Quando si riceve un immobile in eredità o come donazione, uno degli argomenti spinosi che emergono è il diritto di prelazione degli altri membri del nucleo familiare e il retratto successorio che questi potrebbero esercitare sull’immobile in questione.
In questo articolo cercheremo di comprendere meglio come funzionino questi meccanismi e a cosa dovresti prestare attenzione.
Cosa si intende per diritto di prelazione?
Nell’ambito giuridico esiste un particolare diritto che viene definito di prelazione il quale determina una vera e propria priorità dei soggetti coinvolti quando si tratta di risolvere un contratto.
Si tratta di una questione spinosa a cui bisogna prestare molta attenzione, soprattutto quando si ha a che fare con proprietà che devono essere trasferite per successione.
Scopriamo quindi cos’è il diritto di prelazione fra eredi e in cosa consista il retratto successorio ad esso collegato.
A livello generico, quando un soggetto gode del diritto di prelazione, significa che a parità di condizioni deve avere la precedenza rispetto ad altri, o meglio, deve essere interpellato per primo per risolvere una determinata questione di valore giuridico.
Da questa definizione occorre fare alcune doverose precisazioni, prima di tutto in relazione al rapporto fra chi deve concludere la trattativa e il prelazionario (cioè colui che gode del diritto di prelazione).
Poniamo il caso in cui devi concludere una compravendita, ma ti è stato indicato che per poter procedere dovrai necessariamente coinvolgere una terza persona: in questo caso non sei obbligato a concludere la trattativa.
Tuttavia, se decidi di procedere, sei obbligato a notificare la tua volontà di vendere la proprietà al soggetto coinvolto. Ciò comporta alcuni condizioni a cui ti dovrai attenere, affinché egli possa esercitare il suo diritto di prelazione.
Anche il prelazionario, dal canto suo, non ha l’obbligo di avvalersi di tale diritto, ma se tu dovessi agire alle sue spalle concludendo comunque la compravendita senza prenderlo in considerazione, potrà agire attraverso un retratto (più avanti vedremo di cosa di tratta).
Le tipologie di diritto di prelazione
Devi comunque sapere che esistono due tipologie di diritto di prelazione: il primo è quello volontario e può essere stabilito fra due individui che decidono di trascriverlo in un contratto.
Per esempio: supponiamo che tu ed un tuo conoscente decidiate di sottoscrivere un accordo secondo il quale, qualora decidessi di vendere la proprietà X, lui godrebbe di tale preferenza, ovvero sarebbe convolto per primo nella compravendita.
Discorso diverso per il diritto di prelazione legale che è disciplinato da leggi specifiche in base alla sua tipologia: esiste al di fuori degli accordi presi fra le parti e se non dovesse essere rispettato potrebbe dar luogo ad un diritto di risarcimento.
Nei prossimi paragrafi vedremo quali sono le tipologie più comuni di questo tipo di priorità, iniziando dalla prelazione ereditaria.
Prelazione ereditaria
All’interno del Codice Civile, più precisamente all’articolo n. 732, si parla di diritto di prelazione fra eredi che entra in gioco nel momento in cui gli eredi devono gestire il patrimonio ereditato.
Questo diritto non si riferisce ai beni in sé, ma alla quota che spetta a ciascun erede; è importante, però, esercitarlo prima che avvenga la divisione del patrimonio, altrimenti tale precedenza decadrà in automatico.
Un esempio pratico per aiutarti a comprendere meglio: alla morte dei genitori, tre fratelli ereditano tutto ciò che possedeva la coppia, dunque immobili e risparmi.
Il diritto di prelazione ereditaria si può esercitare sulla quota che spetta a ciascuno dei figli, quindi non sull’oggetto dell’eredità; poniamo che prima della rispettiva divisione uno dei tre decida di non tenere la sua parte.
In questo caso per legge, gli altri due fratelli godranno del diritto di prelazione, ovvero la parte di quota a cui il terzo fratello ha rinuncia dovrà essere ceduta o venduta a loro, prima di coinvolgere altre persone.
Ne consegue che il terzo erede potrà rivolgersi ad altri all’infuori degli eredi solo nel caso in cui i fratelli abbiano rinunciato alla quota oppure sia stata effettuata la divisione del patrimonio, sancendo di fatto che la parte di eredità è diventata sua a tutti gli effetti.
Altri diritti di prelazione
Il diritto di prelazione fra eredi non è l’unico che potresti incontrare, anche se sicuramente è il più diffuso considerato che entra in gioco ogni qualvolta si parli di successione ed eredità.
Un altro diritto di questo tipo è quello che riguarda il contratto di locazione. Nel caso in cui il proprietario di un immobile in affitto decidesse di venderlo, il primo soggetto a cui dovrà rivolgersi sarà l’affittuario, che avrà un dato periodo di tempo prima di potersi dire disponibile o meno all’acquisto.
Secondo la legge n. 431/1998 devono sussistere due condizioni: il venditore non deve possedere più di un immobile ad uso abitativo e dovrà inviare la proposta di vendita dopo la scadenza del contratto di affitto.
Esiste anche un altro tipo di prelazione legale che viene esercitata in ambito agrario e coinvolge i contadini che coltivano direttamente un appezzamento di terreno non loro.
Se il proprietario dovesse decidere di vendere, dovrà prima notificare la propria intenzione al coltivatore che avrà un periodo di tempo per riflettere sull’acquisto.
Immaginerai che questo tipo di diritto si può estendere anche alle locazioni commerciali, cioè a tutti quei casi in cui un locale viene affittato per poter svolgere un’attività commerciale o produttiva.
Considera che, in generale, il diritto di prelazione legale ha lo scopo di dare precedenza nella proprietà a chi in qualche modo abbia già goduto del bene, prevedendo anche delle forme di tutela nel caso in cui non venga rispettato.
Come si esercita il diritto di prelazione?
Torniamo adesso al diritto di prelazione fra eredi, specificandoti più nel dettaglio in quale modo possa essere esercitato.
Prendendo sempre in esame l’esempio di prima, se uno dei tre fratelli dovesse decidere di rinunciare alla sua parte dovrà in prima istanza notificarlo agli altri, tramite una raccomandata A/R o una PEC.
I destinatari avranno due mesi di tempo per poter decidere se esercitare il proprio diritto di prelazione, acquistando la quota secondo le condizioni riportate nella notifica ricevuta dal fratello.
In caso di rinuncia, dovranno notificarlo secondo le stesse modalità, perché non vale la regola del silenzio-assenso. Se non rispondono entro i termini stabiliti, il loro diritto scadrà in automatico, consentendo al fratello di vendere la propria parte ad altre persone.
Accettare di acquistare la quota dell’erede che ha rinunciato alla propria parte comporta l’obbligo di doversi recare da un notaio per rendere effettivo il passaggio.
Quando il diritto non sussiste
Devi sapere però che il diritto di prelazione non si può esercitare in tutti i casi; la prima condizione per la sua esistenza è che ci sia una comunione ereditaria, ovvero che siano presenti più eredi e dunque prima ancora che sia stata fatta una divisione.
Questo perché lo scopo della sua esistenza è quello di non disperdere la proprietà cedendola ad altri soggetti al di fuori degli eredi.
Per lo stesso principio se tutti gli eredi decidessero di cedere la propria quota, la prelazione non esisterebbe più.
È anche vero, però, che questo diritto decade in determinate circostanze, come per esempio se la divisione viene specificata nel testamento, a patto che non sia esso stesso a menzionare la prelazione fra le condizioni di eventuale vendita, che sarà comunque volontaria.
Un’altra situazione in cui non ci si può avvalere del diritto di prelazione è quando si effettua una permuta sulla quota, ovvero il trasferimento reciproco della proprietà di cose o di diritti fra i contraenti.
Infine, il diritto decade anche se la quota di eredità venisse venduta al coniuge o ad un altro parente prossimo.
Cos’è il retratto successorio?
Fino a questo punto ti abbiamo parlato del diritto di prelazione; cosa si intende invece per retratto successorio?
L’articolo n.732 del Codice Civile, che parla di diritto di prelazione fra eredi, cita il retratto successorio, una locuzione che si riferisce ai coeredi che non abbiano ricevuto la notifica di alienazione.
In altre parole, se l’erede che vuole rinunciare alla propria quota dovesse venderla ad un terzo soggetto non erede senza avvisare i coeredi, questi potranno avvalersi del diritto di retratto.
Questo significa che potranno riscattare la quota ceduta all’acquirente, solo mentre gli immobili ereditati (e più in generale, i beni) sono ancora in comunione ereditaria, condizione fondamentale perché si possa parlare ancora di prelazione, come già specificato prima.
Ti spiegheremo ora quali siano le condizioni fondamentali per potersi avvalere del retratto successorio e quali effetti produce sulle parti coinvolte.
Ecco come funziona
Riprendiamo l’esempio dei tre fratelli che ereditano degli immobili da genitori deceduti. Poniamo che uno dei tre abbia deciso di vendere la propria quota ad un terzo all’infuori dei successori, senza avvisare gli altri coeredi, come previsto dalla legge.
Devi sapere che i coeredi hanno tempo dieci anni dalla conclusione del contratto per agire di fronte alla violazione del proprio diritto di prelazione attraverso il retratto successorio.
Per poter procedere in tal senso, dovranno effettuare una notifica tramite un notaio, senza il bisogno di coinvolgere il terzo soggetto, che comunque riceverà una comunicazione sugli effetti che avrà lo stesso retratto.
Tieni presente che per potersi avvalere di questo diritto, devono sussistere determinate condizioni e la prima è che sia ancora presente la comunione ereditaria: una volta concretizzata la divisione attraverso il notaio, la prelazione decadrà.
Inoltre considera che l’oggetto di vendita non può essere una parte della quota, ma la quota stessa, nella usa interezza.
Infine, come già anticipato, fra le condizioni per le quali può sussistere il diritto di prelazione è previsto che l’acquirente sia un estraneo, ossia non un parente dell’erede.
Quali effetti produce
Lo scopo del retratto successorio è quello di far subentrare i coeredi nella cessione.
La conseguenza di ciò è che il retratto deve essere totale: non si può decidere, ad esempio, di restituire solo una parte della quota o alcuni beni.
Poiché si parla di subentro, non sarà necessario ricorrere al giudice per far sottoscrivere un nuovo atto di trasferimento: attraverso il retratto i coeredi prendono il posto dell’acquirente, alle stesse condizioni con cui egli ha comprato la quota.
Trasmissione e rifiuto del retratto successorio
Da ultimo, vediamo se sia possibile trasferire a degli eredi il diritto di retratto successorio, per esempio perché i coeredi sono venuti a mancare prima di poter agire in tal senso.
Per comprendere questo aspetto dobbiamo fare riferimento a quanto stabilito dalla Cassazione.
In sintesi: possono procedere in questo senso sono gli eredi diretti degli stessi eredi ad esempio nel caso in cui uno di questi sia venuto a mancare prima che il procedimento potesse essere portato a termine.
Considera tuttavia che non è obbligatorio avvalersi del diritto del retratto successorio; se dovessi, quindi, trovarti in questa circostanza, potrai decidere di inviare una rinuncia scritta oppure rimanere semplicemente in silenzio, attendendo il contratto di divisione.
In conclusione, il diritto di prelazione nasce con lo scopo di mantenere una proprietà all’interno dell’ambito ereditario, facendo sì che i coeredi abbiano la precedenza nel caso in cui uno degli aventi diritto desideri rinunciare alla propria quota.