Autorizzazioni Per Ristrutturare Casa: Differenze tra CILA, SCIA e Permesso a Costruire

Devi effettuare dei lavori di ristrutturazione e vuoi capire le differenze tra le varie autorizzazioni per ristrutturare casa? Con la nostra guida facciamo un po’ di chiarezza su Cil, Cila, Scia e Dia, per capire quale autorizzazione serve in base al tipo di intervento.

1. Quali lavori di ristrutturazione non richiedono permessi?
2. CILA
3. SCIA
4. Permesso di Costruire
5. CIL e DIA
6. Come richiedere le autorizzazioni per ristrutturare casa
7. Quali sono i tempi e durata delle autorizzazioni per ristrutturare casa
8. Quanto costano le autorizzazioni per ristrutturare casa
9. Quali sono le sanzioni per mancato invio della CILA o della SCIA?

 

1. Quali lavori di ristrutturazione non richiedono permessi?

La maggior parte degli interventi di manutenzione ordinaria segue il principio dell’edilizia libera. Questo significa che possono essere effettuati senza dover attivare pratiche amministrative di alcun genere. 

Secondo l’Art. 6 del Testo Unico sull’Edilizia (T.U.) rientrano nella manutenzione ordinaria “gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici o necessari ad integrare/mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

Gli impianti tecnologici cui si riferisce la definizione del Testo Unico, comprendono:

• riscaldamento, 
• condizionamento, 
• idrico-sanitario (scarichi, adduzione acqua cucina e bagno), 
• ricambio aria, 
• impianti elettrici, 
• gas cottura ed evacuazione fumi (canna fumaria o camino).

Tali interventi non comportano modifiche di volumi e superfici dell’immobile o la sua destinazione d’uso, per cui non richiedono permessi.

 

 

Elenco dettagliato opere di manutenzione ordinaria che non richiedono permessi

Andiamo a vedere nel dettaglio in cosa consistono le opere di manutenzione ordinaria che ricadono nel principio di edilizia libera, per cui non vanno richieste autorizzazioni:

• installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici al di fuori della zona A (centro storico);
• sostituzione delle porte interne e degli infissi esterni, della caldaia o dei radiatori, dei sanitari;
• demolizione e ricostruzione dei pavimenti, degli intonaci dei tramezzi (qualora vengano ricollocati esattamente allo stesso punto dell’originale);
• tinteggiatura delle pareti interne ed esterne o dei soffitti; (a meno che non si tratti di edifici vincolati dalla Soprintendenza ai beni architettonici, per i quali è richiesta una specifica autorizzazione);
• riparazione dell’impianto elettrico, di riscaldamento o del gas;
• riparazione della recinzione;
• installazione o sostituzione di citofoni, videocitofoni, antenne o telecamere, tende da sole, ringhiere, parapetti, cancellate, recinzioni, muri di cinta, grondaie, davanzali, cornicioni, tegole;
• riparazione e/o sostituzione e delle canalizzazioni fognarie senza apportare modifiche al percorso o alle dimensioni delle tubazioni:
• riparazione e/o sostituzione dei camini.

Rientrano nel principio dell’edilizia libera anche gli interventi per:

• l’installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• l’eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, oppure di manufatti che alterino la sagoma dell’edificio.

Oggi, per tutti i lavori che non rientrano nell’edilizia libera è obbligatorio seguire precisi iter burocratici, che nello specifico sono la CILA, la SCIA e il Permesso di Costruire dato che il Testo Unico dell’Edilizia ha abrogato la DIA, la super DIA e la CIL.

 

 

2. CILA

La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) è stata introdotta nel 2010 con la Legge 73 per i lavori di manutenzione straordinaria ‘leggera’ ovvero quegli interventi che modificano parti non strutturali dell’immobile e che realizzano/integrano gli impianti igienico-sanitari e tecnologici.

Tali interventi non devono modificare la volumetria complessiva o causare mutamenti urbanisticamente rilevanti della destinazione d’uso. Tenendo a mente tali condizioni, gli interventi più comuni per cui si richiedere la CILA sono ad esempio:

• apertura di porte interne e spostamento/costruzione/demolizione di pareti interne (non portanti);
• frazionamento e accorpamento di unità immobiliari;
• ristrutturazione del bagno;
• rifacimento degli impianti;
• realizzazione di pertinenze minori (con volume inferiore al 20% del volume dell’edificio principale, altrimenti occorrerà la SCIA).

Rientrano nell’ambito di presentazione obbligatoria della CILA anche:

• opere temporanee di attività di ricerca nel sottosuolo con carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca idrocarburi che siano eseguite in aree interne al centro edificato;
• movimenti di terra non agricoli;
• serre mobili stagionali con strutture in muratura.

 

3. SCIA

La SCIA (segnalazione certificata di inizio attività) è stata introdotta dalla Legge 122 del 2010 e va a sostituire la CILA per gli interventi che vanno a modificare elementi strutturali dell’immobile. 

Tali interventi, richiedono la predisposizione di un progetto da parte di un ingegnere che va depositato al Genio civile. In particolare, secondo l’art.22 del T.U. sull’edilizia è necessario l’utilizzo della SCIA per gli interventi ricadenti in:

1. Manutenzione straordinaria qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti;
2. Restauro e risanamento conservativo, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio;
3. Ristrutturazione edilizia “leggera” diversi da “gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42.”

Ecco nella pratica alcune delle situazioni più comuni in cui si richiede la Scia:

• cambio della destinazione d’uso dell’immobile,
• cerchiatura di una porta o di una finestra su muro portante, 
• costruzione di scale interne o esterne,
• realizzazione di un solaio,
• rifacimento del tetto, 
• consolidamento di fondamenta, pilastri o travi, 
• la perforazione di un pozzo artesiano .

Come per la la CILA, anche con la SCIA i lavori possono iniziare lo stesso giorno in cui si presenta la documentazione. L’amministrazione ha però 30 giorni di tempo per effettuare i controlli ed eventualmente vietare la prosecuzione dell’attività o richiedere adeguamenti/documentazione integrativa. Se alla scadenza dei 30 giorni non si sono ricevute comunicazioni da parte dell’amministrazione, il titolo diventa valido automaticamente per silenzio-assenso.

 

 

Super-SCIA: SCIA in alternativa al Permesso di Costruire

L’art 22 del T.U. dell’edilizia prevede anche che la SCIA si possa utilizzare in alternativa al Permesso di Costruire per i seguenti lavori di ristrutturazione. Viene definita in questo caso Super-SCIA e si può utilizzare per i seguenti tipi di interventi:

• ristrutturazione edilizia “pesante”;
• nuova costruzione o ristrutturazione urbanistica disciplinati da piani attuativi comunque denominati, inclusi gli accordi negoziali aventi valore di piano attuativo contenenti precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive;
• nuova costruzione in diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali con precise disposizioni plano-volumetriche.

 

4. Permesso di Costruire

Ora che abbiamo un’idea più chiara del significato delle sigle CIL, CILA, SCIA e DIA menzioniamo un’ultima autorizzazione che può essere richiesta per ristrutturare casa, il permesso di costruire. 

Questa procedura viene utilizzata per le opere più massicce, che determinano un mutamento dell’aspetto e della volumetria dell’immobile, attraverso una struttura di non facile rimozione. Alcuni dei casi più comuni che potresti trovare ad affrontare sono:

• costruzione di un nuovo immobile,
• innalzamento di muri perimetrali,
• installazione di pannelli di vetro su struttura metallica,
• recupero dei sottotetti esistenti,
• chiusura di una veranda.

 

 

5. CIL e DIA

Probabilmente in aggiunta a CILA, SCIA e Permesso a costruire hai sentito parlare anche di CIL e DIA.

La CIL (comunicazione di inizio lavori) è stata quasi interamente sostituita dalla CILA ma viene ancora prevista dal Testo Unico in materia edilizia per le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e a essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni.

La DIA (denuncia di inizio attività) invece è stata definitivamente sostituita dalla SCIA e non è più in vigore dal 2016 a seguito del dlgs 222/2016. Tale decreto ha anche di fatto eliminato la Super-DIA, che veniva utilizzata in alternativa al permesso di costruire per tutti gli interventi di ristrutturazione che possono modificare la struttura dell’immobile, come nel caso delle variazioni di volume, della sagoma, delle superfici e l’aumento delle unità immobiliari. La stessa funzione viene svolta oggi dalla Super-SCIA.

 

6. Come richiedere le autorizzazioni per ristrutturare casa

Per avere informazioni approfondite sulle autorizzazioni per ristrutturare casa, puoi sempre rivolgerti al tuo Comune di residenza. Inoltre, è sempre consigliabile farsi seguire da un tecnico abilitato che conosca le pratiche burocratiche e sappia guidarti nella giusta direzione.

Ad ogni modo, ti vogliamo fornire un’idea generale su come richiedere le varie autorizzazioni per ristrutturare casa, così da aiutarti ad avere un’informazione di base.

 

Elementi essenziali da inserire nella richiesta di CILA, SCIA e Permesso a Costruire

• dati anagrafici del titolare (nome, cognome, codice fiscale, indirizzo, ecc.)
• atto di proprietà
• dichiarazione ai sensi dell’art. 76 del dpr 445/2000 relative ai dati identificativi dell’immobile (Comune, dati catastali, coordinate, ecc.) e alla titolarità dell’intervento (opere su parti comuni o modifiche esterne) 
• data di inizio e fine lavori
• descrizione delle opere da realizzarsi
• localizzazione dell’intervento (indirizzo e dati catastali)
• altre comunicazioni, segnalazioni e asseverazioni eventualmente necessarie alla realizzazione delle opere presentate contestualmente alla comunicazione di inizio lavori
• impresa esecutrice dei lavori
• rispetto degli obblighi in materia di salute e sicurezza nei luoghi di lavoro
• rispetto della normativa sulla privacy
• Identificazione e dati dei soggetti coinvolti

 

Come presentare la CILA

La CILA va presentata presso il Comune di competenza, recandosi allo sportello SUE o tramite PEC, dal proprietario o da chiunque vanti un diritto reale sull’immobile.

Dato che la presentazione della CILA necessita il coinvolgimento di un professionista abilitato, in genere è tale professionista a presentare la CILA (a seguito di una delega da parte del proprietario o titolare di diritto reale).

Alla richiesta vanno infatti allegati gli elaborati descrittivi dell’intervento da effettuarsi, e la dichiarazione di conformità dei lavori progettati alle norme edilizie vigenti. Inoltre, vanno inclusi nella richiesta:

• la documentazione grafica
• la ricevuta di pagamento per eventuali diritti di segreteria del Comune
• la dichiarazione di assenso dei terzi proprietari (ove presente)
• i documenti di identità (del dichiarante, dei terzi proprietari e del progettista)
• altri eventuali documenti relativi a casi specifici

Una volta presentata la CILA, si possono iniziare immediatamente i lavori senza dover attendere alcuna autorizzazione.

 

 

Come presentare la SCIA

Anche la SCIA può essere presentata autonomamente o tramite il professionista abilitato che realizza il progetto e attesta il rispetto dei requisiti per l’inizio dei lavori. Per presentare la SCIA al comune senza un intermediario occorrono una PEC e la firma digitale.

La presentazione della SCIA deve avvenire in via telematica presso lo Sportello Unico per le Attività Produttive del Comune di competenza. La SCIA è un’autodichiarazione della presenza dei requisiti necessari per lo svolgimento dei lavori in questione e deve essere corredata da: 

• progetto redatto da un tecnico abilitato;
• dichiarazione sostitutiva di certificazioni;
• attestazioni e asseverazione dei tecnici abilitati;
• dichiarazione di conformità dei requisiti, corredata dagli elaborati tecnici;
• pagamento dei bollettini del Comune.

 

Come richiedere un Permesso a costruire

Come per le altre autorizzazioni, anche il Permesso a Costruire si presenta al Comune competente, allo Sportello Unico dell’Edilizia o tramite Pec all’ufficio del Protocollo comunale. Alla domanda devono essere allegati i seguenti documenti:

• ​Un’attestazione del titolo di legittimazione;
• Gli elaborati del progetto ed eventuali altri documenti relativi ai lavori da eseguire;
• La dichiarazione di conformità del progetto agli strumenti urbanistici approvati ed adottati, ai regolamenti edilizi vigenti, e alle altre normative di settore (rispetto delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie e di efficienza energetica.)

NB: Il termine per l’inizio dei lavori, non può superare un anno dal rilascio del titolo e l’opera deve essere ultimata entro 3 anni dall’inizio dei lavori (prima della scadenza si può richiedere la proroga di un anno tramite provvedimento motivato).

 

7. Quali sono i tempi e la durata delle autorizzazioni per ristrutturare casa

I tempi per ottenere le autorizzazione per ristrutturare casa variano in base al Comune e alle tipologie di interventi da effettuare. In genere, i tempi medi per approvare le richieste vanno dalle 2 settimane ai 2 mesi. Per quanto riguarda la durata, la CILA non ha scadenza nè richiede di depositare variani in corso o a fine d’opera. In caso di modifiche al primo progetto occorre presentare direttamente una nuova CILA.

La SCIA ha una durata massima di 3 anni e non può essere proprogata. Nel caso in cui i lavori autorizzata con SCIA non siano conclusi entro questo termine bisogna presentare una nuova SCIA. Il Permesso a costruire ha una durata di 3 anni dall’inizio dei lavori ma prima della scadenza si può richiedere la proroga di un anno tramite provvedimento motivato.

 

8. Quanto costano le autorizzazioni per ristrutturare casa

Non è semplice stimare i costi delle autorizzazioni per ristrutturare casa poichè non dipendono solo dalla tipologia di pratica ma variano di Comune in Comune e dal costo del professionista. In linea di massima, tenendo conto di questi aspetti, i costi medi per le autorizzazioni per ristrutturare casa sono i seguenti:

• 250 a 800 euro per la CILA
• 250 ai1000 euro per la SCIA
• 1000 a 1500 euro per il permesso di costruire

 

Quali sono le sanzioni e per mancato invio della CILA o della SCIA?

Nel caso in cui tu abbia effettuato dei lavori di ristrutturazione che non ricadono nel principio di edilizia libera senza richiedere le specifiche autorizzazioni, ci sono una serie di conseguenze che vanno dalla sanzione economica alla demolizione dell’opera che abbia modificato la volumteria dell’immobile.

La demolizione dell’opera costruita può avvenire solo per gli interventi previsti da Super-SCIA e Permesso a costruire mentre le sanzioni variano a seconda della presentazione di una CILA o SCIA tardiva o in sanatoria.

Nel primo caso si interviene mentre i lavori sono ancora in corso d’opea e la sanzione scende a 333 euro per la CILA e a 1000 euro per la SCIA (la sanzione può variare in base al tipo di intervento). Nel caso di CIA e SCIA in sanatoria invece, la presentazione tardiva delle stesse avviene quando i lavori sono già terminati. In questo caso la sanzione sale a 1000 euro per la CILA e a un minimo di 1500 euro per la SCIA.

NB: Ricorda anche che CILA o SCIA sono necessarie anche per poter usufruire delle agevolazioni previste dal SuperBonus 110 dato che la mancata presentazione delle autorizzazioni per la ristrutturazione casa configura una situazione di abuso edilizio.