Come Effettuare il Calcolo del Valore del Tuo Immobile

In questo articolo ti spieghiamo come calcolare il valore del tuo immobile. Il calcolo del valore dell’immobile di solito viene svolto dalle agenzie immobiliari, o anche da un professionista. Ma capire come il calcolo funziona, e magari rifarlo da sé, è sempre utile. Ti permette di toccare con mano il valore del tuo appartamento, e di comprendere a quale prezzo venderlo.

La vendita di un appartamento non è mai semplice, ed a volte può richiedere anche mesi, se non addirittura qualche anno. Quando le offerte non arrivano, il dubbio del proprietario è quello di una stima eccessiva del valore dell’appartamento. Quando invece i compratori fioccano, si sospetta sempre che l’agenzia abbia sottostimato la nostra casa.

Il valore di mercato dell’immobile spesso è confuso con il suo valore catastale. Il valore da rendita catastale è utile perché in caso di acquisto rappresenta la base per calcolare l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale. Il valore dell’immobile invece è una stima del prezzo del tuo appartamento.

Il Calcolo del Valore dell’Immobile

Il calcolo del valore di mercato di un immobile richiede conoscenze molto specifiche, e va effettuato da un operatore specializzato. Però tu puoi pur sempre effettuare una stima sintetica del valore di mercato del tuo appartamento, per capire se il professionista o l’agenzia stanno lavorando nel tuo interesse. Se sei curioso, puoi anche dare un’occhiata al Codice delle Valutazioni Immobiliari, che spiega nel dettaglio come la stima del valore del tuo immobile viene effettuata.

Per effettuare il calcolo del valore del tuo immobile, è sufficiente applicare la formula

superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito = valore di mercato

La superficie commerciale non è la superficie calpestabile. Per calcolare la superficie commerciale del tuo immobile, devi sommare:

• le superfici coperte calpestabili, inclusi tutti i muri interni ed i muri esterni dell’immobile

• tutte le superfici scoperte, in gergo tecnico le superfici ponderate ad uso esclusivo di terrazze, giardini e balconi, ma anche le pertinenze

Queste superfici si sommano in base a una serie di coefficienti, che variano in base ai locali del tuo immobile. Quindi per calcolare il valore dell’immobile, sommare la superficie delle stanze del tuo appartamento, dei balconi, e del garage non è sufficiente, poiché la superficie di determinati locali va ridotta secondo percentuali precise.

Le superfici coperte calpestabili

L’unica superficie coperta che va calcolata al 100% è la superficie calpestabile. A questa superficie ne vanno aggiunte altre, ma ridotte in base alle seguenti percentuali:

• le mura perimetrali dell’appartamento si calcolano al 100% nella superficie, solo fino ad uno spessore di 50 centimetri. Se l’edificio è antico, e le mura sono più spesse, nel calcolo del valore potrà essere usata solo la superficie di 50 cm

• se l’appartamento ha mura perimetrali in comune con altri appartamenti vicini, si potrà sommare solo lo spessore di 25 cm

• se l’appartamento ha una mansarda, potrai sommare solo il 75% della superficie della mansarda, a patto che la mansarda sia alta un minimo di 2,40 metri. Se la mansarda non è abitabile, perché è alta meno di 2,40 metri, potrai calcolare la sua superficie solo fino al 35%

• se l’appartamento ha un soppalco, potrai sommare solo l’80% della sua superficie, se il soppalco è alto almeno 2,40 metri. Se il soppalco è più basso, potrai sommare solo il 15% della superficie

• se il tuo appartamento ha una veranda, con finiture identiche a quelle degli altri locali, andrà sommato l’80% della sua superficie

• taverne e seminterrati abitabili, ma anche verande con finiture più scadenti di quelle degli altri locali, vanno calcolate al 60% della superficie

Le superfici scoperte e le pertinenze

Ecco come calcolare le superfici scoperte:

• la superficie di balconi e lastrici si somma al 25%, per i balconi fino a 25 metri quadri. Le superfici eccedenti si calcolano al 10%

• le superfici dei terrazzi e delle logge si calcola al 35% per le superfici fino a 25 metri quadri, ed al 10% per le superfici eccedenti

• gli attici si calcolano fino al 40% della superficie, per superfici fino a 25 metri quadri

• i portici ed i patii si calcolano fino al 35% della loro superficie

• corti e cortili si sommano fino al 10% della loro superficie, in base allo stesso limite di 25 metri quadri

• i giardini si sommano fino al 15% della superficie, secondo gli stessi parametri

• le cantine, e le soffitte si sommano fino al 20% della superficie, se hanno un’altezza minima di 1,50 metri

• i box auto si calcolano in base a percentuali variabili, che vanno dal 45% nel caso di autorimesse collettive, al 60% per i box auto annessi ai vani principali dell’appartamento

• i box auto scoperti si sommano in base al 20% della superficie

Il Calcolo del Valore dell’Immobile: I Coefficienti di Merito

Una volta parametrate e sommate tutte le superfici dell’appartamento, è necessario moltiplicarle per la quotazione al metro quadro dell’appartamento. Ma il calcolo non finisce qui, poiché è anche necessario moltiplicare questo risultato per un coefficiente di merito.

Il coefficiente di merito serve a tenere conto dello stato di manutenzione del tuo appartamento, del suo stato locativo, della luminosità, e di tutti gli altri fattori che possono aumentare o diminuire il valore del tuo immobile.

Il coefficiente di merito può far aumentare, ma anche diminuire, la quotazione al metro quadro del tuo appartamento.

Ecco quali coefficienti di merito utilizzare nel calcolo del valore immobiliare della tua casa.

I coefficienti dello stato locativo

Il merito del tuo appartamento varia in base alla sua abitabilità. Per essere abitabile, un appartamento deve essere non solo agibile, ma anche libero:

• un’abitazione libera ha un coefficiente di merito del 100%

• il coefficiente di un’abitazione occupata da un inquilino con contratto di locazione quadriennale diminuisce del 20%.

• gli appartamenti locati per periodi brevi hanno un coefficiente di merito di -5%

Gli altri coefficienti di merito

Il valore del tuo appartamento può diminuire anche in base al piano di ubicazione, ed alla presenza o meno di un ascensore nello stabile:

• un seminterrato in stabile con o senza ascensore vale il 25% in meno

• un piano terra in stabile con o senza ascensore vale il 10% in meno

• un primo piano vale il 10% in meno, con o senza ascensore

• un secondo piano vale il 3% in meno con ascensore, ed il 15% in meno senza

• i piani superiori al terzo valgono il 5% in più con ascensore, ma il 30% in meno senza ascensore

• gli ultimi piani valgono il 10% in più con ascensore, ed il 30% in meno senza

Ma veniamo allo stato di conservazione. Lo stato di conservazione è importante, poiché se il tuo appartamento è da ristrutturare, il suo valore al metro quadro diminuisce del 10%.

Non dimentichiamo la luminosità, poiché un appartamento poco luminoso, dove il sole diretto non entra mai, oppure per poca parte del giorno, vale il 5% in meno.

Che dire dell’età dello stabile e del suo stato di conservazione? Molti proprietari di casa preferiscono non partecipare alle riunioni di condominio, soprattutto se bisogna decidere di rifare la facciata dello stabile, ed hanno perfettamente ragione. Però uno stabile in condizioni scadenti, se costruito meno di 20 anni fa, diminuisce il valore del tuo appartamento del 5%. Se lo stabile ha dai 20 ai 40 anni, il valore diminuisce del 10%, o del 15% se lo stabile ha più di 40 anni. Una buona conservazione dello stabile invece può far salire il valore della tua casa fino al 10%

Il Valore Immobiliare: Esempio di Calcolo

Ma cerchiamo di capire come effettuare il calcolo. Mappe catastali alla mano, abbiamo ricavato la superficie commerciale di un appartamento a Milano, e sappiamo che l’appartamento è grande 100 metri quadri, ed il valore al metro quadro è di 3.000 Euro.

Quindi il tuo appartamento varrebbe 300.000 Euro, con un coefficiente di merito pari al 100% su tutti i parametri. Però il tuo coefficiente di merito è più basso:

• l’appartamento si trova ad un quarto piano senza ascensore, quindi devi sottrarre il 30% del valore

• il tuo appartamento è da ristrutturare, quindi devi anche applicare il coefficiente negativo del 10%

• la casa è poco luminosa, poiché si trova a ridosso di un viadotto autostradale, quindi il coefficiente scende ancora del 5%

• l’edificio è stato costruito 30 anni fa, ed in tanti anni le assemblee condominiali non sono riuscite a decidere di rifare la facciata dello stabile: il valore scende di un altro 10%

Quanto vale, alla fine, il tuo appartamento, e quanto puoi chiedere sul mercato? Sommare e parametrare tutti i coefficienti di merito è possibile, ma bisogna saper usare formule di calcolo abbastanza complesse. In rete esistono ottimi calcolatori, che ti permettono di avere un’idea più precisa del valore del tuo appartamento, e di capire se l’agenzia o il professionista ti hanno fornito un calcolo del valore attendibile.

Un appartamento al quarto piano senza ascensore, da ristrutturare, poco luminoso, in uno stabile vecchiotto alla prova delle classi di merito avrà un valore inferiore allo stesso appartamento ben tenuto, in uno stabile dove i condomini partecipano sempre alle riunioni, decidono di dotare lo stabile di un ascensore, ed anche di ristrutturare la facciata.