Fabio SalvoTi stai chiedendo “Quante tasse devo pagare quando vendo casa?” In linea generale è doveroso informarti che come cittadino privato, anche qualora ne traessi un guadagno non dovresti versare nessuna imposta. Ma sussistono delle casistiche particolari che invece dimostrerebbero il contrario.
Ad esempio, qual è la tipologia di edificio da mettere in vendita? Chi vive nell’immobile? Quali sono le tempistiche trascorse dal momento dell’acquisto? Con quali modalità tu, proprietario, ne sei entrato in possesso?
Burocraticamente per gli inesperti può essere davvero un labirinto dal quale è impossibile uscirne. In questa guida vorremmo farti chiarezza su tutti gli aspetti da analizzare minuziosamente.
Vendere casa oltre dopo 5 anni dal momento dell’acquisto
Probabilmente anche tu ti starai chiedendo “ho venduto una casa devo fare la dichiarazione dei redditi?”. Se l’appartamento fa riferimento al tuo primo immobile, trascorsi i 5 anni da quando lo hai comperato, non dovrai versare né alcuna Imposta sul reddito delle persone fisiche (Irpef) e sulla plusvalenza e neppure altre forme di imposte.
Potrebbe capitare che tu abbia usufruito di agevolazioni fiscali, un buon esempio potrebbe essere il bonus sulla prima casa. Se così fosse non dovrai sostenere nessuna spesa in termini di tasse sulla vendita della tua casa (sempre inerente ai post 5 anni dall’acquisto).
Tendiamo a sottolineare l’importanza quinquennale per evitare che tu possa rischiare sanzioni piuttosto salate o perdere il diritto ad alcune delle tante agevolazioni. E se invece la vendita si verificasse in un periodo inferiore ai 5 anni?
Vendere casa prima dei 5 anni con la plusvalenza: cosa succede?
Vendere casa prima dei 5 anni generando una plusvalenza, ovvero ricavare una somma di denaro più elevata rispetto a quando hai comperato l’immobile, comporterà il pagamento dell’Irpef.
Prima di spiegarti quante tasse dovrai pagare, ci sono dei casi nei quali potresti essere esentato, nello specifico:
- I tuoi familiari (fino al massimo terzo grado di parentela) o tu come proprietario, hai goduto dell’abitazione come luogo di residenza anagrafica, ovvero posto principale in cui hai vissuto. Si terrà conto della maggior parte del periodo accumulato tra acquisto e momento della vendita.
- Hai comperato il bene immobile mediante la successione ereditaria.
- Il tuo appartamento ti è stato concesso come donazione.
Soltanto per quest’ultima casistica (il punto 3), dovranno esser trascorsi obbligatoriamente oltre 5 anni da quando è stata costruita casa rispetto a chi ha fatto la donazione o l’ha comperata.
Quali sono le tasse di vendita sulla seconda casa?
Chi ha detto che le tasse di vendita sulla seconda casa siano sempre applicabili? Esistono due casi in particolar modo, il primo che ti esenta da tali oneri, il secondo dove immancabilmente ci saranno dei costi sulle imposte a cui far fronte.
- Se anche in questo caso la seconda casa l’avessi comperata da oltre 5 anni non ci sarà nessun obbligo di pagamento;
- Se il secondo immobile fosse stato venduto da meno di 5 anni, la plusvalenza ricavata dalla cessione (purché sia a titolo oneroso) sarà soggetta a tassazione.
Prima di procedere a degli esempi pratici dobbiamo sottolineare la differenza tra tassazione ordinaria e separata. Nel primo caso i proventi generati dalla vendita della casa si posizioneranno tra i “redditi diversi” nella dichiarazione dei redditi.
Mentre la tassazione separata si presenta leggermente più conveniente riguardo le tasse a carico del venditore. In questo caso verrebbe applicata una imposta sostitutiva pari al 26%.
| Scaglioni Irpef | Reddito | Aliquota |
|---|---|---|
| 1 | Fino a 15.000€ | 23% |
| 2 | Da 15.001€ fino a 28.000€ | 27% |
| 3 | Da 28.001€ fino a 55.000€ | 38% |
| 4 | Da 55.001€ fino a 75.000€ | 41% |
| 5 | Oltre 75.000€ | 43% |
Dagli scaglioni Irpef avrai notato che qualora avessi un reddito superiore ai 15.001€, rispetto all’aliquota della tassazione separata (al 26%), la spesa sarà nettamente più elevata a causa del 27%.
Chi vende casa, chi paga le spese del notaio?
Chi vende casa paga il notaio? A sancirlo è l’articolo 1475 del Codice Civile che prevede l’applicazione di tali spese gravate sul compratore (salvo accordi differenti da specificare anticipatamente all’operazione).
Tali costi fanno riferimento alla stipula dell’atto pubblico e la seguente copiatura presso i registri immobiliari. Ma quali sono le spese da affrontare per validare il contratto di compravendita? Essenzialmente quattro:
- L’imposta catastale pari a 50€;
- L’imposta di registro uguale al 9% rispetto al valore al catastale dell’appartamento;
- L’imposta ipotecaria pari a 50€;
- L’imposta sul valore aggiunto che va da un minimo di 4% per la prima casa, fino a massimo il 22% se l’acquisto ricadesse su un immobile lussuoso.
La norma di legge però, prevede che le spese del notaio possano essere divise a metà dall’acquirente e dal venditore a patto che vi sia una deroga scritta.