quali agevolazioni stiamo parlando, ti spiegheremo cosa prevede la legge in merito, anche alla luce di una recente pronuncia della Corte di Cassazione e una risoluzione dell’Agenzia delle Entrate su questo tema.

Le agevolazioni prima casa

Per spiegarti come funzionino le agevolazioni seconda casa, non possiamo però che partire da quelle previste per la prima casa. Come puoi leggere più approfonditamente in questa pagine del blog, chi acquista un immobile da adibire ad abitazione principale ha diritto ad alcune agevolazioni fiscali, che prevedono in particolare una riduzione di:

• imposta di registro
• imposte ipotecarie
• imposte catastali

Inoltre, a partire dall’anno in corso, i giovani under 26 possono usufruire di ulteriori agevolazioni per l’acquisto. Ti rimandiamo all’approfondimento che abbiamo dedicato al tema per conoscere tutti i dettagli, ma considera che il bonus prima casa giovani consente in pratica di azzerare le imposte sull’acquisto della casa, a fronte della presenza di alcuni requisiti.

Ma come si applicano invece queste agevolazioni sulla seconda casa?

Le agevolazioni seconda casa

Come puoi intuire dal nome, le agevolazioni previste per la prima casa richiedono che l’immobile abbia il requisito fondamentale di essere utilizzato come abitazione principale. Detto ciò, verrebbe automatico supporre che le agevolazioni non possano quindi essere applicate ad una seconda casa.

In linea di massima, la norma prevede quanto possiamo immaginare logicamente. Tuttavia, come spesso accade, anche questo tipo di detrazione fiscale ha alcune eccezioni, seppure non frequenti.

Cosa dice la Corte di Cassazione

A chiarire il dubbio sulle possibilità di utilizzo delle agevolazioni sulla seconda casa con le misure previste per la prima, è stata la Corte di Cassazione, che con l’ordinanza  n° 19989/2018 ha voluto far luce su alcune condizioni particolari.

Ciò che emerge dal pronunciamento della Cassazione è che in caso di presenza di un immobile non utilizzabile, l’agevolazione per la prima casa possa essere utilizzata su un altro immobile.

Ti starai chiedendo cosa si deve intendere con immobile non utilizzabile; stando all’ordinanza, può essere inclusa in questa definizione una casa che non abbia le caratteristiche per essere abitata, come nel caso in cui l’immobile sia inagibile, sia per calamità naturali sia per altri motivi.

Tuttavia, sono anche altre motivazioni che potrebbero rendere una casa non abitabile, come la sua indisponibilità. In questo senso potresti quindi considerare non disponibile una casa affittata, che seppure abitabile, non è a disposizione di chi richiede i benefici per la seconda casa.

Questo caso deve essere letto con particolare attenzione, perché implica che l’indisponibilità possa essere derivata da cause di forza maggiore, come ad esempio una calamità naturale, ma anche dalla decisione del proprietario dell’immobile che, affittandola, la rende automaticamente indisponibile.

La non idoneità della casa può inoltre essere presente anche quando la struttura dell’abitazione non sia più adatta alle esigenze dei suoi abitanti. Un esempio potrebbe essere quello di un bilocale acquistato da una coppia, che abbia la necessità di trasferirsi in una casa più grande dopo la nascita di un figlio.

Un luogo in comune

I casi che ti abbiamo descritto in precedenza, da soli non sono però sufficienti per permetterti di richiedere le agevolazioni seconda casa. L’ordinanza della Cassazione che ti abbiamo citato, precisa infatti che per usufruire delle agevolazioni, sia la prima sia la seconda casa devono essere ubicate nello stesso comune.

Il comune degli immobili, che deve corrispondere a quello di residenza dei proprietari, diventa quindi un requisito fondamentale per poter utilizzare le agevolazioni sulla seconda casa.

Inagibilità e agevolazioni seconda casa

Sulla questione dell’agevolazione per la seconda casa è intervenuta anche l’Agenzia delle Entrate, che si è però concentrata su un caso specifico. Il quesito, che ha dato origine alla risoluzione 107/2017, prendeva spunto dal caso di un immobile inagibile a causa degli eventi sismici che hanno interessato il nostro paese.

All’Agenzia era stata posta la domanda se in conseguenza dell’inagibilità della prima casa in seguito ad un terremoto, fosse possibile richiedere nuovamente le agevolazioni per l’acquisto di un nuovo immobile.

Formalmente il nuovo immobile si dovrebbe considerare come una seconda casa; tuttavia, vista l’impossibilità di utilizzare quello identificato come prima casa, l’Agenzia ha dichiarato che le agevolazioni potessero essere valide anche sulla seconda casa.

Ricapitolando: i casi in cui sia possibile utilizzare le agevolazioni seconda casa sono diversi. Per aiutarti a fare chiarezza, te li riassumiamo nel paragrafo che segue.

Agevolazioni seconda casa: i requisiti

Riassumendo quanto ti abbiamo detto fino a qui, ecco quindi i requisiti per le agevolazioni seconda casa:

• indisponibilità della prima casa per non idoneità
• non disponibilità della prima casa data in locazione
• casa inagibile o non più abitabile per calamità
• prima e seconda casa ubicate nello stesso comune

Oltre a questi requisiti, per usufruire delle agevolazioni seconda casa dovrai poter rispettare i requisiti già previsti per la prima, come l’obbligo di spostare la residenza nell’immobile adibito a prima casa e la possibilità di richiedere lo sconto fiscale solo per gli immobili non di lusso o di pregio storico.

Ti rimandiamo però agli approfondimenti su questo tema specifico, che puoi leggere ancora una volta dalle pagine del blog Gromia.