La Cedolare Secca nel 2020: Prepariamoci in Tempo!

Ogni anno il Blog di Gromia ti aggiorna sulle più importanti novità in arrivo per la cedolare secca. Lo abbiamo fatto parlandoti della cedolare secca per il 2018, e ti abbiamo dato in anticipo notizie sulla cedolare secca per il 2019. Continuiamo con la cedolare secca per il 2020. Cosa potrebbe succedere l’anno prossimo? E cosa possono fare i proprietari di casa per arrivare pronti alle novità che si annunciano? Vediamo insieme.

La Cedolare Secca 2020: Cosa Cambia

Facciamo brevemente il punto sulla situazione. La cedolare secca è un regime di tassazione alternativo alle aliquote IRPEF, che si applica al reddito dai canoni di locazione. Se scegli di dare in affitto la tua casa con il regime della cedolare secca, il reddito che percepisci dal tuo inquilino non è più soggetto all’IRPEF,  alle addizioni regionali e comunali. Sarai esentato anche dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. Dovrai solo pagare un’imposta fissa. L’imposta fissa è calcolata sul canone di locazione annuo, ed è la seguente:

• aliquota del 21% per i contratti di locazione a canone libero
• aliquota è del 10% per i contratti di locazione a canone concordato

Questa è la situazione attuale della cedolare secca. Adesso cerchiamo di capire se e come questa situazione potrebbe cambiare. Cosa è successo nel frattempo? Il 27 giugno il Senato della Repubblica ha approvato con fiducia il Decreto Legge 34/2019. Si tratta del cosiddetto Decreto Crescita. Il Decreto ha introdotto nuove norme sulla cedolare secca, ma anche sull’IMU, gli affitti brevi, e le case in comodato.

La Cedolare Secca nel 2020: Addio alle Sanzioni!

La più importante novità in arrivo per la cedolare secca nel 2020 è stato il definitivo addio alle sanzioni per chi dimentica di confermare l’opzione della cedolare secca.

Nella nostra guida definitiva alla cedolare secca, ti avevamo spiegato come l’opzione della cedolare secca va sempre confermata non solo quando registri il contratto di locazione, ma anche quando proroghi il contratto.

Se ad esempio stipuli un contratto di locazione 4 + 4 con cedolare secca, alla scadenza dei primi 4 anni il contratto va prorogato, e tu devi nuovamente dichiarare di scegliere la cedolare secca. Fino ad oggi, se dimenticavi di optare per la cedolare, secca, dovevi pagare delle piccole sanzioni. Ma non solo. In alcuni casi la mancata opzione per la cedolare secca poteva indurre l’applicazione dell’aliquota IRPEF del 23% ai redditi da locazione. Abbiamo spiegato questa ed altre cose nel nostro articolo sulla proroga del contratto di locazione con cedolare secca. Il termine per la conferma della cedolare secca era di 30 giorni dalla scadenza del contratto.

Il Decreto Crescita però ha eliminato le sanzioni per chi dimentica di confermare la scelta della cedolare secca. Le sanzioni erano di poco conto – si trattava appena di un centinaio di euro. Ma cento euro risparmiati sono cento euro guadagnati!

Cosa succederà quindi nel 2020? Se devi prorogare un contratto di locazione con cedolare secca, anche se dimentichi di presentare il Modello RLI per confermare la cedolare secca, non decadrai da questo regime. Ma non pagherai neanche più la multa! L’articolo 3 del Decreto Crescita però vale anche per il passato. Quindi se negli anni precedenti hai dimenticato di optare per la cedolare secca, ma hai comunque tenuto comportamenti coerenti con la tua volontà di aderire a questo regime, le sanzioni passate saranno eliminate.

Se hai già ricevuto sanzioni, e vuoi capire come fare per eliminarle, ti consigliamo di rivolgerti al tuo commercialista, che saprà darti istruzioni concrete.

La Cedolare Secca nel 2020 e gli Affitti Brevi

Ma le novità del Decreto Crescita non si fermano qui. Se tanti proprietari di casa saranno contenti per l’eliminazione delle sanzioni, chi opera sul mercato degli affitti brevi invece dovrà da subito mettersi in riga. Per loro sono in arrivo novità importanti:

1.  la banca dati di tutti gli immobili destinati alle locazioni brevi. Hai una seconda casa che affitti a turisti? Hai ristrutturato la tua vecchia cantina, o la casa in campagna, e la dai in affitto con la formula delle locazioni brevi? Questa novità riguarda soprattutto te. In alcune regioni, come la Lombardia e la Sardegna, la banca dati è già una realtà. E lo diventerà presto anche nel resto d’Italia.
2. il codice identificativo per gli affitti brevi. Ma di questo ti avevamo già avvertito nel nostro articolo sul codice identificativo per gli affitti brevi e gli AirBnb. Il codice sarà obbligatorio per chiunque gestisce un bed and breakfast. Dovrà essere usato dal proprietario dell’immobile, ma anche dalle agenzie immobiliari e dai portali internet.
3. pesanti sanzioni per chi non usa il codice identificativo. Le sanzioni partono dai 500 Euro, per arrivare ai 5000 Euro, o addirittura raddoppiare, se affitti il tuo immobile a turisti senza utilizzare il codice.

Ma a cosa serve il codice identificativo sugli affitti brevi? A riscuotere la cedolare secca sugli AirBnb. Di questo ti avevamo già parlato nel nostro articolo sulla cedolare secca sugli affitti brevi. Il Decreto Crescita molto presto eliminerà gli affitti brevi al nero, e renderà obbligatorio il regime di cedolare secca. L’imposta sostitutiva per chi dà in affitto il proprio immobile a turisti o vacanzieri è pari al 21%.

La Cedolare Secca nel 2020: Come Prepararsi

Cosa devono fare i proprietari di casa, dopo la conversione in legge del Decreto Crescita? Te lo spieghiamo subito, in modo chiaro e semplice:

• se sei proprietario di una seconda casa, che dai in affitto con un contratto di locazione 3 + 2 o anche 4 + 4 non dovrai fare nulla. Anzi, secondo noi potrai addirittura tirare un sospiro di sollievo. Perché se al rinnovo del contratto dimentichi di indicare l’opzione della cedolare secca, non dovrai più pagare alcuna sanzione.
• se invece dai in affitto il tuo immobile per periodi inferiori a 30 giorni, dovrai fare un po’ di conti per capire se e quanto questo tipo di locazione conviene veramente. Se il Decreto Crescita aiuta chi sceglie i contratti di affitto tradizionali, chi ha optato per gli affitti brevi e finora ha operato sempre “al nero” dovrà pagare l’imposta sostitutiva. Ma vediamo insieme cosa conviene fare.

Il Blog di Gromia dà solo informazioni, e non è responsabile per eventuali danni causati da chi, dopo aver letto i nostri articoli, sceglie di “fare da sè”. Quindi per tutte le domande importanti è meglio rivolgerti al tuo commercialista. Ma come potrebbe cambiare la situazione degli affitti brevi nel 2020, con la cedolare secca? Leggi i due scenari che ti presentiamo, e cerca quello che ti assomiglia più da vicino.

Scenario 1. Ho Sempre Pagato le Tasse Fino all’Ultimo Centesimo

Hai una seconda casa, che pubblicizzi su internet ed affitti per le vacanze. Però stipuli sempre un regolare contratto di locazione, indichi l’opzione della cedolare secca, e versi al Fisco fino all’ultimo centesimo. Se questo è il tuo caso, per te il Decreto Crescita non cambia nulla, perché sei già in regola. Ricorda di richiedere il codice identificativo, e di utilizzarlo sempre. Anche se pubblicizzi il tuo appartamento da solo, senza ricorrere ad agenzie immobiliari o a piattaforme di intermediazione

Scenario 2. Ho Sempre Affittato il Mio Immobile al Nero

Hai una seconda casa, che finora hai sempre affittato al nero. Sei una brava persona, che rispetta la legge. Ma quanto è troppo e troppo, e lo stato alla fine si prende la maggior parte del tuo guadagno, ed a te non lascia neanche le briciole. Se questo è il tuo caso, dobbiamo dirti che non appena la tua Regione creerà la banca dati degli affitti brevi dovrai pagare le tasse.

Come fare? Se continui ad affittare al nero e ti scoprono, rischi sanzioni dai 500 ai 5000 Euro. Quindi a conti fatti andresti a pagare più di quanto guadagni dagli affitti brevi. Ecco cosa puoi fare in concreto:

1. Aumentare il prezzo del tuo appartamento del 21%, in modo da scaricare l’imposta sostitutiva sul turista. Ma attenzione, perché così facendo rischi di portare l’affitto del tuo immobile allo stesso livello del costo di una camera d’albergo. Quindi per attrarre il turista devi offrirgli qualcosa che gli albergatori professionisti non riescono a dargli.
2. Scegliere di affittare l’appartamento con un contratto 3 + 2 o anche 4 + 4. Se scegli i contratti 3 + 2 a canone concordato paghi l’imposta sostitutiva in misura del 10%. A conti fatti, dato che ormai gli affitti brevi rendono meno di un BTP, questa potrebbe essere una buona soluzione.
3. Dare in gestione il tuo AirBnB ad un’altra persona. Questa potrebbe essere una buona scelta. Però se il gestore del tuo appartamento si rende conto di guadagnare troppo poco, potrebbe ripensarci, e decidere di abbandonare la gestione.
4. Mettere il tuo AirBnB in vendita. Chi apre un AirBnb in genere investe alcune migliaia di Euro nella ristrutturazione di un appartamento. Senza tener conto di tutto il tempo che impiega per pubblicizzarlo, consegnare le chiavi, occuparsi della manutenzione eccetera. Ma cosa succede se con la cedolare secca l’affitto breve non rende più come una volta? Vendere l’appartamento può essere un’ottima soluzione per rientrare nell’investimento iniziale, ed avere a tua disposizione un po’ di liquidità. Il che non fa mai male