Superbonus 110: è possibile vendere casa e conservare le agevolazioni?

Se stai per vendere o acquistare una casa nella quale sono stati eseguiti dei lavori di ristrutturazione utilizzando il superbonus 110 per cento, uno dei dubbi che ti porrai sicuramente sarà: ma le agevolazioni si potranno conservare? 

Con il testo che segue ti daremo una risposta, considerando sia il caso del venditore sia quello dell’acquirente. Inoltre ti indicheremo cosa fare per evitare di perdere il bonus in seguito ad una compravendita.

Superbonus 110 e vendita dell’immobile

Come abbiamo già detto in altri post che puoi trovare su questo blog, il superbonus 110% riguarda tutti quegli interventi di ristrutturazione che servono ad ottimizzare il patrimonio edilizio e le prestazioni energetiche, con un conseguente miglioramento della classe energetica di appartenenza. 

Quindi se stai per vendere o acquistare un immobile nel quale sono stati effettuati  lavori di ristrutturazione di questo tipo, considera che, secondo quello che afferma l’Agenzia delle Entrate, la detrazione non utilizzata completamente dal venditore potrà essere trasferita all’acquirente, a meno che non vengano presi altri accordi fra le parti. In questo modo potrai quindi intuire che non è obbligatorio che vengano cedute le rate residue dell’agevolazione da parte del venditore. Analizziamo meglio questo aspetto.

Come non perdere il bonus

Nel caso tu sia il venditore e tu non voglia perdere il diritto all’agevolazione, nell’atto di compravendita dovrà essere dichiarata l’intenzione che il diritto alla detrazione venga mantenuto dalla parte venditrice.

Se dovesse mancare questa specifica nel testo dell’atto di compravendita o non avessi la possibilità di inserirla, potrai comunque esprimere questa volontà attraverso una scrittura privata che dovrà essere sottoscritta da venditore e acquirente.

Per evitare eventuali problemi ed essere effettivamente valida questa scrittura privata dovrà essere autenticata da un Notaio o da un altro pubblico ufficiale che abbia le competenze per farlo. Nel contenuto dovrà essere specificato che l’accordo in quel senso preso fra le parti sussisteva già dalla data del rogito. Tutto a posto quindi? Non proprio.  

Il caso di perdita del bonus per entrambe le parti

È molto importante che tu tenga presente che esiste un’evenienza in cui il bonus può essere perso sia dalla parte venditrice che dalla parte acquirente; di conseguenza nessuna delle due parti potrà beneficiare della detrazione fiscale.

Questo può succedere solo nel caso in cui la spesa relativa alla detrazione per i lavori di ristrutturazione edilizia venga pagata dopo aver sottoscritto il rogito di compravendita notarile. Proprio a conferma di ciò, una risposta dell’Agenzia delle Entrate è diventata un documento ufficiale a cui fare riferimento per molti dubbi in merito alla conservazione del super bonus 110. Nei prossimi paragrafi ti parleremo proprio di questo quesito e della risposta diffusa dalle Entrate.

Il dubbio su un caso di compravendita 

Nel paragrafo precedente facevamo riferimento alla risposta n. 174 dell’Agenzia delle Entrate, in merito all “Articolo 11, Comma 1, lettera a), legge 27 luglio 2000, n.212 – Detrazione spese recupero patrimonio edilizio – Cessione dell’immobile prima del sostenimento della spesa – Trasmissione della detrazione all’acquirente – Esclusione.”

Il quesito viene posto da una donna con residenza all’estero che nell’agosto 2019 aveva acquistato un appartamento nel quale il precedente proprietario aveva effettuato lavori di ristrutturazione.

Nell’ottobre 2019, in seguito al rogito, i lavori erano stati pagati alla società che li aveva eseguiti dall’ex proprietario. Il dubbio della nuova proprietaria era quindi quello della possibilità di poter beneficiare delle detrazioni fiscali. Infatti nonostante le spese fossero state pagate dal precedente proprietario l’atto di compravendita riportava questa dicitura:

“Ai sensi delle vigenti norme di legge, le parti convengono che le detrazioni fiscali per interventi di recupero edilizio e/o di riqualificazione energetica e/o di altra natura – relativamente alle unità immobiliari oggetto della vendita in primo luogo – a tutt’oggi maturate in capo alla Parte Venditrice e dalla medesima non utilizzate, in tutto o in parte, verranno trasferite per i rimanenti periodi di imposta a favore della medesima Parte Acquirente nella misura di euro…”.

Risponde l’Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate nella risposta ha fatto riferimento all’Articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi 2021), che disciplina la detrazione delle spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica degli edifici.

Nel Comma 1 si dice che sono detraibili le spese “sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l’immobile sul quale sono effettuati gli interventi.” 

Secondo la stessa Agenzia con “spese sostenute” si intende che la detrazione viene applicata alle spese effettivamente pagate dal contribuente e rimaste a suo carico. Detto questo quindi, anche se la spesa relativa alla detrazione è stata effettuata nello stesso anno in cui è stato venduto l’immobile, è stata effettivamente sostenuta successivamente al rogito.

Di conseguenza il venditore non aveva titolo per poter richiedere la detrazione, in quanto non era più proprietario dell’immobile; viene quindi perso il diritto al bonus per entrambe le parti.

In seguito a questo chiarimento non possiamo quindi che riassumere quanto segue: nel caso in cui i lavori di ristrutturazione vengano pagati in seguito alla data del rogito nessuna delle parti potrà beneficiare dell’agevolazione fiscale.

Bonus 110% e agevolazioni: come fare

In seguito a quanto affermato dall’agenzia potresti essere in dubbio in merito alla strategia da seguire per poter conservare le agevolazioni. La materia in realtà non è così complessa; possiamo concludere affermando che puoi conservare le agevolazioni fiscali anche nel caso di vendita o acquisto dell’immobile.

Per fare ciò è però indispensabile la presenza di un accordo scritto tra le parti interessate dalla compravendita e che le spese di ristrutturazione vengano pagate nel momento in cui la vendita non è stata ancora effettuata se sei il proprietario, mentre se sei l’acquirente, dovrei poter dimostrare di esserti fatto carico delle spese di ristrutturazione in seguito alla data del rogito o dell’accordo sancito tramite una scrittura privata.

Per questo come per tutti gli altri dubbi su come vendere casa l’aiuto da parte di un’agenzia immobiliare professionista potrà certamente evitarti errori e problemi futuri.