Le vite degli altri unite da un mutuo cointestato: cosa sapere prima di firmare

Ottenere un finanziamento sufficiente per acquistare casa può essere difficile per una singola persona. In questo contesto, il mutuo cointestato è diventato una soluzione sempre più diffusa, permettendo di sommare i redditi di due o più persone per presentare alle banche un profilo economico più solido. Questa formula non riguarda più solo le coppie sposate, ma si estende a conviventi, familiari e anche amici che decidono di investire insieme nell’acquisto di un immobile. Approfondiamo in questo articolo cos’è e come funziona il mutuo cointestato, pro e contro, e cosa succede in caso di separazione.

Cos’è il mutuo cointestato

Quando due o più persone richiedono un mutuo cointestato, la banca non le considera come soggetti separati che contribuiscono ciascuno a una parte del debito. Le considera invece come un unico debitore collettivo. Questo principio si basa sulla responsabilità solidale passiva, che rappresenta il fondamento giuridico di questi contratti.

In termini concreti, ogni cointestatario è responsabile per l’intero importo del mutuo, non solo per la propria quota. Se uno dei cointestatari smette di pagare la sua parte della rata, la banca può richiedere l’intero importo dovuto all’altro cointestatario. Questo non è un dettaglio tecnico secondario, ma il meccanismo principale che rende vantaggioso questo tipo di finanziamento per l’istituto di credito.

Come funziona la garanzia per la banca

Per la banca, avere più debitori significa avere più garanzie. In caso di mancato pagamento, l’istituto può scegliere liberamente a quale dei cointestatari rivolgersi per ottenere il pagamento, senza dover rispettare un ordine di priorità o le quote di proprietà dell’immobile. Può pignorare i beni o lo stipendio di uno qualsiasi dei debitori.

Il cointestatario che paga l’intero debito può successivamente avviare un’azione legale di regresso contro l’altro per recuperare la parte che non gli spettava. Questa dinamica riguarda però solo i rapporti tra i debitori e non coinvolge la banca, che a quel punto ha già ottenuto quanto le spettava.

La solidarietà in questo contesto è una clausola contrattuale che protegge chi presta il denaro, trasformando un progetto condiviso in un vincolo legale difficile da sciogliere unilateralmente. Questo meccanismo rende evidente come il mutuo cointestato sia strutturato principalmente per tutelare gli interessi del creditore.

Vantaggi e svantaggi del mutuo cointestato

I vantaggi principali

Il vantaggio più immediato del mutuo cointestato è la maggiore probabilità di ottenere l’approvazione della richiesta. La somma di due stipendi, soprattutto se stabili e a tempo indeterminato, presenta alla banca una situazione di affidabilità economica difficilmente raggiungibile da un singolo richiedente, in particolare se giovane o con un contratto meno stabile.

Questo consente non solo di superare più facilmente la valutazione del merito creditizio, ma anche di ottenere un importo più elevato, ampliando le possibilità di scelta sul mercato immobiliare.

Per quanto riguarda le detrazioni fiscali sugli interessi passivi, se l’immobile acquistato è adibito ad abitazione principale per tutti i cointestatari, ciascuno può detrarre dalla propria dichiarazione dei redditi il 19% degli interessi pagati, in proporzione alla propria quota di proprietà e fino a un massimo di 4.000 euro annui per immobile.

Gli svantaggi e le limitazioni

Sul fronte degli svantaggi, la struttura del mutuo cointestato mostra tutta la sua rigidità. Un primo aspetto riguarda le agevolazioni fiscali: se uno dei cointestatari del mutuo non è anche proprietario dell’immobile, perde il diritto alla detrazione. Allo stesso modo, se uno dei proprietari non risiede nell’abitazione, non può usufruire del beneficio fiscale, che spetta solo a chi vi ha stabilito la residenza.

Le criticità maggiori emergono quando cambiano gli equilibri personali. Il vincolo della responsabilità solidale fa sì che, per tutta la durata del finanziamento, il destino finanziario di una persona sia legato a quello dell’altra. Un eventuale ritardo o mancato pagamento da parte di uno dei due si ripercuote immediatamente sulla reputazione creditizia di entrambi, con la conseguente segnalazione nelle banche dati e le relative difficoltà future nell’accedere a qualsiasi altro finanziamento.

La necessità di fiducia reciproca

Questo legame richiede una fiducia reciproca assoluta e una stabilità di lungo periodo, non solo affettiva ma anche economica. La decisione di cointestare un mutuo non è solo una scelta finanziaria, ma un impegno che intreccia le vite in modo significativo, con conseguenze che possono manifestarsi anche a distanza di molti anni. La lunga durata di questi contratti li espone al rischio dei cambiamenti nelle circostanze di vita.

Cosa succede in caso di separazione

Le relazioni possono finire, le priorità cambiare, le carriere portare in città diverse. In questi momenti il mutuo cointestato può trasformarsi da soluzione a situazione complessa. Se una coppia di conviventi o coniugi decide di separarsi, l’obbligo di pagare le rate continua a sussistere per entrambi, indipendentemente da chi rimanga ad abitare nella casa o da quali siano i nuovi accordi personali. La banca rimane estranea a queste dinamiche e continua a richiedere il puntuale pagamento dell’intera rata.

Le opzioni per sciogliere il vincolo

Le opzioni per risolvere questa situazione sono limitate. Una possibilità è la vendita dell’immobile: con il ricavato si estingue il mutuo residuo e l’eventuale eccedenza viene divisa tra i comproprietari. Questa soluzione non è sempre praticabile, sia per le condizioni del mercato immobiliare sia perché uno dei due potrebbe voler mantenere la proprietà della casa.

In alternativa si può ricorrere all’accollo del mutuo, un’operazione con cui uno dei cointestatari si impegna a farsi carico dell’intero debito residuo, diventando l’unico intestatario del finanziamento e, solitamente, acquisendo anche la quota di proprietà dell’altro.

L’accollo liberatorio e il ruolo della banca

Perché l’accollo sia “liberatorio” e sollevi completamente il cointestatario uscente da ogni responsabilità futura, è necessaria l’approvazione esplicita della banca. L’istituto di credito valuterà nuovamente la capacità di reddito del solo intestatario rimasto e, se non la ritiene sufficiente a coprire la rata, può rifiutare l’operazione, lasciando entrambi vincolati al debito originario.

Esiste anche la possibilità di sostituire il cointestatario uscente con una nuova persona, oppure di ricorrere a un nuovo mutuo per surroga o sostituzione intestato a una sola persona. Tutte queste procedure richiedono complessi passaggi burocratici, costi notarili e, soprattutto, il consenso della banca, che valuta sempre la sostenibilità dell’operazione.

Conclusioni

Il mutuo cointestato rappresenta uno strumento finanziario che permette di aumentare le possibilità di accesso al credito attraverso la somma dei redditi di più persone. La sua caratteristica fondamentale è la responsabilità solidale, che rende ogni cointestatario responsabile dell’intero importo del debito.

Questo meccanismo offre maggiori garanzie alla banca ma crea un vincolo significativo tra i debitori, che persiste per tutta la durata del finanziamento. Prima di sottoscrivere un mutuo cointestato è importante valutare attentamente le implicazioni di lungo periodo, considerando sia i vantaggi immediati in termini di accesso al credito sia i possibili scenari futuri legati ai cambiamenti nelle circostanze personali ed economiche.

Take Aways

1. Responsabilità solidale passiva Nel mutuo cointestato ogni debitore è responsabile per l’intero importo del finanziamento, non solo per la propria quota. Se uno smette di pagare, la banca può richiedere l’intera somma all’altro cointestatario, senza dover rispettare proporzioni o priorità.

2. Vantaggi nell’accesso al credito Sommare due redditi aumenta significativamente le probabilità di ottenere l’approvazione del mutuo e permette di accedere a importi più elevati. Ogni cointestatario può inoltre detrarre il 19% degli interessi passivi fino a 4.000 euro annui, se l’immobile è adibito ad abitazione principale.

3. Limitazioni nelle detrazioni fiscali Il diritto alla detrazione degli interessi si perde se il cointestatario del mutuo non è anche proprietario dell’immobile o se non risiede nell’abitazione. Il beneficio fiscale spetta solo a chi ha stabilito la residenza nella casa acquistata.

4. Difficoltà in caso di separazione Sciogliere un mutuo cointestato richiede vendita dell’immobile, accollo del debito da parte di uno solo dei cointestatari o surroga. Tutte queste operazioni necessitano dell’approvazione della banca, che valuta nuovamente la capacità di reddito e può rifiutare se non la ritiene sufficiente.

FAQ

1. Quali sono gli svantaggi del mutuo cointestato?

Il principale svantaggio è la responsabilità solidale: ogni cointestatario risponde dell’intero debito, non solo della propria quota. Se uno smette di pagare, l’altro diventa responsabile dell’intera rata. Eventuali ritardi si ripercuotono sulla reputazione creditizia di entrambi, con segnalazione nelle banche dati e difficoltà future per altri finanziamenti. Sul piano fiscale, chi non è proprietario dell’immobile o non vi risiede perde il diritto alla detrazione degli interessi. Sciogliere il vincolo in caso di separazione è complesso e richiede sempre l’approvazione della banca.

2. Cosa succede se uno dei cointestatari non paga il mutuo?

La banca può richiedere l’intero importo dovuto all’altro cointestatario, scegliendo liberamente a chi rivolgersi senza rispettare proporzioni o quote di proprietà. Può pignorare beni o stipendio di uno qualsiasi dei debitori. Chi paga per entrambi può successivamente avviare un’azione legale di regresso per recuperare la parte non spettante, ma questa dinamica riguarda solo i rapporti tra i debitori. Entrambi vengono segnalati come cattivi pagatori con conseguenze negative sulla capacità di ottenere altri finanziamenti.

3. Chi si intesta il mutuo deve intestare anche la casa?

Non necessariamente, ma chi è cointestatario del mutuo senza essere proprietario dell’immobile perde il diritto alla detrazione del 19% sugli interessi passivi. Il beneficio fiscale spetta solo a chi è sia intestatario del mutuo che proprietario dell’abitazione, con residenza nell’immobile se adibito ad abitazione principale. La dissociazione tra intestatari del mutuo e proprietari è tecnicamente possibile ma elimina vantaggi fiscali significativi.

4. Quali sono le opzioni per uscire da un mutuo cointestato?

Le opzioni principali sono tre: vendita dell’immobile per estinguere il mutuo e dividere l’eventuale eccedenza; accollo del mutuo da parte di un cointestatario che diventa unico intestatario (richiede approvazione della banca che valuta la sua capacità di reddito); sostituzione del cointestatario uscente con una nuova persona o surroga con mutuo intestato a uno solo. Tutte le procedure richiedono passaggi burocratici, costi notarili e consenso della banca.