Miriam PeraniL’IMU sulla prima casa non si paga se l’immobile è la tua abitazione principale, cioè la casa in cui hai sia la residenza anagrafica sia la dimora abituale, e se non è accatastato come A/1, A/8 o A/9. Sulle abitazioni principali “di lusso” l’imposta resta dovuta, con aliquota di base dello 0,5% e una detrazione di 200 euro. Aggiornato al 7 novembre 2026.
La regola è semplice, ma i casi pratici no: coniugi che vivono in due case diverse, box e cantine, anziani ricoverati in RSA, italiani iscritti all’AIRE, case date in comodato ai figli. Qui trovi per ognuno la risposta in una riga, la norma da cui deriva, un esempio di calcolo e le scadenze dell’IMU 2026.
IMU prima casa: la risposta caso per caso
La tabella riassume le situazioni più frequenti. Nei paragrafi successivi trovi i dettagli e le condizioni.
| Situazione | Si paga l’IMU? | Riferimento |
|---|---|---|
| Abitazione principale A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7 con residenza e dimora del proprietario | No | L. 160/2019, art. 1, c. 740-741 |
| Abitazione principale A/1, A/8, A/9 | Sì: aliquota base 0,5%, detrazione 200 € | L. 160/2019, art. 1, c. 748-749 |
| Pertinenze C/2, C/6, C/7 della prima casa (una per categoria) | No (se la casa è esente) | L. 160/2019, art. 1, c. 741, lett. b) |
| Seconda pertinenza della stessa categoria (es. secondo box C/6) | Sì, come “altro fabbricato” | L. 160/2019, art. 1, c. 741, lett. b) |
| Coniugi con residenza e dimora in due case diverse | No, su entrambe, se ciascuno ci vive davvero | Corte costituzionale, sentenza 209/2022 |
| Casa comprata con l’agevolazione “prima casa” ma senza residenza e dimora | Sì, finché non ci vai a vivere | L. 160/2019, art. 1, c. 741, lett. b) |
| Casa di un anziano o disabile ricoverato in modo permanente, non affittata | No, solo se il regolamento del Comune lo prevede | L. 160/2019, art. 1, c. 741, lett. c), n. 6 |
| Casa in Italia di un iscritto AIRE | Sì; metà imposta per alcuni pensionati in convenzione | L. 178/2020, art. 1, c. 48 |
| Casa data in comodato a un figlio o a un genitore | Sì, con base imponibile ridotta del 50% se ci sono i requisiti | L. 160/2019, art. 1, c. 747, lett. c) |
Prima casa e abitazione principale non sono la stessa cosa
Nel linguaggio comune “prima casa” indica la casa comprata con le agevolazioni fiscali (registro al 2% o IVA al 4%). Per l’IMU, invece, conta un’altra cosa: che l’immobile sia la tua abitazione principale, definita dalla legge come l’unità immobiliare, iscritta in catasto come unica unità, in cui risiedi anagraficamente e dimori abitualmente (art. 1, comma 741, lettera b) della legge 160/2019, come riletto dalla Corte costituzionale). Servono entrambi i requisiti nello stesso momento.
Due conseguenze pratiche:
- i 18 mesi per spostare la residenza non valgono per l’IMU. Quel termine riguarda le agevolazioni prima casa sulle imposte d’acquisto. Ai fini IMU, finché non hai residenza e dimora nella nuova casa l’imposta è dovuta come per una seconda casa;
- l’esenzione segue i mesi. L’IMU si calcola mese per mese: il mese in cui la situazione dura più della metà dei giorni conta per intero (art. 1, comma 761). Se sposti residenza e dimora il 10 marzo, marzo è già esente; se lo fai il 20 marzo, paghi anche marzo.
Non basta quindi la residenza “sulla carta”. Il Comune può verificare che tu viva davvero nella casa, per esempio guardando i consumi delle utenze: è uno degli elementi che alcune amministrazioni, come il Comune di Firenze, indicano espressamente nei controlli.
Quando si paga l’IMU sulla prima casa: A/1, A/8 e A/9
L’unica abitazione principale che paga sempre l’IMU è quella accatastata in una delle categorie considerate di pregio: A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici o storici). Conta la categoria scritta nella visura, non il prezzo o la metratura: un attico in A/2 da un milione di euro è esente, una casa in A/1 di periferia no.
Per queste abitazioni la legge fissa:
- aliquota di base dello 0,5%, che il Comune può ridurre fino ad azzerarla o aumentare fino allo 0,6% (fino allo 0,68% nei Comuni che applicavano la maggiorazione della vecchia TASI);
- detrazione di 200 euro all’anno, rapportata al periodo dell’anno in cui l’immobile è abitazione principale; se ci abitano più proprietari, spetta a ciascuno in proporzione alla quota per cui vi abita.
Esempio di calcolo. Abitazione principale in A/1 con rendita catastale di 2.000 euro, Comune che applica lo 0,5%:
- base imponibile: 2.000 × 1,05 (rivalutazione del 5%) × 160 = 336.000 euro;
- imposta lorda: 336.000 × 0,5% = 1.680 euro;
- IMU annua: 1.680 − 200 di detrazione = 1.480 euro, da versare in due rate da 740 euro.
La stessa casa, se fosse accatastata in categoria A/2, non pagherebbe nulla. Per le abitazioni in A/1 la rendita media nazionale è di 3.064 euro, contro 625 euro per un’A/2 (Agenzia delle Entrate, Statistiche catastali 2025).
Coniugi con residenze diverse: l’esenzione vale per entrambi
Fino al 2022 la legge legava l’esenzione al nucleo familiare: se marito e moglie avevano la residenza in due case diverse, l’esenzione spettava al massimo su una. Con la sentenza n. 209 del 13 ottobre 2022 la Corte costituzionale ha dichiarato illegittimo il riferimento al nucleo familiare nell’art. 1, comma 741, lettera b) della legge 160/2019, compresa la versione introdotta dal decreto-legge 146/2021 che imponeva di scegliere un solo immobile. Oggi conta solo la situazione del singolo proprietario.
Con la sentenza n. 112 del 18 luglio 2025 la Corte ha applicato lo stesso principio anche alla vecchia ICI, eliminando il riferimento ai familiari dalla definizione di abitazione principale contenuta nel decreto legislativo 504/1992: rileva per i contenziosi ancora aperti sugli anni passati.
In pratica, ciascun coniuge è esente sulla casa in cui lui o lei ha residenza anagrafica e dimora abituale, nello stesso Comune o in Comuni diversi. Le condizioni:
- entrambi i requisiti devono esserci davvero: una residenza di comodo nella casa al mare non basta;
- la prova della dimora abituale spetta al contribuente. Il Comune di Firenze, per esempio, indica come elementi utili i consumi di luce, acqua e gas, il medico di base, la scuola dei figli e la dichiarazione TARI;
- per gli anni passati in cui hai pagato puoi chiedere il rimborso al Comune, nei limiti dei termini di legge, e verificare se il Comune richiede la dichiarazione IMU per segnalare l’esenzione.
Pertinenze della prima casa: box, cantine e tettoie
L’esenzione si estende alle pertinenze dell’abitazione principale accatastate come C/2 (cantine, soffitte, magazzini), C/6 (box, garage, posti auto) e C/7 (tettoie), al massimo una per ciascuna categoria, anche se sono iscritte in catasto insieme alla casa.
Esempio: casa in A/3 con una cantina C/2 e due box C/6. Sono esenti la casa, la cantina e un box; sul secondo box paghi l’IMU con l’aliquota che il Comune applica agli altri fabbricati (di base 0,86%). Conviene scegliere come pertinenza agevolata il box C/6 con la rendita più alta.
Se la casa è in A/1, A/8 o A/9, le pertinenze (sempre una per categoria) seguono il suo regime: pagano con l’aliquota dell’abitazione principale di lusso e rientrano nella detrazione di 200 euro.
I casi assimilati alla prima casa
La legge considera abitazione principale, e quindi esenti, anche alcune situazioni in cui manca la residenza del proprietario (art. 1, comma 741, lettera c) della legge 160/2019):
- la casa familiare assegnata dal giudice al genitore affidatario dei figli, che diventa il soggetto passivo IMU;
- le case delle cooperative edilizie a proprietà indivisa assegnate ai soci come abitazione principale, e quelle destinate a studenti universitari soci, anche senza residenza;
- gli alloggi sociali adibiti ad abitazione principale;
- una sola casa, non affittata, posseduta da appartenenti alle Forze armate, alle Forze di polizia, ai Vigili del fuoco e alla carriera prefettizia, per i quali non servono residenza e dimora.
Anziani e disabili in RSA o istituto di ricovero
La casa di chi si trasferisce in modo permanente in una RSA o in un istituto sanitario non è esente per legge: lo diventa solo se il regolamento IMU del tuo Comune prevede l’assimilazione. La condizione fissata dalla legge è che la casa non sia affittata; se le case sono più di una, l’assimilazione vale per una sola. Il Dipartimento delle Finanze ha precisato che il Comune può scegliere se introdurla o no, ma non può aggiungere requisiti ulteriori, come il divieto che la casa sia occupata ad altro titolo. Prima di pagare, controlla il regolamento nella sezione IMU del sito del Comune o nella banca dati del Dipartimento delle Finanze.
Iscritti AIRE e italiani residenti all’estero
Dal 2020 la casa in Italia di chi è iscritto all’AIRE non è più assimilata all’abitazione principale: l’IMU si paga con l’aliquota che il Comune applica agli altri immobili, anche se è l’unica casa posseduta in Italia e resta vuota.
C’è un’unica agevolazione, introdotta dalla legge 178/2020 (art. 1, comma 48): l’IMU è dovuta nella misura della metà per una sola abitazione, non affittata né data in comodato, posseduta in proprietà o usufrutto da chi risiede all’estero ed è titolare di una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia, residente in uno Stato di assicurazione diverso dall’Italia. Per la stessa casa la TARI è ridotta di due terzi. Alcuni Comuni chiedono di segnalarlo con la dichiarazione IMU: verifica sul sito del tuo.
Prima casa in affitto o in comodato: cosa cambia
Se affitti la casa o la dai in comodato e vai a vivere altrove, l’immobile non è più la tua abitazione principale e l’IMU si paga. Esistono però alcune riduzioni:
| Situazione | Riduzione | Condizioni principali |
|---|---|---|
| Comodato a figli o genitori (parenti in linea retta di primo grado) | Base imponibile −50% | Contratto registrato; il comodante possiede in Italia solo quella casa (più eventualmente la propria abitazione principale non di lusso) e risiede e dimora nello stesso Comune; esclusi A/1, A/8, A/9 |
| Affitto a canone concordato (legge 431/1998) | Imposta ridotta al 75% | Aliquota del Comune per la fattispecie, poi riduzione del 25% |
| Casa dichiarata inagibile o inabitabile e non utilizzata | Base imponibile −50% | Solo per il periodo in cui dura la condizione |
Per il comodato d’uso gratuito ricorda che il contratto va registrato, anche se è verbale. Sulle situazioni meno comuni (case in comproprietà, usufrutto, immobili ereditati) trovi altri esempi nella guida ai casi particolari IMU.
Scadenze IMU 2026 e come si paga
Quando l’IMU sulla prima casa è dovuta, si paga in due rate (art. 1, comma 762, legge 160/2019):
| Rata | Scadenza 2026 | Come si calcola |
|---|---|---|
| Acconto | 16 giugno 2026 (già scaduto) | Metà dell’imposta annua con le aliquote e la detrazione dell’anno precedente |
| Saldo | 16 dicembre 2026 | Imposta dell’intero anno con le aliquote 2026 pubblicate sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre, meno l’acconto |
| Unica soluzione | 16 giugno 2026 | Possibile pagare tutto con la prima scadenza |
Si versa con il modello F24 (o con il bollettino postale dedicato), indicando il codice catastale del Comune. Per l’abitazione principale di lusso e le sue pertinenze il codice tributo è il 3912. Se il Comune non ha pubblicato le aliquote 2026 entro il 28 ottobre, per il saldo valgono quelle del 2025.
Novità in arrivo anche per la dichiarazione IMU: il decreto legislativo 147/2026 di riforma dei tributi locali, pubblicato in Gazzetta Ufficiale l’11 agosto 2026, introduce un modello dichiarativo unico telematico. La dichiarazione serve solo quando cambia qualcosa che il Comune non può conoscere da solo (per esempio un’esenzione o una riduzione) e vale anche per gli anni successivi.
Come evitare di pagare l’IMU sulla prima casa (senza rischi)
Non ci sono scorciatoie, ma ci sono controlli che fanno risparmiare:
- sposta residenza e dimora appena entri in casa: ogni mese in più senza residenza è un mese di IMU;
- controlla la visura: se la tua casa è in A/1 o A/8 ma non ne ha più le caratteristiche, un tecnico può valutare con te se ci sono i presupposti per una variazione catastale;
- scegli bene le pertinenze: una per categoria, preferendo quella con rendita più alta;
- se siete sposati e vivete in due case, assicurati che entrambe le residenze siano effettive e documentabili;
- se un familiare va in RSA, leggi il regolamento del Comune prima di affittare la casa: l’affitto fa perdere l’assimilazione;
- se dai la casa a un figlio, registra il comodato per avere la riduzione del 50%.
E se stai pensando di vendere una seconda casa che ti costa IMU ogni anno, partire da un dato concreto aiuta a decidere: con la valutazione online gratuita di Gromia sai in pochi minuti quanto vale. Per i costi di una seconda casa tra IMU, utenze e manutenzione, trovi la guida dedicata.
Conclusioni
Nel 2026 l’IMU sulla prima casa si paga solo in pochi casi: abitazioni A/1, A/8 e A/9, pertinenze oltre la prima per categoria, case in cui non hai sia la residenza sia la dimora, immobili di iscritti AIRE. I coniugi che vivono davvero in due case diverse sono esenti su entrambe. Prima del saldo del 16 dicembre 2026 verifica la categoria catastale, le pertinenze e il regolamento del tuo Comune. Se vuoi capire quanto vale la casa che ti costa IMU, vendi con Gromia o parti dalla valutazione online.
Domande frequenti sull’IMU prima casa
No, se è la tua abitazione principale (residenza anagrafica e dimora abituale) e non è accatastata come A/1, A/8 o A/9. Sulle abitazioni principali di lusso l’IMU si paga con aliquota di base dello 0,5% e detrazione di 200 euro.
Sì. I 18 mesi per trasferire la residenza valgono solo per le imposte d’acquisto. Per l’IMU l’esenzione parte dal mese in cui hai sia la residenza sia la dimora abituale nella casa.
No, se ciascuno ha residenza anagrafica e dimora abituale effettiva nella propria casa. Lo ha stabilito la Corte costituzionale con la sentenza 209/2022, che ha eliminato il riferimento al nucleo familiare. Il Comune può controllare che la dimora sia reale.
Al massimo una per ciascuna categoria C/2, C/6 e C/7, quindi fino a tre in tutto (per esempio una cantina, un box e una tettoia). Una seconda pertinenza della stessa categoria paga l’IMU.
Sì, dal 2020. Solo chi ha una pensione maturata in regime di convenzione internazionale con l’Italia paga la metà dell’IMU su una sola abitazione non affittata né data in comodato.
Il 16 dicembre 2026, con le aliquote pubblicate dal Comune sul sito del Dipartimento delle Finanze entro il 28 ottobre 2026. Si paga con F24; per l’abitazione principale di lusso il codice tributo è 3912.