Mutuo e leasing immobiliare: tutte le differenze

Vorresti comprare casa e stai valutando se scegliere un finanziamento tramite mutuo o leasing immobiliare? 

Per toglierti ogni dubbio e aiutarti a fare la scelta migliore per le tue esigenze, in questo articolo andiamo ad analizzare le caratteristiche principali e le differenze tra mutuo e leasing immobiliare.

 

Come funziona l’acquisto casa tramite mutuo

Il mutuo è un finanziamento a lungo termine che consente all’acquirente di un immobile di ottenere la liquidità immediata per coprire fino all’80% del prezzo di vendita.

Il prestito ricevuto, andrà poi restituito attraverso un piano di ammortamento che prevede il pagamento di una rata mensile. Questa è costituita da una quota capitale e una quota di interessi sul mutuo, che può essere a tasso fisso o variabile.

Il pagamento delle rate è garantito dall’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile in questione. Inoltre, per accedere ad un mutuo, vengono in genere richieste ulteriori garanzie come essere titolare di un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Chi richiede un mutuo può disporre immediatamente dell’immobile come se ne fosse il proprietario, e una volta pagata l’ultima rata ne ottiene automaticamente la piena proprietà.

 

Come funziona l’acquisto casa tramite leasing immobiliare

Il leasing immobiliare si configura come un particolare contratto di locazione per cui l’intermediario finanziario acquista un immobile da dare in utilizzo al richiedente dietro pagamento di un canone.

Dato che l’immobiliare viene acquistato interamente dalla banca, il leasing non prevede un esborso finanziario iniziale se non un primo maxi canone più elevato.

Al termine del contratto, il richiedente può decidere di acquistare l’immobile pagando il prezzo residuo, oppure di non acquistare l’immobile.

 

Quali sono le principali differenze tra mutuo e leasing immobiliare

Il mutuo e il leasing immobiliare sono entrambi strumenti finanziari utilizzati per il finanziamento dell’acquisto di beni immobili come case, appartamenti, uffici o terreni. 

Tuttavia, ci sono alcune differenze significative tra i due che rendono una o l’altra la soluzione migliore a seconda delle esigenze e delle caratteristiche di chi vuole acquistare casa. Andiamo ad analizzare nel dettaglio le principali differenze tra mutuo e leasing immobiliare:

 

1) Proprietà e utilizzo del bene

Con il mutuo, il beneficiario ottiene la piena proprietà del bene immobiliare una volta che il prestito è stato completamente rimborsato ma può disporne fin da subito come se ne fosse il proprietario, e quindi apportare modifiche o venderla.

Con il leasing immobiliare, invece, il beneficiario ha solo il diritto di utilizzare il bene per un periodo di tempo specifico, ma non ne diventa il proprietario. Per questo,, il beneficiario deve ottenere il permesso del locatore (ovvero l’azienda che concede il leasing) prima di effettuare modifiche significative alla proprietà e l’immobile in leasing non può essere venduto.

 

2) Valore del prestito

In genere, il mutuo consente di finanziare un massimo dell’80% del valore dell’immobile. Per acquistare un immobile tramite mutuo occorre quindi avere una somma a disposizione da dare in anticipo al venditore per coprire il resto del prezzo di vendita.

Il leasing consente invece di coprire fino al 100% del valore dell’immobile, incluso l’arredamento, per cui non servono disponibilità economiche iniziali.

 

3) Pagamenti e durata del finanziamento

Il mutuo prevede delle rate mensili che includono sia gli interessi sul prestito che il rimborso del capitale. Il canone da pagare può essere fisso o variabile, a seconda del tasso d’interesse scelto. La durata del mutuo va in genere dai 15 ai 30 anni.

Il leasing immobiliare prevede sempre dei pagamenti mensili, con un maxi canone iniziale molto più alto a garanzia, che coprono solo l’utilizzo del bene. Il canone da pagare è quindi fisso per tutta la durata del contratto di leasing,  che va in genere dai 3 ai 10 anni.

La rata del mutuo è in genere è più bassa rispetto a quella prevista per il leasing, ma la durata del finanziamento è molto più lunga.

 

4) Garanzie

L’accesso al leasing immobiliare è in genere più semplice rispetto al mutuo, poiché non richiede di possedere un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Nel contratto di leasing l’utilizzatore si assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo dell’immobile. Per questo è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare una polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi, cosa non prevista per il mutuo. 

Al contrario del mutuo, però, il contratto di leasing non richiede l’iscrizione di un’ipoteca. Questo consente un risparmio economico in fase d’iscrizione e sulle spese notarili dell’atto, che andranno pagate solo se si decide di concludere la compravendita al termine del contratto.

 

5) Differenze tra mutuo e leasing immobiliare prima casa di natura fiscale

Agevolazioni fiscali

A livello di agevolazioni fiscali, il leasing comporta i seguenti vantaggi:

• detrazione fiscale del 19% sulle spese relative al canone per un massimo di 4 mila euro (tetto che sale a 8 mila euro per i giovani under 35);
• una detrazione fiscale sulla maxi rata finale per un massimo di 10 mila euro (tetto che sale a 20 mila euro per i giovani under 35)
• una riduzione dell’imposta di registro sul contratto (1,5%).

L’agevolazione fiscale prevista per il leasing immobiliare è più favorevole rispetto alle agevolazioni fiscali previste per il mutuo. Infatti nel caso del mutuo la detrazione del 19% per un importo massimo di di euro 4.000 interessa solo la quota degli interessi passivi, e non l’intera rata come nel caso del leasing.

Ci sono però una serie di requisiti da rispettare per poter accedere alle agevolazioni del leasing immobiliare prima casa. Requisiti che invece non sono previsti per le detrazioni fiscali sugli interessi del mutuo:

1. reddito complessivo inferiore ai 55.000€;
2. non essere in possesso di un’unità immobiliare adibita ad abitazione principale;
3. l’immobile oggetto del finanziamento deve appartenere alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (questo incide solo sull’agevolazione sull’imposta di registro).

D’altro canto, però, il mutuo per i giovani under 36 con reddito ISEE inferiore ai 40 mila euro, prevede una serie di ulteriori agevolazioni, come ad esempio l’esenzione dell’imposta di registro e delle imposte catastali e ipotecarie.

Imposte sul reddito

Inoltre, ai fini fiscali, la rendita di un immobile in leasing non concorre a formare reddito fino al momento del riscatto, mentre nel caso del mutuo l’immobile concorre a formare il reddito determinando maggiori tasse.

Pagamento dell’Iva

Infine, l’Iva sul mutuo viene pagata sul totale del prezzo pagato per l’immobile, mentre nel leasing immobiliare si distribuisce nei canoni e nel prezzo di riscatto.

 

6) Durata sospensione del contratto per difficoltà economiche

In caso di difficoltà economica, sia nel contratto di leasing sia nel mutuo esiste la possibilità di chiederne la sospensione. 

In entrambi i casi, durante il periodo di sospensione, gli interessi continuano a maturare e quindi il costo del finanziamento aumenta. Inoltre, in entrambi i casi la sospensione può essere richiesta una sola volta.

La differenza principale sta nella durata della sospensione, che può arrivare fino a 12 mesi nel leasing immobiliare e fino a 18 mesi nel mutuo.

 

Conviene di più il mutuo o il leasing immobiliare?

Dall’analisi delle differenze tra mutuo e leasing immobiliare emerge come la scelta tra una o l’altra forma di finanziamento dipenda dalle esigenze dell’acquirente:

• Per chi vuole diventare proprietario dell’immobile, e disporne come meglio ne crede. il mutuo potrebbe essere la scelta migliore per te. 
• Per chi è incerto sulla situazione lavorativa o familiare, o comunque per limitare al massimo le spese iniziali, il leasing immobiliare potrebbe convenire.