Bonus ristrutturazione 2026 e 2027: aliquote, limiti e novità
Miriam PeraniNel 2026 il bonus ristrutturazione è una detrazione Irpef del 50% per i lavori sull’abitazione principale fatti dal proprietario (o da chi ha un diritto reale sulla casa) e del 36% in tutti gli altri casi, su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, recuperata in 10 rate annuali. Per il 2027 la legge di Bilancio propone di confermare le stesse percentuali: è ancora una proposta, all’esame della Camera. Aggiornato al 7 novembre 2026.
In questa guida trovi le regole in vigore per i pagamenti fatti entro il 31 dicembre 2026, chi può detrarre e chi ha diritto al 50%, quali lavori rientrano, un esempio di calcolo, come fare il bonifico parlante, quali documenti conservare e cosa cambierebbe nel 2027. Per il quadro di tutti gli incentivi sulla casa leggi la nostra guida ai bonus casa 2027.
Bonus ristrutturazione 2026 in sintesi
| Voce | Regola 2026 |
|---|---|
| Detrazione sull’abitazione principale del proprietario o titolare di diritto reale | 50% |
| Detrazione negli altri casi (seconda casa, inquilino, comodatario, familiare convivente) | 36% |
| Spesa massima | 96.000 euro per unità immobiliare |
| Recupero | 10 rate annuali di pari importo, nel 730 o nel modello Redditi |
| Pagamento | bonifico bancario o postale “parlante” |
| Data che conta | quella del pagamento (principio di cassa), non quella dei lavori |
| Escluse | caldaie uniche alimentate a combustibili fossili |
| Redditi oltre 75.000 euro | tetto complessivo alle detrazioni (articolo 16-ter del Tuir) |
Fonte: Agenzia delle Entrate, guida “Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali” (febbraio 2026).
Le percentuali anno per anno, dal 2026 al 2034
La legge di Bilancio 2025 (legge 207/2024) ha fissato un calendario di riduzione delle aliquote; la legge di Bilancio 2026 (legge 199/2025) ha prorogato al 2026 le percentuali più alte previste per il 2025. Ecco cosa prevede oggi la legge e cosa propone la manovra per il 2027:
| Spese pagate nel… | Abitazione principale del proprietario | Altri casi | Spesa massima |
|---|---|---|---|
| 2026 (in vigore) | 50% | 36% | 96.000 euro |
| 2027, legge attuale | 36% | 30% | 96.000 euro |
| 2027, se passa la proposta di Bilancio | 50% | 36% | 96.000 euro |
| dal 2028 al 2033, legge attuale | 30% | 30% | 48.000 euro |
| dal 2034, legge attuale | 36% | 36% | 48.000 euro |
Le righe “legge attuale” vengono dalla guida dell’Agenzia delle Entrate; la riga “se passa la proposta” dall’articolo 4 del disegno di legge di Bilancio 2027 (A.C. 3174, presentato il 30 ottobre 2026), che non è ancora legge.
Bonus ristrutturazione 2027: cosa propone la legge di Bilancio
Il disegno di legge di Bilancio 2027-2029 è stato presentato alla Camera il 30 ottobre 2026. Il 4 novembre 2026 alcune norme sono state stralciate e il testo principale, che contiene le misure sui bonus casa, ha preso il numero A.C. 3174-bis ed è stato assegnato alla Commissione Bilancio. Fino all’approvazione definitiva e alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale può essere modificato.
L’articolo 4 della proposta inserisce nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117) un articolo 360-quater che, per le spese sostenute nel 2027, prevede:
- detrazione del 36% per i lavori di recupero edilizio;
- detrazione del 50% se le spese sono sostenute dal proprietario o dal titolare di un diritto reale di godimento per lavori sull’abitazione principale;
- tetto di 96.000 euro per unità immobiliare;
- esclusione confermata per le caldaie uniche a combustibili fossili;
- proroga del bonus mobili al 50% su una spesa massima di 5.000 euro per chi arreda un immobile ristrutturato.
Secondo la relazione tecnica del Governo, la proroga del bonus ristrutturazione al 2027 costa circa 4,7 miliardi di euro complessivi. Se la norma non venisse approvata, per le spese del 2027 resterebbero il 36% e il 30% già previsti dalla legge. Il quadro completo delle proposte è nel nostro articolo sui bonus casa 2027.
Chi può detrarre le spese
La detrazione spetta a chi paga l’Irpef, residente o no in Italia, e sostiene le spese. Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate possono richiederla:
- proprietari e nudi proprietari;
- titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, superficie);
- inquilini e comodatari, con il consenso del proprietario ai lavori e un contratto registrato al momento dell’avvio dei lavori;
- soci di cooperative, imprenditori individuali (per immobili che non sono beni strumentali o merce) e società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice alle stesse condizioni;
- il familiare convivente (coniuge, parenti entro il terzo grado, affini entro il secondo grado), il coniuge separato assegnatario e il convivente di fatto, se sostengono le spese e sono intestatari di bonifici e fatture;
- chi ha firmato un compromesso registrato, è già stato immesso nel possesso e paga i lavori (la detrazione resta anche se poi l’acquisto non si perfeziona);
- chi esegue i lavori in proprio, limitatamente alle spese per i materiali.
Chi ha diritto al 50% e chi al 36%
La percentuale più alta richiede due condizioni insieme:
- essere proprietario (anche nudo proprietario) o titolare di un diritto reale di godimento al momento dell’inizio dei lavori;
- che la casa sia abitazione principale, cioè quella dove tu o i tuoi familiari dimorate abitualmente.
Inquilini, comodatari e familiari conviventi possono detrarre solo il 36%. Con la circolare n. 8 del 19 giugno 2025 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito alcuni casi frequenti:
- se all’inizio dei lavori la casa non è ancora abitazione principale, il 50% spetta se lo diventa al termine dei lavori (utile se compri una casa da ristrutturare e ci vai a vivere dopo);
- il 50% vale anche per i lavori sulle pertinenze dell’abitazione principale, come box e cantina;
- per i lavori sulle parti comuni del condominio la maggiorazione si applica alla tua quota se il tuo appartamento è abitazione principale;
- se negli anni successivi la casa smette di essere abitazione principale, continui a detrarre con la percentuale più alta.
Quali lavori rientrano nel bonus ristrutturazione 2026
I lavori agevolati sono quelli definiti dall’articolo 3 del Testo unico dell’edilizia (Dpr 380/2001). La differenza principale riguarda la manutenzione ordinaria, che è detraibile solo sulle parti comuni dei condomini:
| Tipo di lavoro | Singolo appartamento o casa | Parti comuni del condominio |
|---|---|---|
| Manutenzione ordinaria (tinteggiatura, rifacimento intonaci interni, pavimenti) | No | Sì |
| Manutenzione straordinaria (nuovo bagno, spostamento tramezzi, infissi con materiale o tipologia diversi) | Sì | Sì |
| Restauro e risanamento conservativo | Sì | Sì |
| Ristrutturazione edilizia (demolizione e ricostruzione, modifica della facciata, nuove aperture) | Sì | Sì |
Rientrano anche, tra gli altri: la ricostruzione dopo eventi calamitosi con stato di emergenza, l’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori, montacarichi), le misure per prevenire furti e intrusioni, la cablatura e la riduzione dell’inquinamento acustico, gli interventi di risparmio energetico (come pompe di calore e fotovoltaico), le misure antisismiche, la bonifica dall’amianto e la messa a norma degli impianti. Per capire in quale categoria ricade il tuo lavoro leggi le guide sulla manutenzione straordinaria e sulla CILA.
Sono detraibili anche le spese tecniche (progetto, direzione lavori, perizie), i materiali, l’IVA, i permessi e gli oneri di urbanizzazione. Non sono detraibili il trasloco e la custodia dei mobili durante il cantiere. Dal 2025 è esclusa la sostituzione dell’impianto di riscaldamento con caldaie uniche a combustibili fossili, anche a condensazione.
Se il lavoro riduce i consumi (cappotto, infissi, pompa di calore) può rientrare anche nell’ecobonus: per le stesse spese però devi scegliere una sola delle due detrazioni. Per la facciata del condominio trovi i casi pratici nella guida su cosa resta del bonus facciate.
Limiti di spesa e tetto per i redditi sopra 75.000 euro
Il limite di 96.000 euro vale per la singola unità immobiliare e va diviso tra tutti quelli che pagano: se tu e il tuo coniuge pagate metà ciascuno, il tetto resta 96.000 euro in totale. Per i lavori condominiali ogni condomino detrae la propria quota, in base ai millesimi o ai criteri di ripartizione del codice civile.
Dal 2025 chi ha un reddito complessivo superiore a 75.000 euro ha un tetto all’insieme delle spese detraibili (articolo 16-ter del Tuir): si moltiplica un importo base per un coefficiente legato ai figli a carico. Per i bonus edilizi conta solo la rata dell’anno; restano fuori le rate di spese pagate fino al 31 dicembre 2024 e le spese sanitarie.
| Reddito complessivo | Importo base | Nessun figlio (x 0,50) | 1 figlio (x 0,70) | 2 figli (x 0,85) | Più di 2 figli o figlio con disabilità (x 1) |
|---|---|---|---|---|---|
| da 75.001 a 100.000 euro | 14.000 euro | 7.000 euro | 9.800 euro | 11.900 euro | 14.000 euro |
| oltre 100.000 euro | 8.000 euro | 4.000 euro | 5.600 euro | 6.800 euro | 8.000 euro |
Esempio di calcolo del bonus ristrutturazione 2026
Esempio 1: bagno e impianti nella prima casa, 40.000 euro
| Quando paghi | Percentuale | Detrazione totale | Rata annua per 10 anni |
|---|---|---|---|
| entro il 31 dicembre 2026 | 50% | 20.000 euro | 2.000 euro |
| nel 2027, legge attuale | 36% | 14.400 euro | 1.440 euro |
| nel 2027, se passa la proposta | 50% | 20.000 euro | 2.000 euro |
Esempio 2: seconda casa, 40.000 euro
Nel 2026 detrai il 36%: 14.400 euro in 10 anni, cioè 1.440 euro l’anno. Con la legge attuale, nel 2027 scenderesti al 30% (12.000 euro); con la proposta di Bilancio resteresti al 36%.
Esempio 3: ristrutturazione completa da 120.000 euro sulla prima casa
Il limite è 96.000 euro: con il 50% detrai al massimo 48.000 euro, 4.800 euro l’anno per 10 anni. I 24.000 euro oltre il tetto non danno diritto alla detrazione. Ricorda che la detrazione riduce l’Irpef che paghi: per recuperare 4.800 euro l’anno devi avere almeno altrettanta imposta, e con un reddito oltre 75.000 euro devi verificare anche il tetto del paragrafo precedente.
Come pagare: il bonifico parlante
Per avere la detrazione devi pagare con il bonifico bancario o postale dedicato ai lavori di ristrutturazione (anche online), che deve riportare:
- la causale, da cui risulti che il pagamento riguarda lavori di recupero edilizio agevolati (la banca la propone nel modulo dedicato);
- il codice fiscale di chi detrae, anche se diverso da chi ordina il bonifico (se siete in più a detrarre, tutti i codici fiscali);
- la partita IVA o il codice fiscale dell’impresa o del professionista.
Sul bonifico la banca applica all’impresa una ritenuta d’acconto dell’11% (per i pagamenti dal 1° marzo 2024): per te non cambia nulla. Se il bonifico è compilato male e non puoi ripeterlo, la detrazione resta solo se l’impresa ti rilascia una dichiarazione sostitutiva in cui attesta di aver contabilizzato le somme. Non serve il bonifico per oneri di urbanizzazione, bolli, diritti per i permessi e TOSAP. Approfondisci nella guida al bonifico parlante per la ristrutturazione.
Documenti da conservare
Nella dichiarazione indichi i dati catastali dell’immobile (e, se sei inquilino o comodatario, gli estremi di registrazione del contratto). Il resto va conservato ed esibito in caso di controllo:
- fatture o ricevute fiscali e ricevute dei bonifici;
- titoli edilizi richiesti (CILA, SCIA, permesso di costruire) o, se non servono, una dichiarazione sostitutiva con la data di inizio lavori;
- domanda di accatastamento, se l’immobile non è ancora censito, e ricevute IMU, se dovuta;
- per i lavori condominiali: delibera dell’assemblea e tabella millesimale, oppure la certificazione dell’amministratore;
- se sei inquilino o comodatario: il consenso del proprietario ai lavori;
- per lavori oltre 70.000 euro avviati dal 28 maggio 2022: l’indicazione, nell’atto di affidamento, che l’impresa applica i contratti collettivi dell’edilizia.
Per i lavori che fanno risparmiare energia o usano fonti rinnovabili (cappotto, infissi, pompe di calore, fotovoltaico e accumuli) va inviata la comunicazione all’ENEA sul portale bonusfiscali.enea.it entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Secondo l’Agenzia delle Entrate (risoluzione 46/E del 2019) la mancata o tardiva comunicazione non fa perdere la detrazione, ma è un obbligo da rispettare.
Altri vantaggi collegati alla ristrutturazione
- IVA al 10% sulla manutenzione ordinaria e straordinaria delle abitazioni; per i “beni significativi” (infissi, caldaie, sanitari, ascensori) l’IVA ridotta si applica solo fino al valore della manodopera.
- Bonus mobili 2026: chi ha la detrazione per la ristrutturazione può detrarre il 50% di mobili e grandi elettrodomestici acquistati entro il 31 dicembre 2026, su massimo 5.000 euro (Agenzia delle Entrate). Dettagli nella nostra guida al bonus mobili.
- Mutuo per ristrutturare l’abitazione principale: gli interessi passivi sono detraibili; leggi la guida al mutuo per la ristrutturazione della prima casa.
- Se vendi prima di aver usato tutte le rate, le quote residue passano all’acquirente persona fisica, salvo diverso accordo scritto nel rogito.
Cosa conviene fare adesso
- Se i lavori sono in corso, valuta con l’impresa di pagare entro il 31 dicembre 2026 gli stati di avanzamento già maturati: il 50% o il 36% è garantito, comunque vada la legge di Bilancio.
- Se devi ancora partire, prepara preventivi e titoli edilizi, ma pianifica i pagamenti del 2027 sapendo che la percentuale dipende dal testo definitivo della manovra.
- Se stai comprando casa da ristrutturare, ricorda che il 50% spetta se diventa la tua abitazione principale entro la fine dei lavori.
- Se pensi di vendere dopo i lavori, decidi prima con il notaio a chi restano le rate e fai stimare il valore della casa ristrutturata.
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Conclusioni
Fino al 31 dicembre 2026 il bonus ristrutturazione vale il 50% sulla prima casa del proprietario e il 36% negli altri casi, con 96.000 euro di spesa massima e 10 rate annuali. Per il 2027 la manovra propone di mantenere le stesse percentuali, ma finché non è approvata la legge prevede il 36% e il 30%: su un lavoro da 40.000 euro nella prima casa la differenza è di 5.600 euro di detrazione. Per questo conviene pagare entro fine anno ciò che è già pronto e seguire l’iter della legge di Bilancio prima di impegnare grandi somme nel 2027. Per confrontare gli altri incentivi leggi la guida a ristrutturare casa nel 2026.
Fonti
- Agenzia delle Entrate, Ristrutturazioni edilizie: le agevolazioni fiscali (febbraio 2026)
- Agenzia delle Entrate, Bonus mobili ed elettrodomestici
- Disegno di legge di Bilancio 2027, A.C. 3174, articolo 4
- A.C. 3174, relazione illustrativa e relazione tecnica
- Camera dei deputati, scheda dell’A.C. 3174-bis
Domande frequenti
Per le spese pagate nel 2026 la detrazione è del 50% per i lavori sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale e del 36% negli altri casi, su una spesa massima di 96.000 euro per unità immobiliare, da recuperare in 10 rate annuali.
No. La conferma del 50% sull’abitazione principale e del 36% negli altri casi è contenuta nell’articolo 4 del disegno di legge di Bilancio 2027, presentato il 30 ottobre 2026 e all’esame della Camera (A.C. 3174-bis). Diventerà definitiva solo con l’approvazione e la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; senza proroga, nel 2027 le percentuali sarebbero 36% e 30%.
No. Nel 2026 il 50% spetta solo per i lavori sull’abitazione principale del proprietario o del titolare di un diritto reale. Sulla seconda casa la detrazione è del 36%.
Sì, se ha il consenso del proprietario, un contratto registrato e paga le spese, ma ha diritto solo al 36%. La percentuale del 50% è riservata a proprietari e titolari di diritti reali sull’abitazione principale.
Se i lavori sono avviati e le somme sono dovute, sì: la detrazione segue la data del bonifico, quindi i pagamenti fatti entro il 31 dicembre 2026 hanno il 50% o il 36% qualunque sia l’esito della legge di Bilancio 2027.
Solo per i lavori che comportano risparmio energetico o l’uso di fonti rinnovabili, come infissi, isolamento, pompe di calore o fotovoltaico: va inviata entro 90 giorni dalla fine dei lavori sul portale bonusfiscali.enea.it. Secondo l’Agenzia delle Entrate la mancata comunicazione non fa perdere la detrazione.