Quando è il momento di fare una nuova valutazione dell’immobile: ecco come capirlo

La valutazione dell’immobile è uno passaggio necessario se hai intenzione di vendere casa, per evitare di stabilire un prezzo che sia fuori dagli attuali valori di mercato.

Diversamente, potresti incappare in un errore che potrebbe impedirti di trovare un acquirente per lungo tempo oppure portarti a svendere la tua proprietà.

Senza contare che esistono delle circostanze nelle quali la valutazione è obbligatoria, sebbene potresti aver acquistato la tua proprietà da pochi anni.

In questa guida ti spiegheremo più nel dettaglio quando è il momento di effettuare una nuova valutazione dell’immobile, in cosa consista, chi la esegue e quali sono i costi da affrontare.

Cosa vuol dire effettuare una valutazione dell’immobile

Quando si decide di vendere una casa, stabilire il giusto prezzo non è sempre facile, soprattutto perché il primo impulso è quello di ricavare un guadagno basandosi solo sul prezzo di acquisto. 

Anche se si tratta di un desiderio più che lecito, tieni però presente che la valutazione dell’immobile è una questione ben più complessa; per questo dovrai affidarti ad un professionista specializzato nella stima del valore degli immobili.

Ma come funziona, nello specifico, una valutazione?

In sostanza, consiste in un sopralluogo sulla proprietà, per individuare tutti gli elementi che possono determinare il suo valore di mercato.

Il prezzo idoneo per la tua casa è il risultato di un calcolo matematico, che prende in considerazione parametri univoci e condivisi all’interno del settore immobiliare.

Vediamo più nel dettaglio quali siano i principali fattori che influiscono sul calcolo del prezzo di mercato. 

Criteri di valutazione di una casa

Devi sapere che nel calcolo della valutazione dell’immobile vengono presi in considerazione tre parametri fondamentali, riassunti nella seguente formula: 

superficie commerciale x quotazione al mq x coefficienti di merito

Il primo parametro potresti facilmente confonderlo con i metri quadri di cui dispone la tua casa; poniamo infatti come esempio che il tuo appartamento misuri 110 metri quadri: questa è la superficie calpestabile.

Per capire a quanto ammonta la superficie commerciale, infatti, dovrai prendere in considerazione anche i muri perimetrali, i balconi, le terrazze, eventuali giardini e simili, ovvero tutte le pertinenze, le superfici coperte e scoperte, a ciascuna delle quali viene assegnata una determinata percentuale di valore sul totale.

Tutti questi valori dovranno poi essere sommati fra loro per determinare il primo parametro della formula di cui sopra.

Con la quotazione al metro quadro la faccenda si complica, perché questa volta dovrai considerare la zona di ubicazione del tuo immobile e le stime più recenti disponibili, basate sulla posizione e sullo stato di conservazione dell’immobile. 

Un riferimento in questo senso è il database messo a disposizione dall’Agenzia delle Entrate e, più nello specifico, dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio (OMI).

Infine, l’ultimo parametro è il coefficiente di merito, ovvero una percentuale che andrà aggiunta o tolta al valore dell’immobile ottenuto dalla moltiplicazione dei primi due fattori della formula.

Determinare questa percentuale è una questione più articolata, perché cambia in base a determinati aspetti della casa, fra cui il tipo di riscaldamento, la posizione, la luminosità o il piano di ubicazione in un condominio, solo per citarne alcuni.

Un esempio di valutazione di immobile

Per essere più chiari facciamo un esempio pratico: il tuo appartamento ha una superficie commerciale di 150 metri quadri e in base ai dati dell’Agenzia delle Entrate, la quotazione di mercato è di 800 euro al metro quadrato. Ciò significa che il valore di mercato di partenza è di 120.000 euro.

Ora, però, dovrai inserire i coefficienti di merito: 

• È ubicato al secondo piano con ascensore -3%
• Ha subito di recente una profonda ristrutturazione +10%
• Il riscaldamento è autonomo +5%
• È mediamente luminoso 0%
• Ha una meravigliosa vista panoramica +10%
• Si trova in un complesso che ha circa trent’anni e versa in uno stato accettabile 0%.

Sommando tutti questi importi, il valore indicativo dell’appartamento sarà di 146.400 euro. 

Si tratta tuttavia di un esempio indicativo perché i parametri da considerare sono davvero molti. Ti consigliamo quindi di chiedere il parere di un esperto per la valutazione reale della tua casa!

Valutazione immobile: quando farla e perché

Come hai potuto constatare, la valutazione dell’immobile diventa estremamente utile in vista di una compravendita, perché un prezzo in linea con il mercato rende la tua offerta più credibile e accattivante.

Ma devi sapere che, benché sia sicuramente la ragione più diffusa, ci possono essere altre motivazioni che spingono ad una stima professionale, fra cui ottenere un valore di partenza in vista di lavori di ristrutturazione futuri.

Si sa, infatti, che rinnovando la struttura della tua proprietà ne aumenterai il valore di mercato. Tuttavia, per avere un’idea chiara delle cifre di cui si sta parlando, sarebbe utile effettuare una valutazione prima dell’inizio dei lavori.

Un’altra circostanza in cui si rende necessario l’intervento di un professionista in questo senso è la presenza di un divorzio o di una separazione: valutare a quanto ammonti il prezzo degli immobili acquistati in comunione dei beni assicura una divisione più equa fra le parti.

Ci sono poi delle situazioni in cui è obbligatorio effettuare una nuova valutazione dell’immobile, che riguardano l’ereditarietà e la donazione: questo perché come ben saprai, il bene appartenuto alla persona defunta dovrà essere suddiviso in precise quote a favore degli eredi e per questo è necessario quantificarne il valore.

Inoltre, tale stima è indispensabile anche per il calcolo corretto delle imposte sul patrimonio immobiliare o per richiedere un mutuo, anche legato alla ristrutturazione dell’immobile stesso. 

Cosa influisce sull’aumento e la diminuzione del valore di una casa

Un fattore che devi sempre considerare è che il valore dell’immobile cambia nel corso del tempo, diminuendo o aumentando sulla base di diverse circostanze. 

La ristrutturazione è la prima motivazione che potrebbe venirti in mente e a ragion veduta, dato che secondo alcune statistiche sarebbe in grado di aumentare il valore della tua casa anche del 20%!

Per raggiungere una tale percentuale chiaramente le opere dovranno essere particolarmente importante, come ad esempio, con la riqualificazione degli impianti in favore di soluzioni più ecologiche, come sistemi fotovoltaici o a pompa di calore.

Ricorda però che non è necessario intervenire in modo drastico per aumentare valore immobile, perché a volte sono sufficienti dei piccoli lavori di manutenzione, come l’installazione di un efficiente sistema antifurto, con porta blindata, ringhiere e telecamere di videosorveglianza. Si stima, infatti, che con questo espediente potresti accrescere il prezzo di vendita almeno del 5%.

Da non trascurare è anche il fattore illuminazione, che puoi migliorare anche solo riorganizzando gli spazi interni della casa oppure tinteggiando le pareti con colori pastello o neutri.

Di contro, come abbiamo visto in precedenza, ci sono alcuni criteri di valutazione che comunque non si possono cambiare e hanno la capacità di influire anche negativamente sul risultato finale.

Fra quelli più nefasti, per esempio, ci sono i criteri condominiali: se il tuo appartamento si trova ai piani più alti e non c’è ascensore, la valutazione scenderà del 30%; o ancora, se lo stesso complesso è molto datato e per questo si presenta trascurato, verrà sottratto un ulteriore 15%. 

A chi mi devo rivolgere per valutare la mia casa?

Come ti abbiamo accennato fin dall’inizio, se desideri effettuare una nuova valutazione dell’immobile che sia realistica e in linea con il mercato, dovrai rivolgerti ad un professionista. 

Di solito ogni agenzia immobiliare è in grado di consigliarne almeno uno. Il valutatore, però, può essere anche un perito industriale, un agronomo, un ingegnere, un architetto o un geometra; in ogni caso, dovrà avere la qualifica Uni ISO 17024, con il rispettivo attestato, oltre che un’esperienza minima triennale nel settore immobiliare.

Tieni presente che le nozioni che deve conoscere sono numerose e riguardano, tra le altre cose, materie come estimo, fiscalità immobiliare e certificazione ambientale.

Non solo, per poter effettuare una corretta stima sulla tua casa il sopralluogo non è sufficiente, in quanto il professionista avrà bisogno anche di specifica documentazione che solo tu, in qualità di proprietario, potrai fornirgli, ovvero:

• Atto di provenienza registrato dal Notaio;
• Planimetria catastale registrata presso il Catasto;
• Visura catastale storica (non più vecchia di 15 giorni);
• Concessione edilizia o equipollente;
• Certificato di agibilità.

A questo punto immaginiamo che ti stia chiedendo quali sino i costi di una nuova valutazione del tuo immobile.

Ecco quanto costa valutare il tuo appartamento

Considera che non esiste una cifra standard prevista per la valutazione di un immobile, perché anche in questo caso dipende da diversi criteri, fra cui la zona dove si trova la tua casa o persino la sua dimensione.

Per avere un’idea degli importi, devi sapere che la media richiesta dai periti si aggira fra i 300 e i 600 euro; le cifre, però, possono diventare molto più alte se il mercato immobiliare della zona è particolarmente vivo.

Tieni presente che, nel caso in cui decidessi di rivolgerti ad un’agenzia, tale servizio è compreso nella provvigione, calcolata sul prezzo di vendita della casa.

In conclusione, una nuova valutazione dell’immobile si rende necessaria in diverse circostanze, ma quella più in auge è la vendita della casa, per stabilire un prezzo in linea con il mercato.

Poiché ci sono numerosi fattori che possono influire su questo risultato, ti consigliamo sempre di rivolgerti ad un professionista qualificato, sia per la valutazione, sia per la vendita della tua casa.