Acquisto prima casa: ecco cosa si deve pagare e quando

L’acquisto della prima casa comporta, oltre al prezzo dell’immobile, una serie di imposte e tasse da considerare nel budget. Quest’articolo analizza dettagliatamente queste spese, esaminando i tempi e le modalità di pagamento, insieme ai requisiti per ottenere le possibili agevolazioni fiscali “prima casa”.

---

---

Quali sono le imposte e le tasse da pagare per l’acquisto della prima casa

Le imposte sull’acquisto della prima casa possono variare in base a diversi fattori, tra cui la tipologia di venditore (privato o impresa), la destinazione dell’immobile (abitazione principale o secondaria) e il tipo di immobile acquistato. 

Queste imposte consistono in:

• Imposta di Registro: Si applica sia per le transazioni da privati sia da imprese. Solitamente è calcolata come una percentuale del valore dell’immobile. Se si acquista da privati, l’aliquota è del 9% sul prezzo-valore dell’immobile mentre per acquisti soggetti ad IVA si applica un’imposta di registro fissa di 200 euro.
• Imposta sul Valore Aggiunto (IVA): L’IVA sull’acquisto della prima casa viene applicata solo in alcuni casi, come quando si acquista da un’impresa costruttrice o si tratta di una vendita soggetta ad applicazione dell’IVA. Le aliquote possono essere del 4%, del 10% o del 22% a seconda delle categorie catastali dell’immobile.
• Imposta Ipotecaria e Catastale: Queste imposte sono fisse e non dipendono dal valore dell’immobile. Solitamente, sono imposte relativamente basse, con un imposto fisso di 50 euro ciascuna per acquisto da privato e 200 euro ciascuna per acquisto soggetto ad IVA.

Quali sono le agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa

È importante notare che esistono delle agevolazioni fiscali per chi acquista la prima casa, che possono ridurre l’onere fiscale. Queste agevolazioni possono variare da regione a regione e includono riduzioni dell’imposta di registro e dell’IVA, oltre a esenzioni o riduzioni su alcune imposte accessorie:

• Se il venditore è un privato o un’impresa che effettua la vendita esente da IVA – L’agevolazione fiscale prevede l’applicazione di un’Imposta di registro proporzionale, calcolata al 2% (anziché al 9%).
• Se l’acquisto avviene da un’impresa con la vendita soggetta ad IVA – l’agevolazione sulla prima casa prevede la riduzione dell’IVA al 4%.

Tipologia di Venditore	Imposta di Registro	IVA	Imposta Ipotecaria e Catastale	Agevolazioni
PRIVATO o IMPRESA (con vendita esente da Iva)	9%	Non si applica	Fisse a 50€ ciascuna	Imposta di registro proporzionale al 2%
IMPRESA (con vendita soggetta a Iva)	Fissa 200€	10% (22% per gli immobili A/1, A/8 e A/9)	Fisse a 200€ ciascuna	Riduzione IVA al 4%

Sei un giovane sotto i 36 anni? Scopri quali altre agevolazioni sono previste per l’acquisto della prima casa per gli under 36 qui.

Quali sono i requisiti per ottenere le agevolazioni

Per usufruire delle agevolazioni fiscali, è fondamentale rispettare determinati requisiti:

• Residenza: Stabilire la residenza entro 18 mesi nel comune dell’immobile o dove si lavora.
• Proprietà: Non essere proprietari di altre abitazioni, tranne quella principale; non essere titolari di diritti su altre abitazioni usufruendo delle agevolazioni.
• Categoria Catastale: L’immobile acquistato deve rientrare in specifiche categorie catastali, escluse le categorie di lusso (categoria catastale A/1 – abitazioni di tipo signorile, A/8 – abitazioni in ville e A/9 – castelli e palazzi di eminente pregio artistico o storico). 

Puoi trovare maggiori informazioni sulle categorie catastali nella nostra guida dedicata.

Rientrano tra i beni agevolabili anche le pertinenze (una per ciascuna categoria), a patto che siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale e che questa sia stata acquistata beneficiando del regime “prima casa”:

• C/2 (magazzini e locali di deposito);
• C/6 (rimesse ed autorimesse);
• C/7 (tettoie chiuse o aperte).

Quando si perdono le agevolazioni per l’acquisto della prima casa

Le agevolazioni possono essere perse, portando al pagamento delle imposte risparmiate, degli interessi e di una sanzione del 30% delle imposte stesse. 

Le situazioni che portano alla perdita delle agevolazioni includono:

• Dichiarazioni false nell’atto di acquisto.
• Vendita o donazione dell’abitazione entro 5 anni dall’acquisto senza riacquisto entro un anno.
• Mancata residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
• Mancata vendita dell’immobile precedentemente posseduto entro un anno dall’acquisto con agevolazioni “prima casa”.

Quando non si perdono le agevolazioni sull’acquisto della prima casa

Le agevolazioni “prima casa” non vengono perse se, entro un anno dalla vendita o dalla donazione:

• Il contribuente acquista un immobile situato all’estero, a condizione che esistano strumenti di cooperazione amministrativa per verificare che l’immobile acquistato sia stato effettivamente adibito a dimora abituale.
• Il contribuente acquista un terreno e, nello stesso termine, vi costruisce un fabbricato da destinare ad abitazione principale (purché non appartenga alle categorie A/1, A/8 e A/9).
• Il contribuente costruisce un altro immobile ad uso abitativo su un terreno di sua proprietà al momento della vendita dell’immobile agevolato.

Quando vanno pagate le imposte sulla prima casa

Le imposte sull’acquisto della prima casa sono generalmente pagate al momento della stipula dell’atto di compravendita davanti al notaio o al momento dell’iscrizione dell’atto stesso presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate.

Quali altre spese vanno considerate quando si acquista la prima casa

Con questa panoramica abbiamo un’idea più chiara sulle imposte per l’acquisto della casa e su chi deve versare. Per concludere, vogliamo però ricordare che i costi da sostenere però non finiscono qui, rimangono infatti una serie di esborsi accessori:

• Oneri Notarili: la parcella del notaio per l’acquisto della prima casa varia da un minimo di circa 1.100 euro ad un massimo di circa 3.900 euro.
• Mutuo prima casa: Ottenere un finanziamento ha un impatto sulle spese legate all’acquisto della prima casa. Sono coinvolti costi di avvio della pratica come la perizia tecnica, l’istruttoria, l’imposta sostitutiva e il compenso del notaio per l’atto di mutuo, oltre agli interessi, la cui entità varia da situazione a situazione.
• Agenzia Immobiliare: Ulteriori spese possono derivare dalle commissioni richieste da un’agenzia immobiliare coinvolta nella ricerca e nell’acquisto della casa. Le commissioni solitamente si aggirano attorno al 2-3% del prezzo di vendita e possono essere divise tra acquirente e venditore.

Take Aways

1. Imposte e Tasse Coinvolte nell’Acquisto:
   • Imposta di Registro: 9% per vendite tra privati e fissa a 200 euro per vendite soggette ad IVA.
   • IVA: Applicata in alcuni casi con aliquote del 10% o 22% a seconda delle categorie catastali dell’immobile.
   • Imposta Ipotecaria e Catastale: Importi fissi relativamente bassi, come 50 euro per acquisti non soggetti ad IVA e 200 euro per acquisti soggetti ad IVA.
2. Agevolazioni Fiscali per l’Acquisto della Prima Casa:
   • Riduzioni dell’imposta di registro e dell’IVA.
   • Esenzioni o riduzioni su alcune imposte accessorie a seconda del tipo di venditore e della situazione.
3. Requisiti per Ottenere le Agevolazioni:
   • Residenza entro 18 mesi nel comune dell’immobile o dove si lavora.
   • Non essere proprietari di altre abitazioni, tranne quella principale.
   • Rispettare specifiche categorie catastali per l’immobile.
4. Perdita delle Agevolazioni:
   • Dichiarazioni false nell’atto di acquisto.
   • Vendita o donazione dell’abitazione entro 5 anni senza riacquisto entro un anno.
   • Mancata residenza entro 18 mesi dall’acquisto.
5. Altre Spese da Considerare:
   • Oneri Notarili: Variabili da 1.100 a 3.900 euro.
   • Costi del Mutuo: Includono perizia tecnica, imposta sostitutiva, interessi, etc.
   • Commissioni dell’Agenzia Immobiliare: Solitamente intorno al 2-3% del prezzo di vendita.

FAQ

1. Posso beneficiare delle agevolazioni fiscali se acquisto un immobile come investimento o solo se diventa la mia abitazione principale?
   • Le agevolazioni fiscali generalmente si applicano quando l’immobile viene destinato a residenza principale. Acquistare per investimento potrebbe non qualificare per determinate agevolazioni. Verifica le specifiche normative fiscali per i dettagli.
2. Cosa succede se cambio idea sull’acquisto della prima casa dopo aver pagato le imposte?
   • Se hai già pagato le imposte e decidi di non procedere con l’acquisto, potresti avere diritto a un rimborso di alcune imposte pagate. Tuttavia, ciò dipende dalle leggi fiscali e dalle circostanze specifiche dell’acquisto non completato.
3. Esistono differenze nelle agevolazioni fiscali tra diverse regioni o stati?
   • Sì, le agevolazioni fiscali possono variare da regione a regione o da stato a stato. Le normative fiscali possono essere diverse e potrebbero offrire diverse forme di agevolazioni o vantaggi per l’acquisto della prima casa.
4. Quali documenti sono necessari per richiedere le agevolazioni fiscali sull’acquisto della prima casa?
   • Solitamente è richiesta una serie di documenti che possono includere certificati di residenza, documentazione dell’acquisto, dichiarazioni sulla situazione patrimoniale, e altri documenti richiesti dalle autorità fiscali per dimostrare l’idoneità alle agevolazioni.