Si può vendere una casa con ipoteca?

Si può vendere una casa con ipoteca? La risposta è sì. Scopri insieme a noi tutte le modalità attraverso le quali vendere una casa con ipoteca.

L’ipoteca è un diritto reale di garanzia in base al quale il creditore ha il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito in caso di un’inadempienza nei pagamenti. La durata dell’ipoteca è in genere di 20 anni, con decadenza in caso di mancato rinnovo.

Essendo l’ipoteca legata all’immobile stesso e non al proprietario, in base al diritto di sequela il creditore può far valere il proprio diritto anche se il bene è stato venduto ad un altro soggetto rispetto al debitore originario.

 

Ma allora, si può vendere una casa con ipoteca?

La risposta è sì: la casa ipotecata si può vendere, con le dovute cautele. 

Il proprietario può disporre liberamente dell’immobile anche in caso di ipoteca dato che si tratta di un diritto reale sull’immobile. La vendita dell’immobile ipotecato è quindi un’operazione che non pregiudica in alcun modo i diritti del creditore ipotecario.

In caso di inadempienza, il creditore può rifarsi sul bene con diritto di precedenza rispetto a tutti gli altri soggetti, anche se il proprietario è cambiato. 

Una casa ipotecata si può vendere ma a condizione che l’acquirente sia messo a conoscenza della presenza dell’ipoteca.

Nel caso ci sia la mancata comunicazione della presenza di un’ipoteca sulla casa, l’acquirente può:

• chiedere lo scioglimento del contratto e la restituzione del prezzo eventualmente pagato, oltre al risarcimento del danno subito
• mantenere la proprietà del bene e la restituzione di parte o dell’intero prezzo pagato
• sospendere il pagamento del prezzo residuo

L’acquirente deve essere a conoscenza dell’ipoteca perché se il venditore smette di pagare il proprio debito, il creditore potrà rivalersi contro il bene nonostante il passaggio di proprietà. 

Potrà quindi procedere con il pignoramento dell’abitazione in capo al nuovo titolare. Dal canto suo, se l’acquirente subisce l’esecuzione forzata, può scegliere di:

• pagare i creditori ipotecari
• rilasciare il bene ipotecato
• liberare l’abitazione ipotecata

Se l’acquirente non ha ricevuto comunicazione preventiva della presenza di un’ipoteca sull’immobile acquistato, in caso di esecuzione forzata potrà richiedere, oltre al risarcimento del danno, anche il subingresso nelle ipoteche iscritte dal creditore soddisfatto su altri beni del debitore.

Come vendere una casa ipotecata

Il rischio di pignoramento nel caso in cui il debitore sia insolvente rende la vendita di una casa ancora sottoposta ad ipoteca un’ipotesi principalmente teorica.

Anche perché il notaio nella preparazione dei documenti per vendere casa che precedono la stipula del rogito deve assicurarsi che l’immobile sia libero da ipoteche.

Ma allora come si può vendere una casa con ipoteca?

Normalmente si procede prima a liberare il bene da iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli. Il venditore dovrà procedere alla cancellazione dell’ipoteca prima della vendita o contestualmente ad essa. 

Laddove questo non fosse possibile, si può procedere principalmente in 3 modalità:

1. Vendere alla banca la casa ipotecata: quando non si riescono più a pagare le rate del mutuo e si ha un’età superiore a 60 anni è possibile cedere l’immobile alla banca attraverso il  prestito vitalizio ipotecario.
2. Vendita della casa con mutuo ipotecario in corso: il venditore trasferirà il mutuo sull’acquirente alle stesse condizioni.
3. Utilizzare una parte del denaro ottenuto dalla vendita per per estinguere l’ipoteca: il venditore-debitore, il creditore e l’acquirente dovranno incontrarsi davanti al notaio per siglare questo tipo di accordo.

Come vendere una casa ipotecata da Equitalia

Si può vendere una casa ipotecata da Equitalia? Sì, ma è necessario liberarsi dei debiti di Equitalia prima di mettere in vendita l’immobile ipotecato.

Ci sono due modalità per cancellare il debito con Equitalia e vendere la casa:

• Saldare i debiti prima dell’atto preliminare;
• Estinguere l’ipoteca al momento del rogito, utilizzando l’anticipo dell’acquirente.

Per vendere una casa pignorata o ipotecata da Equitalia bisogna ad ogni modo passare per 3 fasi:

1. presentare un’istanza di vendita all’Agenzia delle Entrate-Riscossione,
2. contestare il valore dato all’abitazione da Equitalia, 
3. organizzare la vendita.

Infine, per eliminare definitivamente l’ipoteca è necessario anche presentare un’istanza di cancellazione dell’ipoteca a Equitalia.

 

Vendere una casa con mutuo ipotecario in corso

Anche nel caso di vendita di una casa con mutuo ipotecario in corso ci sono più possibilità per procedere:

Estinzione del mutuo contestuale alla vendita 

In sede di rogito, il venditore versa alla banca parte del corrispettivo ricevuto dal compratore. Il funzionario della banca rilascia una quietanza di pagamento e si impegna a cancellare l’ipoteca sul bene.

Accollo del mutuo da parte del compratore 

L’acquirente subentra nel mutuo al posto del venditore, alle stesse identiche condizioni. Condizioni che potranno essere riviste in un secondo momento per eventualmente rendere il mutuo più conveniente. 

Ci possono essere due tipologie di accollo:

• Liberatorio: il venditore è completamente libero da ogni responsabilità riguardo al futuro pagamento del mutuo
• Cumulativo: il venditore è responsabile insieme all’acquirente del pagamento delle rate del mutuo, per cui in caso di insolvenza la banca potrà rivalersi sul venditore.

All’atto di acquisto l’acquirente dovrà anche verificare con cura che non ci siano altre insolvenze pregresse che altrimenti finiscono a suo carico.

Iscrizione dell’ipoteca su un altro bene

Una terza modalità per vendere una casa ipotecata è concordare con la banca un cambio del bene ipotecato. Si estingue l’ipoteca sulla casa per trasferirla su un altro bene di pari o maggiore valore. 

Laddove il nuovo bene abbia un valore inferiore, si può aggiungere una fideiussione da parte di un soggetto garante che garantisce con tutto il suo patrimonio il pagamento del mutuo residuo. Ovviamente tutto questo è possibile solo con il consenso della banca.

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