Credito d’imposta per il riacquisto della prima casa: il calcolo

Certamente saprai che da diversi anni lo Stato mette a disposizione benefici fiscali per chi acquista la prima casa; cosa succede però se questa dovesse essere messa in vendita?

La buona notizia consiste proprio nella presenza di questa possibilità, legata al credito d’imposta. Se non hai le idee molto chiare non ti preoccupare, perché in questo articolo ti spiegheremo nel dettaglio cos’è e come si calcola.

Cos’è il credito d’imposta

Prima di addentrarci nello specifico nell’argomento legato alla compravendita, ti spieghiamo a livello generico in che cosa consiste il credito d’imposta.

Il credito d’imposta è strettamente legato alla tassazione, in quanto si tratta di un credito, per l’appunto, che il contribuente, in questo caso tu, vanta nei confronti dello Stato e che per esteso può riguardare anche altri enti pubblici come il Comune o la Regione.

La percentuale di calcolo non è sempre la stessa, ma viene stabilita dagli stessi enti pubblici che spesso si occupano di definire anche un tetto massimo di spesa su cui ricavare il suo valore effettivo; in altre parole, diventa una sorta di sconto sulle imposte dovute.

È importante avere ben presente che non si comporta come un finanziamento, dove viene fornita una certa liquidità per affrontare le spese, in quanto se sei destinato a riceverlo, non ti ritroveresti in mano dei soldi in più, ma bensì una percentuale inferiore (o nulla) delle spese dovute.

Ma come funziona sulla prima casa?

Il credito d’imposta sulla prima casa

Ora che abbiamo chiarito di cosa si tratta a livello generico, vediamo in che modo il credito d’imposta si associa all’acquisto della prima casa. 

Se è un passo che hai già affrontato, ti sarai reso conto che le imposte dovute erano sicuramente inferiori rispetto ad altri casi.

È chiaro che trattandosi di un’agevolazione da parte dello Stato, per poterne usufruire occorre rispettare determinati criteri, come l’uso dell’immobile come abitazione, che l’acquirente sia un privato e che effettivamente si tratti della prima casa di proprietà.

Il credito d’imposta che si matura riguarda sostanzialmente la possibilità di pagare di meno in tasse oppure non pagarne proprio quando si stipula l’atto finale per il trasferimento di proprietà.

Come forse saprai, esistono infatti diverse tasse fisse dovute, come l’imposta di registro, ipotecaria, catastale, che vengono versate al momento del rogito notarile. 

Il caso più noto di tale agevolazione è quello che interessa, per esempio, il Bonus Prima Casa Under 36 (introdotto con la Legge di Bilancio 2022), destinato a coloro che non hanno ancora raggiunto i 36 anni di età e presentino un reddito ISEE inferiore ai 40 mila euro annui.

Il questo caso è prevista un’esenzione totale al pagamento delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, riduzione del 50% sugli oneri notarili e il credito d’imposta pari all’IVA eventualmente corrisposta.

Cosa avviene alla vendita della prima casa

A questo punto consideriamo però il caso di vendita della prima casa dopo aver usufruito delle agevolazioni fiscali relative a questo tipo di immobile.

Se per una qualche ragione dovessi trovarti a dover vendere la tua prima casa, il primo pensiero che sfiora la mente è sicuramente quello che riguarda la perdita di tutte le agevolazioni presenti durante il suo acquisto, perché potresti essere indotto a pensare che se ne comprassi un’altra verrà considerata seconda casa.

Devi sapere invece che il credito d’imposta si può applicare anche in questo caso, in quanto si configurerà il caso del riacquisto della prima casa. Affinché ciò avvenga bisogna chiaramente rientrare in particolari condizioni, primo fra tutti quello temporale.

Devi fare attenzione, però anche ad altri requisiti: l’immobile che stai vendendo non dovrà provenire da una successione o da una donazione. Inoltre, per acquistarlo, dovrai aver usufruito in precedenza delle agevolazioni previste per la prima casa e non aver quindi pagato con l’aliquota ordinaria.

Come recuperare il credito d’imposta

Chiarito cos’è il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa e a chi spetta, ti starai chiedendo in che modo dovrai procedere per poterlo ottenere.

In sostanza, è necessario che al momento dell’acquisto del nuovo immobile, tu indichi esplicitamente nell’atto che intendi usufruire delle agevolazioni previste per la prima casa e i requisiti necessari per poterlo ottenere.

Ricorda che il credito d’imposta non è rimborsabile, ma lo puoi sfruttare per ottenere diversi vantaggi fiscali, ovvero:

• Diminuzione dell’imposta di registro per il secondo atto di acquisto;
• Compensazione per contributi previdenziali o ritenute d’acconto;
• Diminuzione delle imposte sui redditi;
• Diminuzione delle imposte ipotecarie e catastali.

Per procedere in tal senso saranno certamente richiesti una serie di documenti dal notaio stesso; in particolare, il precedente atto di compravendita e la prima fattura con l’addebito dell’imposta di registro per conoscere l’IVA versata.

Se utilizzerai solo in parte il credito d’imposta per quanto dovuto come imposta di registro all’atto di compravendita potrai comunque non perdere la cifra rimanente.

Potrai infatti utilizzare il credito residuo per la diminuzione dell’Irpef oppure per una compensazione delle imposte dovute negli atti di successione e donazione se presentati dopo la data di acquisizione del credito.

Come si calcola

A questo punto scopriamo però come si calcola l’effettivo importo del credito d’imposta, che ti ricordiamo non essere una cifra univoca che vale per tutti, ma che dipende dall’imposta di registro o dall’IVA corrisposta in sede di primo acquisto agevolato.

Tieni presente che qualunque sia il valore che risulterà dal calcolo, non potrà essere superiore all’imposta di registro o all’IVA previste per il secondo acquisto; quindi, in sostanza, corrisponderà al minore importo fra le due tassazioni applicate.

Vediamo ora alcuni esempi che ti aiuteranno a comprendere meglio come si calcola questa imposta.

Esempio 1

Hai acquistato la tua prima casa, usufruendo delle relative agevolazioni, per un prezzo totale di 120.000 euro; avresti dovuto versare 2.400 euro di imposta di registro. Ora hai deciso di venderla, per acquistarne un’altra.

La nuova casa costa 145.000 euro, con un’imposta di registro di 2.900 euro. Trattandosi di un riacquisto prima casa, il credito d’imposta calcolato sarà pari a 2.400 euro, ovvero al valore dell’imposta per la compravendita precedente.

Esempio 2

Il sig. Rossi ha acquistato una prima casa ad un prezzo di 175.000 euro, con un’imposta di registro pari a 5.250 euro. L’immobile viene venduto e circa sei mesi dopo, il signor Rossi ne ha acquistato un altro, ad un prezzo di 138.000 euro.

Poiché in questo caso l’imposta di registro prevista, pari a 2.760 euro, è inferiore rispetto alla precedente, dovrai considerarla nel calcolo del credito d’imposta sul riacquisto della prima casa.

Per concludere, il credito d’imposta legato al riacquisto della prima casa non è altro che un’agevolazione fiscale che può essere utilizzata nella diminuzione (o azzeramento) delle tasse dovuto allo Stato, nel momento in cui si acquista una nuova casa.

A patto che si rientri nei requisiti, potrai effettuare il calcolo dell’importo sulla base della precedente imposta di registro o dell’IVA versata, considerando l’importo inferiore tra i due.