Vanessa GuerrieroLe spese dell’agenzia immobiliare sono detraibili al 19% solo se compri la casa che diventerà la tua abitazione principale, su un importo massimo di 1.000 euro: il risparmio massimo è quindi di 190 euro, da usare una sola volta nella dichiarazione dell’anno in cui hai pagato la provvigione. Nel 730 la spesa va nei righi da E8 a E10 con il codice 17. Aggiornato al 6 novembre 2026, con le regole valide per la dichiarazione 2027 (redditi 2026).
In questa guida trovi chi può usare la detrazione, i requisiti da rispettare, come si divide tra più acquirenti, cosa succede se paghi l’agenzia già alla proposta o al preliminare, dove compilare il 730 e il modello Redditi, quali documenti conservare e come cambiano le cose per chi ha redditi alti. Se vuoi prima capire quanto si paga di solito, leggi la nostra guida ai costi dell’agenzia immobiliare.
Detrazione spese agenzia immobiliare: le regole in sintesi
| Voce | Regola |
|---|---|
| Misura | 19% della provvigione pagata |
| Spesa massima | 1.000 euro (detrazione massima 190 euro) |
| Quante volte | Una sola volta: la detrazione si esaurisce in un unico anno d’imposta |
| Per quale immobile | Solo la casa acquistata da adibire ad abitazione principale |
| A chi spetta | Solo all’acquirente, non al venditore |
| Più acquirenti | Il limite di 1.000 euro si divide in base alle quote di proprietà |
| Pagamento | Tracciabile: bonifico, carta, assegno o altri sistemi tracciabili (niente contanti) |
| Dove si indica | 730: righi E8-E10, codice 17. Redditi PF: righi RP8-RP13, codice 17 |
| Redditi alti | Detrazione piena fino a 120.000 euro di reddito, poi decrescente fino a zero a 240.000 euro; ulteriori limiti oltre 75.000 e oltre 200.000 euro |
Cos’è e chi può usarla
La regola è nell’articolo 15, comma 1, lettera b-bis) del Testo unico delle imposte sui redditi (TUIR): dall’imposta lorda si detrae il 19% dei compensi, “comunque denominati”, pagati agli intermediari immobiliari per l’acquisto dell’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, per un importo non superiore a 1.000 euro. In pratica è la provvigione che paghi all’agenzia quando compri casa.
Secondo la guida dell’Agenzia delle Entrate “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026”:
- spetta solo all’acquirente: chi vende non può detrarre la provvigione, anche se l’ha pagata;
- vale anche per l’acquisto di altri diritti reali, per esempio l’usufrutto, purché l’immobile diventi abitazione principale;
- non spetta se paghi nell’interesse di un familiare fiscalmente a carico: la detrazione segue chi acquista;
- riguarda solo i mediatori immobiliari (legge 39/1989): il compenso di un mediatore creditizio per trovarti il mutuo non rientra;
- vale anche se compri dal costruttore tramite agenzia, se la casa diventa la tua abitazione principale: ne parliamo nella guida su provvigioni, IVA e garanzie quando compri dal costruttore.
Non è detraibile, invece, la provvigione pagata per comprare una seconda casa o un immobile da mettere a reddito, né quella pagata per trovare una casa in affitto.
Quanto puoi detrarre: 19% fino a 1.000 euro
Il calcolo è semplice: indichi la provvigione pagata fino a un massimo di 1.000 euro e ottieni uno sconto sull’Irpef pari al 19% di quell’importo. Se la fattura dell’agenzia supera i 1.000 euro, come accade quasi sempre, in dichiarazione scrivi comunque 1.000 euro e la detrazione è di 190 euro.
La norma parla di 1.000 euro “per ciascuna annualità”, ma l’Agenzia delle Entrate chiarisce che la detrazione si esaurisce in un unico anno d’imposta: non puoi spalmare la provvigione su più dichiarazioni per recuperare più di 190 euro. Come tutte le detrazioni, riduce l’imposta che devi pagare: se la tua Irpef lorda è già azzerata da altre detrazioni, la parte che non trova capienza si perde.
I requisiti da rispettare
1. La casa deve diventare la tua abitazione principale
Per abitazione principale si intende quella in cui tu o i tuoi familiari dimorate abitualmente: valgono i registri anagrafici (la residenza) oppure un’autocertificazione con cui dichiari di abitare in un luogo diverso da quello risultante all’anagrafe. La casa deve diventare abitazione principale di norma entro un anno dall’acquisto, con gli stessi termini previsti per la detrazione degli interessi del mutuo prima casa. Per orientarti tra le altre spese dell’acquisto, vedi la guida su cosa e quando si paga quando compri la prima casa.
2. La provvigione deve risultare nell’atto
Al rogito acquirente e venditore devono dichiarare se si sono avvalsi di un mediatore e, in caso affermativo, i suoi dati (compreso il numero di iscrizione alla Camera di commercio), l’importo della provvigione e le modalità di pagamento (articolo 35, comma 22, del decreto-legge 223/2006). L’Agenzia delle Entrate collega la detrazione proprio all’indicazione dell’importo nell’atto: controlla la bozza prima della firma dal notaio. Ne parliamo anche nella guida al rogito notarile: documenti, tempi e costi.
3. Il pagamento deve essere tracciabile
Dall’anno d’imposta 2020 la detrazione spetta solo se paghi con bonifico bancario o postale o con altri sistemi tracciabili (carte di debito e di credito, assegni bancari e circolari, app di pagamento di istituti autorizzati). Se paghi in contanti perdi la detrazione. La prova è l’annotazione del mezzo di pagamento sulla fattura oppure la ricevuta del bonifico, della carta o l’estratto conto. Se paghi con assegno, conserva una prova dell’addebito (per esempio l’estratto conto): trovi i dettagli nella guida sull’assegno per comprare casa.
4. La fattura deve essere intestata a chi compra
La detrazione non spetta se la fattura dell’agenzia è intestata a una persona che non diventa proprietaria (circolare 20/E del 2011). Se è intestata al proprietario e a un’altra persona non proprietaria, perché l’intero importo sia detraibile dal proprietario la fattura deve specificare (o essere integrata indicando) che la spesa è stata sostenuta solo da lui.
Se comprate in due o più: come si divide la detrazione
Se l’immobile è acquistato da più persone, il limite di 1.000 euro non si moltiplica: va diviso tra i comproprietari in base alle rispettive quote di proprietà, anche se la fattura è intestata a uno solo. In quest’ultimo caso l’altro comproprietario, per detrarre la sua parte, deve far integrare la fattura con i propri dati anagrafici.
Esempio: due coniugi comprano al 50% ciascuno e pagano una provvigione di 5.000 euro. Ognuno indica nel proprio 730 una spesa di 500 euro e ottiene 95 euro di detrazione: in totale 190 euro, come per un acquirente singolo.
Quando detrarla: proposta, preliminare e rogito
La detrazione va nella dichiarazione dell’anno in cui hai pagato la provvigione, non necessariamente in quello del rogito. L’Agenzia delle Entrate (risoluzione 26/E del 2009 e guida 2026) prevede tre casi:
- Paghi alla firma del preliminare: puoi detrarre la spesa nella dichiarazione dell’anno del pagamento, a condizione che il preliminare sia regolarmente registrato.
- Paghi prima del preliminare, per esempio quando il venditore accetta la proposta d’acquisto: la detrazione spetta se, alla data in cui presenti la dichiarazione, il preliminare o il rogito risultano stipulati e registrati.
- L’acquisto salta: se non arrivi al rogito, la detrazione non spetta. Se l’hai già usata, devi restituirla assoggettando a tassazione separata l’importo detratto.
Esempio: paghi la provvigione a novembre 2026, all’accettazione della proposta, e firmi il preliminare a febbraio 2027. Se al momento dell’invio del 730/2027 il preliminare è registrato, puoi detrarre la spesa già nella dichiarazione dei redditi 2026.
Dove inserire la spesa nel 730 e nel modello Redditi
| Modello | Dove | Cosa scrivere |
|---|---|---|
| 730 | Quadro E, sezione I, righi da E8 a E10 | Codice 17 nella colonna del codice, importo pagato (massimo 1.000 euro, o la tua quota se siete più proprietari) |
| Redditi Persone Fisiche | Quadro RP, righi da RP8 a RP13 | Codice 17, importo pagato (massimo 1.000 euro) |
Se il tuo datore di lavoro ha già considerato la spesa in busta paga, la trovi nella Certificazione Unica (sezione “Oneri detraibili”, punti da 341 a 352, codice onere 17): l’importo indicato nel 730 deve comprendere anche quella somma. Righi e codici sono quelli delle istruzioni ufficiali del 730/2026 e del modello Redditi PF 2026. I modelli per la dichiarazione 2027 (redditi 2026) non sono ancora stati pubblicati dall’Agenzia delle Entrate: quando usciranno, controlla che il codice sia rimasto il 17. Per il quadro completo delle spese legate alla casa vedi la guida alla dichiarazione dei redditi per chi compra, vende e affitta casa.
Documenti da conservare
L’elenco è quello indicato dall’Agenzia delle Entrate per il controllo della detrazione (utile anche per il CAF o il professionista che ti fa il 730):
- fattura dell’agenzia immobiliare intestata all’acquirente (o a tutti i comproprietari);
- prova del pagamento tracciabile: annotazione in fattura oppure ricevuta del bonifico o della carta, estratto conto;
- preliminare registrato, se hai pagato prima del rogito;
- atto di compravendita con l’indicazione del mediatore e della provvigione;
- autocertificazione che l’immobile è destinato ad abitazione principale (se la residenza anagrafica non basta).
Redditi alti: tre limiti da conoscere
Per chi ha un reddito complessivo elevato la detrazione può ridursi o sparire. I limiti sono tre e si sommano.
Oltre 120.000 euro: detrazione ridotta fino a zero
L’articolo 15, comma 3-bis, del TUIR prevede che la detrazione spetti per intero fino a 120.000 euro di reddito complessivo. Oltre questa soglia spetta per la parte corrispondente al rapporto tra 240.000 euro meno il tuo reddito e 120.000 euro, e si azzera a 240.000 euro. Il reddito si calcola senza quello dell’abitazione principale e delle sue pertinenze.
Oltre 75.000 euro: il tetto complessivo alle detrazioni
Dal 2025 (articolo 16-ter del TUIR, introdotto dalla legge di Bilancio 2025) chi supera 75.000 euro di reddito complessivo può detrarre le spese, considerate tutte insieme, solo fino a un importo massimo. La provvigione dell’agenzia è tra le spese che rientrano nel conteggio; le spese sanitarie no. Il tetto si ottiene moltiplicando un importo base per un coefficiente legato ai figli a carico:
| Reddito complessivo | Importo base | Nessun figlio (0,5) | 1 figlio (0,7) | 2 figli (0,85) | 3 o più figli o figlio con disabilità (1) |
|---|---|---|---|---|---|
| Da 75.000 a 100.000 euro | 14.000 euro | 7.000 euro | 9.800 euro | 11.900 euro | 14.000 euro |
| Oltre 100.000 euro | 8.000 euro | 4.000 euro | 5.600 euro | 6.800 euro | 8.000 euro |
Fonte: istruzioni del modello 730/2026, tabella 11. Con una provvigione di 1.000 euro detraibili il tetto si raggiunge solo se nello stesso anno hai molte altre spese che rientrano nel conteggio (per esempio istruzione, sport dei figli, interessi di mutui stipulati dal 2025).
Oltre 200.000 euro: taglio di 440 euro dal 2026
La legge di Bilancio 2026 (legge 30 dicembre 2025, n. 199, articolo 1, comma 4) ha aggiunto il comma 5-bis all’articolo 16-ter del TUIR: per chi ha un reddito complessivo superiore a 200.000 euro, l’ammontare delle detrazioni al 19% (escluse le spese sanitarie) è diminuito di 440 euro. La legge è in vigore dal 1° gennaio 2026, quindi il taglio interessa per la prima volta la dichiarazione dei redditi 2026, cioè il 730/2027. Considerato che sopra i 200.000 euro la detrazione per l’agenzia è già ridotta a poche decine di euro dal limite dei 120.000 euro, in pratica per questi redditi è difficile che ne resti qualcosa.
Per il 2027 il Consiglio dei ministri ha approvato il 28 ottobre 2026 il disegno di legge di Bilancio, ora all’esame del Parlamento: è una proposta e, nei testi ufficiali consultati, non risultano modifiche a questa detrazione. Aggiorneremo la guida se il testo cambierà durante l’esame parlamentare.
Esempi di calcolo
| Situazione | Spesa da indicare | Detrazione |
|---|---|---|
| Acquirente unico, provvigione di 4.880 euro (4.000 euro + IVA), reddito 40.000 euro | 1.000 euro | 190 euro |
| Due acquirenti al 50%, provvigione di 5.000 euro | 500 euro ciascuno | 95 euro ciascuno |
| Due acquirenti al 70% e 30%, provvigione di 3.660 euro | 700 euro e 300 euro | 133 euro e 57 euro |
| Acquirente unico, provvigione di 800 euro | 800 euro | 152 euro |
| Acquirente unico, reddito complessivo 150.000 euro, nessun’altra spesa detraibile | 1.000 euro | 142,50 euro (190 × 90.000 / 120.000) |
| Provvigione pagata in contanti | – | 0 euro |
| Acquisto di una seconda casa | – | 0 euro |
Gli importi della provvigione sono di esempio. I calcoli applicano le regole dell’articolo 15 del TUIR e delle istruzioni del 730; non tengono conto della capienza dell’imposta né di altre spese detraibili che potrebbero far scattare i tetti per i redditi sopra 75.000 euro.
E se stai vendendo casa?
Chi vende non può detrarre la provvigione pagata all’agenzia, nemmeno se vende la propria abitazione principale: la detrazione è legata all’acquisto. Per chi vende conta quindi soprattutto quanto si paga e cosa si ottiene in cambio. Se stai pensando di vendere, puoi vedere quanto costa vendere casa con Gromia e come funziona il servizio nella pagina vendere casa con Gromia.
Errori da evitare
- Pagare la provvigione in contanti: la detrazione si perde.
- Far intestare la fattura a un familiare che non compra (per esempio un genitore che paga per il figlio): la detrazione non spetta a nessuno dei due.
- Indicare l’intero importo quando si compra in due: ognuno indica solo la propria quota dei 1.000 euro.
- Detrarre la spesa una seconda volta l’anno successivo: la detrazione si usa una volta sola.
- Non trasferire la residenza entro un anno dall’acquisto, salvo le eccezioni previste per gli interessi del mutuo.
- Dimenticare il preliminare non registrato quando si è pagato prima del rogito.
Conclusioni
La detrazione delle spese dell’agenzia immobiliare vale al massimo 190 euro, ma per ottenerla bastano poche attenzioni: comprare la casa in cui andrai a vivere, pagare in modo tracciabile, farti intestare correttamente la fattura, verificare che la provvigione sia indicata nell’atto e inserire la spesa con il codice 17 nella dichiarazione dell’anno in cui hai pagato. Se hai redditi sopra 120.000 euro fai bene i conti: la detrazione si riduce, e dal 2026 oltre i 200.000 euro scatta anche il taglio di 440 euro.
Domande frequenti
Sì, se compri la casa che diventerà la tua abitazione principale. Puoi detrarre il 19% della provvigione su un importo massimo di 1.000 euro, quindi fino a 190 euro, indicando la spesa nei righi da E8 a E10 del 730 con il codice 17.
No. La detrazione spetta solo per l’acquisto dell’abitazione principale. Non è detraibile la provvigione per una seconda casa, per un immobile da affittare o per trovare una casa in locazione.
No. Il limite di 1.000 euro è unico e va diviso tra i comproprietari in base alle quote di proprietà: con quote al 50% ognuno indica 500 euro e detrae 95 euro.
Nella dichiarazione dell’anno in cui hai pagato, a condizione che alla data di presentazione della dichiarazione il preliminare o il rogito risultino stipulati e registrati. Se l’acquisto non va a buon fine devi restituire la detrazione.
No. La detrazione spetta esclusivamente all’acquirente, anche se il venditore ha pagato la provvigione all’intermediario.
Spetta per intero fino a 120.000 euro di reddito complessivo, poi si riduce fino ad azzerarsi a 240.000 euro. Sopra i 75.000 euro c’è anche un tetto complessivo alle spese detraibili e, dai redditi 2026, sopra i 200.000 euro le detrazioni al 19% sono ridotte di 440 euro.
Fonti: TUIR (DPR 917/1986) articoli 15 e 16-ter su Normattiva; Agenzia delle Entrate, istruzioni 730/2026 e Redditi PF 2026, guida “Tutte le agevolazioni della dichiarazione 2026”; legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Gazzetta Ufficiale). Questa guida ha scopo informativo: per il tuo caso specifico rivolgiti a un CAF o a un professionista.