Diana della SpinaSe ti stai chiedendo come calcolare il valore di un immobile, sei all’articolo giusto del blog di Gromia. Calcolare il valore di una casa può essere utile per:
- vendere casa al prezzo giusto, né troppo alto né troppo basso
- calcolare il valore dell’imposta di successione
- determinare il valore dell’usufrutto
- conoscere il valore di una nuda proprietà
o anche per determinare la base imponibile per varie tasse ed imposte. Ma calcolare il valore di un immobile non sempre è semplice. Alcuni pensano che il valore di mercato di un immobile si può calcolare conoscendo la sua rendita catastale, ma non è così. La rendita catastale ed il valore di mercato di un immobile sono diversi:
- il valore catastale di un immobile è la base per il calcolo di varie imposte: l’imposta di registro, ipotecaria e catastale, ma anche le imposte dovute per le successioni e per le donazioni
- il valore di mercato di un immobile è una stima del prezzo che puoi ottenere se decidi di vendere casa
Questi due valori sono calcolati in modo diverso
Come Si Calcola il Valore Catastale di un Immobile
Il calcolo del valore catastale di un immobile può essere effettuato da chiunque, perché non è particolarmente difficile. La formula per il calcolo é la seguente:
(rendita catastale + 5%) * moltiplicatore
Per conoscere la rendita catastale del tuo immobile è sufficiente effettuare una visura catastale, anche online. La rendita catastale poi va rivalutata del 5%. Si tratta di calcolare il 5% della rendita catastale, e di sommare i due importi. Il risultato va moltiplicato per un coefficiente preciso.
Un modo più semplice e veloce però è moltiplicare la rendita catastale non rivalutata per un coefficiente che contiene già la maggiorazione del 5%. Ecco i coefficienti da utilizzare:
- per la prima casa: 115,5
- per la seconda casa: 126
- per i fabbricati iscritti nelle categorie catastali A e C: 126
- per i fabbricati iscritti nelle categorie catastali A/10 e D: 63
- per i fabbricati del gruppo B: 147
- per i fabbricati C1 ed E: 42,84
Ma cosa succede se il tuo immobile non è censito al catasto? Se l’immobile non è iscritto al catasto recuperare il valore catastale non è possibile. Però puoi usare la rendita presunta. La procedura non è troppo complicata, ma nell’atto con cui proni la rendita presunta dovrai ricordare di dichiarare di avvalerti del Decreto-Legge n. 70 del 1988. In ogni caso il nostro consiglio è di chiedere l’aiuto di un professionista, che saprà indirizzari al meglio.
Come si Calcola il Valore di Mercato di un Immobile
Ma parliamo del valore di mercato di un immobile. Qui iniziano i dolori, perché in realtà se il valore catastale di un immobile è un valore ben preciso, il valore di mercato molto spesso è una stima. E chi ha chiesto valutazioni ad almeno due professionisti o agenzie immobiliari diverse lo sa benissimo.
Calcolare il valore catastale di un immobile da soli è possibile. Ma con il valore di mercato le cose si complicano, e non di poco. Le agenzie immobiliari di solito calcolano il valore di mercato del tuo immobile gratis, però c’è anche chi per un motivo o l’altro decide di rivolgersi ad un professionista. In questo caso calcolare il valore di mercato da soli non è possibile.
Per effettuare correttamente questo calcolo, è necessario usare i metodi e le tecniche che trovi descritti nel Codice delle Valutazioni Immobiliari. Si tratta di metodi e calcoli molto complessi, che solo chi svolge questo lavoro da anni conosce bene.
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Su Cosa si Basa il Calcolo del Valore dell’Immobile?
Il calcolo del valore dell’immobile si basa su vari fattori. Alcuni di questi fattori riguardano solo il tuo appartamento, quindi si tratta di fattori che puoi controllare facilmente con una manutenzione molto accurata del tuo immobile. Altri fattori invece non riguardano il tuo immobile, ma lo stabile di ubicazione del tuo appartamento, ed anche la zona dove hai comprato casa.
Hai presente le assemblee di condominio dove i proprietari non riescono a trovare un accordo per far installare un ascensore, o per rifare la facciata dello stabile? Ogni volta che questo succede, il tuo appartamento perde un po’ di valore. E che dire dei quartieri che venti anni fa erano ben abitati, ma pian piano si sono degradati? Il risultato è sempre lo stesso: il tuo appartamento perde di valore.
Ecco i fattori che vengono considerati per il calcolo del valore del tuo immobile:
- lo stato di conservazione dello stabile
- l’anno di costruzione dello stabile
- l’ubicazione dello stabile, la vicinanza di negozi, uffici pubblici, mezzi di trasporto, o attrattive quali musei, teatri ed altro
- la presenza di un ascensore all’interno dello stabile
- la luminosità e l’esposizione dell’appartamento
Spesso questi fattori non possono essere cambiati dal proprietario. Però nella valutazione si considerano anche:
- la superficie commerciale del tuo appartamento
- lo stato di manutenzione dei sanitari
- la presenza di un impianto di riscaldamento
- il livello di efficienza energetica dell’appartamento
- le condizioni degli infissi, dei pavimenti
- lo stato di omologazione dell’impianto elettrico
- le condizioni dell’impianto idraulico
- le condizioni dei pavimenti
- la situazione locativa dell’appartamento, ovvero la presenza di un eventuale inquilino, o anche l’uso dell’appartamento per gli affitti brevi
- il piano di ubicazione dell’appartamento
- lo stato di ristrutturazione dell’appartamento
- l’esistenza di pertinenze quali un box, un garage, un giardino
La maggior parte di questi fattori può essere controllata dal proprietario. Infatti i più furbi non esitano a spendere qualche euro in più nella manutenzione del proprio appartamento, perché sanno che spendere un euro oggi significa guadagnarne due domani.
Quali Calcoli si Utilizzano per il Calcolo del Valore dell’Immobile?
Per effettuare il calcolo del valore del tuo immobile, si applica la formula
superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito = valore di mercato
La superficie commerciale del tuo appartamento non è la superficie calpestabile. La superficie commerciale si calcola sommando:
- tutte le superfici coperte calpestabili, incluso lo spessore dei muri interni ed esterni dell’immobile
- le superfici scoperte, ovvero balconi, terrazzi, giardini, ma anche pertinenze
Il risultato viene moltiplicato per la quotazione in Euro al metro quadro. Il risultato ottenuto subisce delle variazioni in base ai coefficienti di merito.
I coefficienti di merito sono dei valori che tengono conto di tutte le caratteristiche del tuo appartamento che ti abbiamo elencato. Si tratta di coefficienti che possono aumentare il valore di mercato del tuo appartamento, ma possono anche farlo diminuire. Se vuoi capire meglio come funziona il calcolo del valore di un immobile, puoi dare un’occhiata a questo esempio di stima del valore di un immobile ad uso abitativo. Se invece vuoi capire come e quanto le caratteristiche del tuo appartamento possono incidere sul suo valore, leggi il nostro articolo, dove trovi elencati tutti i coefficienti di merito utilizzati nel calcolo del valore immobiliare.
Posso Veramente Fidarmi del Calcolo del Valore di un Immobile?
Capiamo benissimo i tuoi dubbi. Se il metodo per calcolare il valore di un immobile è molto complesso, capire se l’agenzia immobiliare o il professionista hanno fornito una stima affidabile del valore del tuo immobile non è possibile. Come puoi capire se ti trovi davanti un’agenzia o un professionista serio? Ecco tre semplici consigli:
- controlla sempre le opinioni degli altri proprietari, e dei clienti che si sono rivolti all’agenzia o al professionista che vorresti scegliere
- in genere le agenzie migliori hanno a disposizione una squadra di professionisti, anziché uno solo. Calcolare il valore di un immobile richiede tempo, ed un’agenzia che lavora molto in genere per soddisfare i clienti non esita a ricorrere ai servizi di più tecnici
- chiedi spiegazioni. Chi è bravo nel suo lavoro, in genere riesce a spiegare in modo semplice a tutti come calcola il valore del tuo immobile, cosa osserva durante una valutazione, come funzionano i coefficienti di merito, e tutti gli altri aspetti del calcolo
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