Il mercato immobiliare Milanese si conferma il più attivo a livello nazionale, anche per quanto riguarda la dinamica dei prezzi. Parte proprio dalla crescita dei prezzi al metro quadro Milano la ripresa delle quotazioni degli immobili.
In Italia, Milano è di fatto l’unica grande città che oggi ha valori in linea, e in molti casi più alti, rispetto a quelli che si registravano nel 2008, prima del crollo del mercato immobiliare. I prezzi al metro quadro Milano sono cresciuti in media dell’1,8% nel primo semestre del 2021, per una crescita annua del 4,4%. Il valore medio di vendita si attesta sui 3602 euro al metro quadro, contro i 3,163 euro registrati nello stesso periodo nell’anno scorso.
Questo fenomeno è probabilmente dovuto, come nel resto di Europa, a 3 fattori:
- I bassi tassi d’interesse e quindi mutui a basso costo
- I risparmi accumulati durante il lockdown che hanno spinto gli investimenti in immobili
- Le varie agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa, soprattutto per i giovani under 36
Una crescita di prezzo che a Milano è però a tratti insostenibile, soprattutto perché collegata ad immobili usati di qualità inferiore. La maggior parte delle unità vendute appartiene infatti a classi energetiche inferiori alla C. Questo ha portato ad un aumento dei tempi di vendita a 102 giorni e ad un incremento ancora più grande dei tempi di locazione, 104 giorni. I prezzi delle locazioni si mantengono invece abbastanza stabili su una media di 16 euro al metro quadro.
Delineato il quadro generale, vediamo nel dettaglio qual è l’andamento dei prezzi al metro quadro a Milano. In particolare, quali sono state le macroaree, i quartieri e le province che nel primo semestre del 2021 hanno visto le maggiori rivalutazioni.
Andamento prezzi al metro quadro Milano
A Luglio 2021 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti a Milano in media 4.859 euro al metro quadro. Un aumento del 2,71% rispetto a Luglio 2020 (4.731 €/m²) e valore massimo ottenuto negli ultimi 2 anni in questa città.
In particolare, i prezzi più alti si rilevano al centro con ben 9.346 euro al metro quadro. I prezzi più bassi si registrano nella zona Bisceglie, Baggio, Olmi con una media di 2.466 euro al metro quadro. Anche per quanto riguarda le locazioni, il centro è la zona più cara con 24,50 euro al metro quadro. Sempre nella zona Bisceglie, Baggio, Olmi si hanno i valori più bassi con una media di € 12,90 al mese per metro quadro.
Dettaglio prezzi al metro quadro Milano per Luglio 2021
Ecco una lista completa dei prezzi al metro quadro, per la vendita e l’affitto, nelle varie zone di Milano (dati aggiornati a Luglio 2021)
| Zone | Vendita (€/m²) | Affitto (€/m²) |
| Centro | 9.346 | 24.50 |
| Arco della Pace, Arena, Pagano | 7.777 | 21.50 |
| Genova, Ticinese | 7.386 | 20.40 |
| Quadronno, Palestro, Guastalla | 7-837 | 21.60 |
| Garibaldi, Moscova, Porta Nuova | 8.597 | 23.30 |
| Fiera, Sempione, City Life, Portello | 5.943 | 17.50 |
| Navigli | 5.750 | 18.70 |
| Porta Romana, Cadore, Montenero | 6.194 | 18.60 |
| Porta Venezia, Indipendenza | 6.573 | 19.80 |
| Centrale, Repubblica | 5.862 | 18.70 |
| Cenisio, Sarpi, Isola | 5.730 | 18.20 |
| Viale Certosa, Cascina Merlata | 3.399 | 14.70 |
| Bande Nere, Inganni | 4.070 | 14.90 |
| Famagosta, Barona | 3.655 | 15.40 |
| Abbiategrasso, Chiesa Rossa | 3.721 | 15.80 |
| Porta Vittoria, Lodi | 4.370 | 16.30 |
| Cimiano, Crescenzago, Adriano | 2.993 | 14.60 |
| Bicocca, Niguarda | 3.197 | 14.20 |
| Solari, Washington | 6.215 | 18.20 |
| Affori, Bovisa | 3.056 | 14.80 |
| San Siro, Trenno | 3.400 | 14.50 |
| Bisceglie, Baggio, Olmi | 2.466 | 12.90 |
| Ripamonti, Vigentino | 3.992 | 16.20 |
| Forlanini | 2.812 | 13.80 |
| Città Studi, Susa | 4.855 | 16.10 |
| Maggiolina, Istria | 4.451 | 16.40 |
| Precotto, Turro | 3.519 | 15.10 |
| Udine, Lambrate | 3.680 | 15.30 |
| Pasteur, Rovereto | 4.008 | 16.50 |
| Ponte Lambro, Santa Giulia | 2.620 | 13.20 |
| Corvetto, Rogoredo | 3.390 | 14.90 |
| Napoli, Soderini | 4.722 | 14.90 |
Confrontando l’andamento dei prezzi al metro quadro di Milano a luglio 2021 con l’andamento dei prezzi nelle varie zone di Milano nel 2020 si nota l’aumento generalizzato dei prezzi di vendita in tutte le zone e la sostanziale stabilità per quanto riguarda gli affitti, con un lieve calo solo in alcune zone.
Le zone più cercate
Porta Venezia-Indipendenza e Porta Romana-Cadore-Montenero si confermano tra le zone più cercate a Milano, con una percentuale di ricerche che supera il 5% del totale per la prima e leggermente sotto il 5% per la seconda.
Oltre il 5% anche per il nuovo polo del design Cenisio-Sarpi-Isola. Molto bene anche il quartiere Fiera-Sempione-CityLife-Portello con un 4,9% delle ricerche. I prezzi proibitivi portano il Centro storico al 5° posto tra le zone più cercate con un 4,8% del totale delle ricerche.
Le macroaree cittadine più rivalutate
In questo ultimo semestre, la crescita maggiore delle quotazioni per la case in affitto si ha nelle macroaree a Sud e Sud Ovest di Milano. Qui troviamo molti valori decisamente al di sopra della crescita media cittadina del 2,71%:
Al 1° posto troviamo la macroarea di Vigentino Rigamonti con un +11.4% seguita da Famagosta-Barona con + 7,6% e Lorenteggio-Bande Nere con + 7,5%. Rispettivamente al 4° e 5° posto troviamo Cermenate-Missaglia con + 6,9% e Fiera-De Angeli con + 4,2%
Per quanto riguarda il centro con i suoi prezzi esorbitanti, la crescita in realtà è minima nel periodo considerato.
I quartieri più rivalutati
A livello di singoli quartieri, le rivalutazioni più elevate si hanno a Turro, area della movida conosciuta anche come NoLo (North of Loreto) e che ha visto un aumento delle quotazioni del + 34%. Al secondo posto troviamo via Ortles-Ripamonti con un aumento del +26%. Al terzo posto sale l’area della ex Fiera con +14%.
Le province più rivalutate
Spostandosi verso la provincia, i prezzi di vendita sono in aumento dell’1,3% negli ultimi 3 mesi. Il prezzo medio si attesta sui 2.659 euro al metro quadro.
Per quanto riguarda le richieste, sono privilegiati i comuni più decentrati e con prezzi bassi. I valori massimi si hanno a Robecco sul Naviglio con il 42,5% seguito da Cassinetta di Lugagnano (38,9%), Solaro (21,7%) e Mediglia (20,5%).
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