Asta Con Incanto | La Mini-Guida di Gromia

Comprare casa all’asta  è una scelta che fanno sempre più persone. Anche se molti sono ancora diffidenti nei confronti delle aste giudiziarie, ed anche se comprare casa all’asta ha i suoi rischi, molte volte è possibile trovare delle ottime occasioni.

Ogni giorno quasi 1.000 immobili finiscono sul mercato delle aste, ed il loro prezzo è inferiore di circa il 20-30% al prezzo di mercato. Ma in alcuni casi è possibile acquistare un’immobile di 70 o anche 80 metri quadri partendo da un prezzo base di 30.000 Euro. I terreni, poi, costano ancora di meno. Ma come funzionano le aste con incanto? Per scoprirlo, continua a leggere questo articolo

Cos’è un’Asta con Incanto?

L’asta con incanto è un tipo di asta immobiliare giudiziaria, dove viene messo in vendita un bene espropriato al proprietario precedente. La vendita è pubblica, quindi tutti possono prendervi parte, tranne ovviamente il proprietario dell’immobile espropriato.

L’asta è detta con incanto, perché questo termine deriva dal latino “ad quantum”, che significa “a quanto”. Infatti questo tipo di asta prevede una gara al rilancio sul prezzo del bene, che viene aggiudicato da chi fa l’offerta più alta.

Quando Si Svolge l’Asta Con Incanto?

L’asta con incanto si svolge in tre casi:

• quando il giudice ha indetto un’asta senza incanto, ed ha ricevuto più offerte. In questo caso il giudice indice un’asta con incanto, per consentire la gara al rilancio tra le persone interessate al bene
• quando un’asta senza incanto è andata deserta, perché nessuno vi ha preso parte
• quando l’aggiudicatario di un appartamento comprato ad un’asta con incanto non paga il prezzo dell’immobile entro il termine stabilito

Di solito la modalità di asta preferita è l’asta senza incanto, poiché è più efficiente, e si conclude in tempi più brevi. Le aste con incanto sono molto meno frequenti. Se il giudice decide di indire l’asta con incanto, incarica un perito di stimare l’immobile e di determinarne il prezzo di base, dopodiché emana un’ordinanza di vendita.

Perché l’Ordinanza di Vendita è Importante?

L’ordinanza di vendita è importante perché contiene tutte le regole da seguire per partecipare all’asta. L’ordinanza non specifica solo il prezzo base di vendita dell’immobile, e l’importo della cauzione (di solito mai superiore al 10% del prezzo base), ma indica anche:

• se la vendita dell’immobile avverrà in un solo lotto o in più lotti. Ad esempio, se la vendita di un fabbricato avviene in più lotti, potrai acquistare ogni singolo appartamento del fabbricato. Se invece avviene in un unico lotto, potresti acquistare un’intera palazzina
• le quote minime delle offerte in aumento del prezzo base. Si tratta delle quote minime del “rilancio” che avverrà durante l’asta
• il giorno e l’ora della vendita ad incanto
• le modalità e il  termine del pagamento del prezzo dell’immobile. Il termine  di solito è di 60 giorni  è perentorio, quindi chi si aggiudica l’asta ma non riesce a pagare l’immobile entro il termine stabilito perde ogni diritto sull’immobile

Come Si Partecipa ad un’Asta Con Incanto?

La partecipazione ad un’asta con incanto è molto simile alla partecipazione ad un’asta senza incanto. Prima dell’apertura dell’asta dovrai presentare la tua domanda di partecipazione. La domanda deve contenere le seguenti informazioni:

• il tuo nome e cognome, la data e il luogo di nascita, il codice fiscale, il domicilio e un tuo recapito telefonico e di posta elettronica
• il tuo stato civile. Se sei coniugato e in regime di comunione dei beni, la domanda dovrà contenere anche tutti i dati personali del tuo coniuge. Se ti aggiudichi l’asta infatti il tuo coniuge diventerà comproprietario dell’immobile
• il consenso dei genitori o del tutore legale, se all’asta partecipa un minorenne
• se agisci come legale rappresentante di un’azienda o di una persona fisica, dovrai allegare il certificato del registro delle imprese oppure la procura
• una dichiarazione di aver preso visione della perizia di stima dell’immobile messo all’asta
• un assegno circolare di importo pari al 10% del valore dell’immobile

Come Si Svolge l’Asta Con Incanto?

Durante l’asta con incanto, ciascun partecipante cerca di aggiudicarsi l’immobile rilanciando sul prezzo di base, e cercando di presentare l’offerta più alta, entro un tempo stabilito dal Giudice, che di solito è di 3 minuti.
La cifra minima del rialzo è indicata dal giudice. Ad esempio, se il giudice stabilisce un prezzo base di 50.000 Euro, ed una cifra minima del rialzo di 3.000 Euro, la prima offerta sarà di 53.000 Euro, e si potrà rilanciare di volta in volta aumentando la propria offerta di 3.000 Euro.

Cosa Succede Dopo l’Asta Con Incanto?

Se partecipi ad un’asta con incanto e fai l’offerta più alta, ti aggiudichi il bene. Però l’aggiudicazione è solo provvisoria.  Dopo la chiusura dell’asta infatti è possibile aprire la fase del rincaro. Questa fase dura al massimo 10 giorni dopo l’aggiudicazione, e permette agli altri partecipanti di presentare un’offerta più alta.

Se ti aggiudichi l’immobile in modo definitivo, dovrai versare il prezzo dell’appartamento, ma anche pagare tutti gli altri oneri e le spese per la vendita entro la data indicata nell’ordinanza. Se non riuscirai a pagare tutti questi costi entro il termine stabilito dal giudice, la tua aggiudicazione dell’asta sarà revocata, ed inoltre perderai la caparra.

Come Faccio a Presentare un’Offerta Al Rialzo Dopo la Chiusura dell’Asta?

Se hai partecipato ad un’asta con incanto e non ti sei aggiudicato l’appartamento, hai ancora 10 giorni di tempo per presentare un’offerta al rincaro. Per presentare l’offerta è necessario seguire alcune regole:

• l’offerta deve essere superiore di un quinto al prezzo raggiunto dal massimo offerente. Ad esempio, se il massimo offerente ha presentato un’offerta di 100.000 Euro, il tuo rincaro dovrà raggiungere la cifra di 120.000 Euro
• l’offerta va depositata presso la Cancelleria del Tribunale
• l’offerta deve essere accompagnata da un assegno circolare di cauzione, di importo doppio di quello versato per partecipare alla prima asta. La cauzione per partecipare alla prima fase di un’asta con incanto è del 10% del prezzo base dell’immobile. Se vuoi partecipare alla fase di rincaro, devi presentare un assegno di importo pari al 20% del prezzo dell’immobile. Se non riuscirai ad aggiudicarti il bene l’assegno ti sarà immediatamente restituito.

Quando tutte le offerte sono state ricevute il Giudice verificherà la loro regolarità, e prenderà una delle due decisioni seguenti:

1. indire la gara, inviando comunicazione anche a chi si era aggiudicato il bene durante la prima fase dell’asta
2. fissare un ulteriore termine per la presentazione di altre offerte in aumento

Chi Può Partecipare alla Fase di Rialzo di un’Asta Con Incanto?

L’asta con incanto è pubblica, però la partecipazione alla fase di rialzo è limitata ad alcuni soggetti. Si tratta di:

• l’aggiudicatario provvisorio dell’immobile. L’aggiudicatario ha interesse ad ottenere la proprietà dell’appartamento, e per questo motivo è ammesso a partecipare all’offerta al rialzo
• tutti i partecipanti alla prima fase dell’asta. Se non hai presentato un’offerta al rialzo, però poi hai cambiato idea e hai deciso che vuoi provare ad aggiudicarti l’immobile, partecipare alla seconda fase dell’asta con incanto è possibile. Dovrai solo integrare la cauzione, portandola al 20% del prezzo base dell’immobile.
• tutti i partecipanti alla prima fase dell’asta, che hanno presentato un’offerta al rialzo

A volte capita che nessuno si presenti a questa fase della gara. Il Giudice allora trattiene tutte le cauzioni versate da chi aveva presentato la domanda di partecipazione all’asta, ed aggiudica l’immobile in via definitiva.

Quando Devo Pagare il Prezzo di Un Immobile Aggiudicato ad Un’Asta con Incanto?

Se sei riuscito ad aggiudicarti un immobile ad un’asta con incanto, dovrai pagare il prezzo entro il termine stabilito nell’ordinanza di vendita. Il termine può essere di 90 o 120 giorni, e va rispettato scrupolosamente, pena la perdita dell’immobile che ti eri aggiudicato. Dopo aver effettuato il pagamento secondo me modalità stabilite nell’ordinanza di vendita, dovrai consegnare la documentazione del pagamento al Cancelliere. A questo punto il Giudice emanerà un decreto per trasferire la proprietà dell’immobile espropriato.

Se il pagamento ha luogo dopo il termine stabilito, il Giudice emanerà un decreto dove dichiarerà la decadenza dell’aggiudicatario, e la perdita della cauzione. Quindi disporrà una nuova asta con incanto. Se a questa nuova asta l’appartamento sarà venduto a un prezzo inferiore al prezzo base stabilito per l’asta precedente, tu in quanto aggiudicatario che non ha adempiuto ai suoi obblighi sarai tenuto a pagare la differenza.