Qualche tempo fa, parlando dell’andamento dei prezzi delle case, ti avevamo detto come Milano era una delle pochissime città dove i prezzi sono in crescita. Se nel resto d’Italia le tendenze del mercato immobiliare per il 2019 non sono entusiasmanti, Milano è in netta controtendenza.
L’Andamento dei Prezzi delle Case a Milano: Un Forte Rialzo
Secondo l’Osservatorio Nomisma, il 2019 avrebbe dovuto essere l’anno di un leggero recupero del mercato immobiliare a Milano. Ma per il vero boom avremmo dovuto attendere il biennio 2020-2021. Se queste previsioni erano ottimiste, l’andamento reale dei prezzi delle case a Milano è andato oltre ogni aspettativa. Nomisma aveva previsto una crescita dei prezzi degli immobili a Milano tra l’+1% e il +3%. Però secondo la Repubblica, in alcuni quartieri il rialzo dei prezzi delle case è arrivato fino al +20%. Si tratta di un rialzo sbalorditivo, perché la crescita media dei prezzi per la prima metà del 2019 si è mantenuta intorno al 6%. Questa forte impennata ha coinvolto tutte le zone del capoluogo lombardo:
- i prezzi sono saliti molto di più e molto più velocemente a Città Studi, soprattutto perché questa zona è oggetto di una domanda in continua crescita. Indipendentemente dall’andamento dei prezzi negli altri quartieri di Milano, le case a Città Studi sono relativamente poche, a fronte di una domanda che aumenta di anno in anno. Le quotazioni OMI in questa zona oscillano tra i 5000 ed i 6700 euro/mq, e potrebbero continuare a salire
- in seconda posizione per la velocità della crescita dei prezzi ci sono anche i quartieri di Istria, Maggiolina, Cimiani e Crescenzago. Si tratta di zone periferiche, dove gli appartamenti hanno prezzi molto minori. Il valore al metro quadro nel quartiere di Maggiolina oscilla intorno ad un massimo di 3.500 Euro. Però queste zone hanno visto una crescita dei prezzi molto superiore al previsto, che si è assestata intorno al 15%
- al terzo posto, con il 7% di crescita dei prezzi ci sono i quartieri di San Siro e la Fiera. Il rialzo dei prezzi è stato indotto non solo dalla M5, ma anche dalla presenza di trattorie e alberghi economici a San Siro, e delle attività espositive a La Fiera.
In salita anche i prezzi negli altri quartieri. A Roma il mercato immobiliare sta crescendo a macchia di leopardo, e con percentuali molto minori. Milano invece tiene il passo con tutte le grandi capitali europee, e spesso le supera.
Quando Conviene Comprare Casa a Milano?
Chi vuole comprare casa si domanda quando è il momento giusto per fare questo passo. L’andamento dei prezzi delle case a Milano negli ultimi 20 anni ha registrato una crescita costante, anche se con periodi di lieve flessione. Milano rappresenta il 35% del mercato immobiliare italiano per volumi di compravendita, con un valore di oltre 3 miliardi di euro.
Vale la pena quindi cavalcare l’onda dei successivi rialzi dei prezzi, anziché attendere un calo dei prezzi. I tempi di vendita degli appartamenti a Milano sono mediamente più veloci se confrontati a quelli delle altri grandi città italiane. Milano ha anche un tasso di assorbimento dei nuovi immobili del 72%. Se su 100 immobili di nuova costruzione se ne vendono 72, questo significa che 28 nuovi immobili restano invenduti. Vale la pena puntare su questo segmento del mercato.
Un altro segmento interessante è dato dall’usato immobiliare. Negli ultimi 10 anni, il numero di persone che cercano una prima casa a Milano si è ridotto del 12%. Mentre le compravendite per sostituzione della prima casa sono pari al 43% della domanda immobiliare. Il 78% di chi vuole comprare una prima casa guarda all’usato, perché è una fonte di risparmio, ed anche un buon investimento.
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Dove Conviene Comprare Casa a Milano?
L’andamento dei prezzi delle case a Milano sta crescendo ovunque, ma la crescita è più lenta in alcuni quartieri. Se Città Studi, San Siro e la Fiera stanno vivendo un vero e proprio boom immobiliare, le zone che potrebbero registrare una forte crescita dei prezzi nei prossimi anni sono:
- i Navigli, che sta registrando una crescita più lenta, pari al solo 2,8%, e che quindi potrebbe ben presto raggiungere i tassi di crescita delle zone più redditizie, grazie alla movida e ai flussi turistici
- la zona di Bovisa-Sempione. Qui la crescita si è mantenuta su valori più alti, del 4,6%. Questi valori potrebbero aumentare già il prossimo anno, con la conclusione della costruzione di un nuovo complesso residenziale, di due piste ciclabili, e di un parcheggio da 1000 posti
- le zone di Via Corsica, del Tribunale e Piceno-Indipendenza, e più in generale tutte le zone raggiunte dalla M4. Queste zone stanno assistendo a un rialzo dei prezzi intorno all’1%. E’ un rialzo di molto inferiore all’andamento dei prezzi negli altri quartieri. Almeno per ora. Questo aumento dei prezzi così lento potrebbe preannunciare una forte rivalutazione entro i prossimi due anni.
Quanto Durerà il Rialzo dei Prezzi degli Immobili a Milano?
L’andamento dei prezzi delle case a Milano potrebbe crescere per i prossimi 10 anni, grazie al piano Milano 2030. Il Piano di Governo del Territorio prevede la costruzione di nuove case, che andranno ad aumentare il volume del mercato immobiliare. Ma anche una serie di interventi urbanistici che interesseranno varie zone della città. Ecco quali:
- in 13 zone vicine ai nodi di interscambio della metropolitana l’indice di edificabilità massima potrà essere superato. Si tratta delle zone di: Comasina, Bovisa, Stephenson, Cascina Gobba, Centrale, Garibaldi, San Donato, Rogoredo, Famagosta, Bisceglie, Lampugnano, Molino Dorino, Bonola
- a San Siro-Trotto, Bovisa-Goccia, Piazza D’Armi, Ronchetto, Porto di Mare e Rubattin saranno costruiti impianti sportivi, parchi urbani, ospedali, e progetti che porteranno nuovi servizi ad insediarsi a Milano
- i Navigli saranno oggetto di interventi di rivalorizzazione, che coinvolgeranno anche tutte le piazze urbane, gli scali ferroviari, e le aree sull’asse della circolare esterna 90/91
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