Mutuo con partita IVA: come si può ottenere e come fare domanda

Vuoi comprare casa ma sei in partita IVA? Le banche concedono mutui anche ai lavoratori autonomi ma, rispetto ai lavoratori dipendenti, valutano con più attenzione la continuità del reddito e la storia dell’attività. In questo articolo analizziamo i requisiti per ottenere un mutuo con partita IVA, i documenti necessari e la procedura da seguire in base alle caratteristiche della tua partita IVA.

Si può ottenere un mutuo con partita IVA?

Non esiste alcuna norma che impedisca ad un libero professionista/lavoratore autonomo di ottenere un mutuo, indipendentemente dal regime fiscale adottato. La maggiore differenza rispetto ad un lavoratore dipendente a tempo indeterminato non è la possibilità di ottenere il mutuo, ma il livello di garanzie e di documentazione richiesti dalle banche per compensare la maggiore variabilità del reddito.

Per la banca il rischio principale non è la partita IVA in sé, ma la difficoltà di prevedere con certezza l’andamento futuro di un reddito che non è fisso mese per mese come uno stipendio.

I requisiti richiesti dalle banche

Le condizioni di base per ottenere un mutuo con partita IVA non sono molto diverse da quelle di un mutuo tradizionale, ma vengono valutate secondo criteri più severi. In generale, per finanziare mutui alle partite IVA le banche verificano:

• anzianità dell’attività, solitamente almeno 2-3 anni continuativi
• ultime due o tre dichiarazioni dei redditi, con importi stabili o in crescita
• regolarità fiscale e contributica
• assenza di segnalazioni come cattivo pagatore presso la Centrale Rischi di Banca d’Italia e il CRIF
• capacità di sostenere la rata senza superare, di norma, un terzo del reddito netto mensile.

Requisito	Cosa verifica la banca
Anzianità attività	In genere almeno 24-36 mesi di partita IVA attiva
Anticipo (LTV)	Solitamente tra il 25% e il 30% del valore dell’immobile
Documentazione reddituale	Ultime 2-3 dichiarazioni dei redditi (Modello Redditi PF)
Regime forfettario	Reddito imponibile calcolato con il coefficiente di redditività, non il fatturato lordo
Under 36	Possibile accesso al Fondo di Garanzia Prima Casa Consap (con garanzia fino all’80% per ISEE entro 40.000 €)

Mutuo con partita IVA appena aperta

Se la tua partita IVA è fresca di apertura, ottenere un mutuo diventa più complicato dato che non puoi dimostrare alla banca un solido percorso di reddito. In questi casi, hai solo due possibilità:

• presentare un garante con reddito stabile, cointestando il mutuo con un familiare o con un partner con un contratto a tempo indeterminato
• aspettare di avere almeno due dichiarazioni dei redditi da presentare.

Mutuo con partita IVA forfettaria

Anche chi opera in regime forfettario può accedere al mutuo senza barriere legali. La vera differenza sta nel calcolo del reddito: la banca considera il reddito imponibile, ottenuto applicando il coefficiente di redditività del tuo codice ATECO, e non il fatturato totale. Questo significa che due attività con lo stesso fatturato ma coefficienti diversi, possono ricevere valutazioni molto diverse.

Come ottenere un mutuo con partita IVA: la procedura

Ottenere un mutuo con la partita IVA segue le stesse tappe di un mutuo tradizionale, ma con una fase istruttoria più approfondita:

1. Scelta della banca: alcuni istituti hanno prodotti dedicati o criteri più flessibili per i lavoratori autonomi.
2. Preventivo e simulazione: confronto tra più offerte in base a tasso, durata e importo richiesto.
3. Presentazione della documentazione reddituale e fiscale completa.
4. Istruttoria bancaria: verifica di reddito, affidabilità creditizia e valore dell’immobile tramite perizia.
5. Delibera ed eventuale richiesta di garanzie aggiuntive (fideiussione, garante, polizza e protezione del credito).
6. Stipula del mutuo davanti al notaio.

I documenti da presentare per richiedere un mutuo con partita IVA

Chi ha la partita IVA deve presentare una documentazione più ricca rispetto ad un lavoratore dipendente:

• documento d’identità e codice fiscale
• ultime 2-3-dichiarazioni dei redditi (modello redditi persone fisiche)
• certificazione di regolarità contributiva (DURC, dove applicabile) e attestazione dei versamenti fiscali
• estratti conto degli ultimi mesi, personali e dell’attività
• visura camerale aggiornata (se l’attività è iscritta al Registro delle Imprese)
• documentazione relativa all’immobile (proposta d’acquisto, planimetria, visura catastale)

Strategie per aumentare le probabilità di approvazione

Anche quando riesce a rispettare i requisiti di base, il titolare di partita IVA può rafforzare il proprio profilo agli occhi della banca con accorgimenti pratici, particolarmente utili in caso di attività recenti o redditi non del tutto lineari:

• 1) Cointestazione e garante
  Come anticipato, cointestare il mutuo con un partner dal reddito stabile consente di unire le forze e migliorare il rapporto tra rata e reddito complessivo, rassicurando la banca. In alternativa, presentare un garante del mutuo con un reddito solido può essere la chiave giusta per ottenere il mutuo se hai un’attività recente.
• 2) Fondo di Garanzia Prima Casa Consap per under 36
  Chi ha meno di 36 anni e un ISEE del nucleo familiare non superiore ai 40.000 euro può accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa gestito da Consap, che copre fino all’80% del capitale del mutuo e consente, presso le banche aderenti, di ottenere finanziamenti fino al 100% del prezzo dell’immobile. I titolari di partita IVA rientrano tra le categorie che possono accedere al Fondo, che opera sul mutuo come garanzia pubblica e non come agevolazione fiscale: le imposte sull’atto restano quelle ordinarie previste per la prima casa e l’importo massimo del mutuo garantito è fissato a 250.000 euro (per cifre superiori, l’eccedenza segue le condizioni di mercato ordinarie).

Le agevolazioni fiscali specifiche per gli under 36, introdotte nel 2021 (esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale e credito d’imposta IVA), sono scadute alla fine del 2023 e non sono state rinnovate: nel 2026 resta quindi attivo solo il meccanismo della garanzia Consap sul mutuo, non lo sconto sulle imposte.

Quanto costa un mutuo per lavoratori autonomi

Chi lavora con partita IVA deve spesso mettere sul piatto un anticipo più consistente rispetto ad un lavoratore dipendente, tra il 25% e il 30% del valore della casa, e può incontrare tassi leggermente meno favorevoli. Tuttavia ogni banca ha le sue regole, tutto dipende dalla solidità e dalla storia del tuo reddito.

Conclusioni

Avere la partita IVA non è un ostacolo insormontabile all’accesso al mutuo: le banche effettuano valutazioni più approfondite, ma possono concedere il finanziamento in presenza di una storia reddituale solida e di una posizione fiscale e contributiva regolare. Chi ha un’attività recente e vuole rafforzare la propria domanda può avvalersi di strumenti come la cointestazione o il Fondo di Garanzia Prima Casa Consap per gli under 36. È fondamentale presentarsi in banca con una documentazione completa e un budget realistico, per affrontare la trattativa su basi solide fin dal primo incontro.

Take Aways

• Con la partita IVA si può ottenere un mutuo: non ci sono divieti di legge ma cambiano le garanzie e la documentazione richieste.
• Le banche richiedono in genere 2-3 anni di attività, redditi stabili o in crescita, e regolarità fiscale e contributiva.
• Nel regime forfettario conta il reddito imponibile, dopo l’applicazione del coefficiente di redditività, non il fatturato lordo.
• Cointestazione, garante e Fondo Consap sono gli strumenti principali per agevolare l’approvazione.
• Aspettati di dover versare un anticipo più alto rispetto a quello di un lavoratore dipendente, salvo l’accesso alla garanzia statale, che può azzerarlo.

FAQ

1. Si può ottenere un mutuo con una partita IVA appena aperta?
   È più difficile perché manca uno storico reddituale, ma è possibile con un garante o cointestando il mutuo con una persona con reddito stabile.
2. Il regime forfettario penalizza la richiesta di un mutuo?
   No, ma la banca calcola il reddito applicando il coefficiente di redditività al fatturato, non al fatturato lordo incassato.
3. Quanti anni di partita IVA servono per richiedere un mutuo?
   La maggior parte delle banche richiede almeno 2-3 anni di attività continuativa, documentati con le relative dichiarazioni dei redditi.
4. Un under 36 con partita IVA può accedere al Fondo Consap?
   Sì, i lavoratori autonomi rientrano tra le categorie che possono richiedere la garanzia statale Consap, a parità di requisiti di età e di ISEE.
5. Serve sempre un anticipo più alto rispetto a quello di un dipendente?
   In genere sì, tra il 25% e il 30% del valore dell’immobile, salvo l’accesso a garanzie pubbliche che possono ridurlo.