Dal 27 settembre 2026 sono entrate in vigore le nuove regole europee contro il greenwashing, con un impatto diretto anche sul mercato immobiliare. In questo articolo spieghiamo cosa prevede la direttiva sul greenwashing, quali cambiamenti comporta per chi vende casa e come dimostrare l’efficienza dell’immobile con dati chiari e trasparenti.
In questo articolo
Direttiva greenwashing: cosa prevede e da quando si applica
La direttiva greenwashing, cioè la direttiva (UE) 2024/825, nota anche come EmpCo (Empowering Consumers for the Green Transition), è stata recepita in Italia con il decreto legislativo 20 febbraio 2026, n. 30, che modifica il Codice del consumo.
Le nuove regole, valide dal 27 settembre 2026, vietano di effettuare asserzioni ambientali in modo generico, anche negli annunci immobiliari, senza specificare gli elementi su cui si basano.
Che cosa si intende per asserzione ambientale
Un’asserzione ambientale è un messaggio pubblicitario che afferma o suggerisce che un prodotto, un marchio o un professionista abbia un impatto positivo o nullo sull’ambiente. Rientrano anche le affermazioni che presentano un bene come meno dannoso di altri o come migliorato rispetto al passato. Questo vale per la comunicazione immobiliare quando il messaggio proviene da un professionista e si rivolge a un consumatore.
Le parole sotto osservazione
La normativa europea considera affermazioni generiche come “green”, “ecologico”, “ecocompatibile”, “rispettoso dell’ambiente” ed “efficiente sotto il profilo energetico”. Il nuovo articolo 23 del Codice del consumo ritiene queste espressioni ingannevoli se non sono supportate da una prestazione ambientale riconosciuta e coerente con quanto dichiarato. Questo non significa che usare la parola “green” sia automaticamente vietato, ma deve sempre essere giustificato.
Perché la direttiva greenwashing riguarda gli annunci immobiliari
Per capire l’impatto sul settore immobiliare, è importante sapere che le nuove regole non modificano la classe energetica di una casa né introducono una nuova scala di valutazione. L’obiettivo è proteggere il consumatore nelle comunicazioni commerciali, modificando il modo in cui si descrive un immobile: pannelli solari, pompe di calore o serramenti performanti rappresentano singoli interventi di efficientamento energetico, ma non rendono automaticamente l’edificio “green”. La direttiva serve anche a evitare che un beneficio ambientale limitato venga attribuito all’intero immobile.
È meglio specificare quale caratteristica della casa è efficiente, fornendo dati e riferimenti documentali, invece di definirla semplicemente “green”.
Dallo slogan al dato: come descrivere l’efficienza di una casa
In pratica, è necessario passare da descrizioni generiche a caratteristiche misurabili. Ad esempio, indicare “appartamento in classe energetica A4” sulla base dell’APE fornisce un’informazione precisa e verificabile mentre definire una “casa completamente green” è un’affermazione ampia che richiede spiegazioni dettagliate.
Lo stesso vale per le stime di risparmio: affermare “consumi ridotti del 40%” è valido solo se si specifica rispetto a quale situazione si calcola il risparmio, quali consumi sono considerati e se si tratta di una previsione o di un dato già misurato.
La tabella seguente mostra come trasformare le formule più comuni in descrizioni più precise e verificabili.
| Formula generica | Come dirlo con dati verificabili | Documento a supporto |
|---|---|---|
| “Casa green” / “ecosostenibile” | Indicare la classe energetica, il tipo di riscaldamento e gli interventi eseguiti | APE, fatture e relazioni dei lavori |
| “Infissi ecologici” | Infissi sostituiti di recente, con trasmittanza termica indicata | Scheda tecnica o certificazione del produttore |
| “Casa a impatto zero” / “carbon neutral” | Descrivere la produzione annua stimata del fotovoltaico e le ipotesi di calcolo | Relazione tecnica o simulazione energetica |
| “Consumi ridotti del 40%” | Precisare il confronto, il periodo e se è una stima o un dato misurato | Diagnosi energetica o relazione del progettista |
| “Condominio sostenibile” | Elencare i lavori condominiali realizzati sull’edificio | Delibere assembleari e documentazione dei lavori |
Bisogna prestare attenzione ai marchi e alle etichette di sostenibilità: usare un marchio senza un sistema di certificazione conforme ai requisiti del Codice, o non rilasciato da un’autorità pubblica, costituisce comunque un comportamento ingannevole. È meglio evitare loghi “verdi” creati internamente negli annunci e usare solo certificazioni riconosciute, che possano essere mostrate e spiegate.
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Valuta la tua casaChi deve rispettare le nuove regole sulle asserzioni ambientali
Questa normativa disciplina il comportamento dei professionisti nelle pratiche commerciali rivolte ai consumatori. Ogni caso va valutato considerando chi scrive il messaggio, chi lo riceve e il contesto commerciale. Sono coinvolti:
- costruttori
- installatori
- fornitori
- operatori del settore
- agenzie immobiliari
Il proprietario privato non è considerato un professionista ma deve comunque fornire una descrizione precisa dell’immobile. Se un professionista scrive l’annuncio immobiliare per conto di un privato, deve rispettare questi criteri.
Le sanzioni previste
Il sistema sanzionatorio resta quello previsto dal Codice del Consumo. L’AGCM può fermare le pratiche commerciali scorrette e imporre multe da 5.000 a 10 milioni di euro. Per alcune violazioni rilevanti a livello europeo, la sanzione può arrivare fino al 4% del fatturato annuo. Questi importi riguardano soprattutto le imprese e spiegano perché gli operatori prestano attenzione al linguaggio utilizzato.
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Cerca casaCome prepararsi se si vuole vendere una casa “green”
Se vuoi vendere casa, la nuova normativa non ti obbliga a modificare l’immobile ma ti consiglia di conoscerne bene le caratteristiche. Prima di pubblicare l’annuncio immobiliare, raccogli tutta la documentazione disponibile:
- APE
- dati sugli impianti
- schede tecniche di serramenti e pompe di calore,
- fatture e report dei lavori di efficientamento
- se vivi in condominio, informazioni sugli interventi fatti sull’edificio.
Più dati precisi fornisci, meno dovrai ricorrere a descrizioni generiche e più credibile sarà il tuo annuncio.
Chi compra casa deve cambiare approccio. Se trova una casa descritta come “green”, invece di chiedersi solo se consuma poco, dovrebbe informarsi sulle caratteristiche concrete che giustificano tale definizione. Per questo motivo, APE, impianti, infissi e lavori effettuati sono le prime informazioni da richiedere.
Conclusioni
La direttiva sul greenwashing non vieta di valorizzare una casa efficiente, ma richiede di usare termini verificabili e supportati da documentazione. Chi vende deve sostituire gli slogan con dati concreti: la classe energetica dell’APE, i lavori eseguiti e i dati tecnici degli impianti. Così l’annuncio è più chiaro, aumenta la fiducia dell’acquirente e facilita la trattativa.
Take Aways
- Dal 27 settembre 2026 entrano in vigore le regole della direttiva (UE) 2024/825, attuate con il D.lgs. 30/2026.
- Termini come “green”, “eco” o “sostenibile” si possono usare negli annunci immobiliari, ma bisogna provarli.
- Le nuove regole non modificano né l’APE né la classe energetica dell’immobile.
- Installare solo i serramenti o un impianto fotovoltaico non rende tutta la casa “green”.
- È meglio parlare di dati e di interventi verificabili, invece di usare slogan generici.
FAQ
- Dal 27 settembre 2026 è vietato scrivere “green” negli annunci?
Non esiste un divieto assoluto. Le nuove regole colpiscono le asserzioni ambientali generiche non supportate da una prestazione dimostrabile, e “green” è tra gli esempi citati dalla direttiva. - Una casa di classe A4 può essere definita “green”?
È preferibile comunicare il dato oggettivo derivante dall’APE, più preciso e verificabile di una definizione commerciale generale. - La direttiva greenwashing cambia l’APE?
No. Riguarda la tutela del consumatore nelle comunicazioni commerciali e non introduce una nuova scala energetica. - Un privato può ricevere una multa se scrive “casa green”?
Le regole si applicano alle pratiche commerciali dei professionisti nei confronti dei consumatori. L’agenzia che pubblica l’annuncio deve rispettare queste regole. Per casi specifici è meglio chiedere a un esperto. - Quali documenti servono per dimostrare le caratteristiche di efficienza?
Dipende dalla caratteristica: APE, schede tecniche, certificazioni, fatture e relazioni dei lavori, simulazioni energetiche e informazioni sugli interventi condominiali.