Vanessa GuerrieroStai considerando la vendita dell’immobile di proprietà di un parente non in grado di prendersi cura autonomamente del proprio patrimonio? Hai ricevuto in co-eredità un immobile che vorresti vendere ma uno dei coeredi è inabilitato o interdetto e non sai come comportarti?
Il presupposto per poter vendere un immobile è essere capaci di esprimere la propria volontà, a partire dalla stipula del contratto preliminare. Già dal momento della firma del preliminare si crea un vincolo tra le parti, che devono avere la piena capacità di intendere e di volere tale vincolo. Per tutelare il patrimonio del venditore, la vendita immobile di persona incapace non può quindi procedere come una vendita normale poiché entrano in gioco un tutore/curatore/amministratore di sostegno, il Giudice Tutelare e il Tribunale competente.
Delineiamo a grandi linee come funziona la vendita l’immobile di una persona incapace, quali sono le autorizzazioni richieste e i presupposti per il buon esito dell’operazione.
Definizioni di persona incapace: minore età, interdizione e inabilitazione
Per capire come procedere nella vendita immobile di persona incapace partiamo dalla definizione di incapacità. Quando si parla di persona incapace ci si riferisce al soggetto minorenne sottoposto a tutela, il soggetto inabilitato o interdetto:
- Fino al compimento della maggiore età, il minore è sottoposto a responsabilità genitoriale. Se per la vendita di beni mobili non occorrono l’autorizzazione genitoriale o del tutore, la situazione cambia nel caso di alienazione di beni immobili.
- L’interdetto è il soggetto maggiorenne non in condizione di curare i propri interessi a causa di una incapacità totale di intendere e di volere. Per tutelare il suo patrimonio, interviene un tutore che agisce in suo nome e per suo conto.
- L’inabilitato è il soggetto maggiorenne non totalmente incapace di intendere e di volere ma che può compiere atti che mettano a rischio il suo patrimonio e quello della propria famiglia. Per la vendita di un immobile, l’inabilitato manifesta la propria volontà affiancato da un curatore nominato dal tribunale.
Per presentare la richiesta di autorizzazione per vendere l’immobile di una persona incapace, occorre quindi che gli venga assegnato per legge un tutore/curatore/amministratore di sostegno.
Autorizzazioni per vendere immobile di persona incapace
Con l’obiettivo di tutelarne il patrimonio, i genitori e il tutore/curatore/amministratore di sostegno possono vendere l’immobile della persona incapace solo con l’autorizzazione del Tribunale competente. Per procedere con la vendita, bisogna innanzitutto presentare la domanda di autorizzazione alla vendita.
Tale domanda è proposta con ricorso diretto al Tribunale di competenza nel luogo di residenza dell’incapace (o nel luogo di apertura della successione in caso di vendita di un immobile ereditato) e la copia dell’autorizzazione può essere rilasciata a chi ha presentato la domanda o ad un suo rappresentante munito di delega.
Prima di depositare la domanda per l’autorizzazione al Tribunale, l’interessato deve ottenere un parere da parte del Giudice Tutelare che opera nel luogo di residenza della persona incapace in questione o nel luogo di apertura della successione nel caso di eredità.
Per tutelare gli interessi del beneficiario, nell’istanza che si presenta al Giudice devono essere adeguatamente spiegate le ragioni della vendita dell’immobile. Ad esempio, la vendita può essere giustificata da:
- una necessità di ottenere liquidità quando il quadro economico finanziario del soggetto dimostri la necessità o l’opportunità di procedere,
- un immobile che comporta troppi oneri per il beneficiario.
Cosa stabilisce l’autorizzazione a vendere del Tribunale
Nell’accoglimento della richiesta di autorizzazione a vendere l’immobile della persona incapace, il Tribunale determina il valore dell’immobile tramite l’aiuto di un tecnico qualificato ed abilitato.
Una volta stabilito il prezzo di vendita tramite perizia estimativa giurata, occorre anche determinare le modalità di impiego delle somme individuate a favore della persona incapace:
- Reimpiego della somma ricevuta in buoni fruttiferi postali intestati al minore in questione.
- Deposito della quota in un libretto postale intestato al soggetto in questione.
- Riutilizzo della quota per l’acquisto di Titoli di Stato o Fondi Obbligazionari intestati al soggetto in questione.
L’autorizzazione così ottenuta, rilasciata in genere dopo 40 giorni dal deposito della domanda in Tribunale, garantisce innanzitutto la tutela degli interessi del beneficiario. Inoltre, fornisce anche la certezza che nessuno (compresi parenti o eredi del soggetto incapace) possa in futuro mettere in discussione la vendita dell’immobile.
Come si vende l’immobile di un incapace una volta ricevuta l’autorizzazione del Giudice Tutelare e del Tribunale
Ottenuta l’autorizzazione a vendere da parte del Tribunale, individuati quindi i soggetti con un ruolo attivo nella vendita e il prezzo dell’immobile, la vendita procede con la ricerca dell’acquirente. Il consiglio, come per qualsiasi altra compravendita, è quello di rivolgersi ad un’agenzia immobiliare esperta che faciliti la vendita.
Una volta ricevuta una proposta di acquisto, questa dovrà essere sottoposta al Tribunale. Se la proposta viene ritenuta congrua, il notaio designato potrà procedere con la stiupla del rogito in presenza delle parti munite dei documenti per vendere casa e di copia autenticata del decreto di autorizzazione del Tribunale.
Compravendita conclusa senza l’autorizzazione del Giudice Tutelare: cosa succede?
Il curatore/tutore deve sempre rispondere del suo operato al Giudice Tutelare. L’articolo 1443 del Codice Civile stabilisce che nel caso di vendita di immobile senza autorizzazione del Giudice, il contratto deve essere annullato.
L’annullamento della vendita può essere richiesto dal tutore/curatore/amministratore di sostegno, dal beneficiario o dai suoi eredi anche se la compravendita è firmata dal beneficiario stesso. Nel caso in cui l’atto sia stato firmato dall’amministratore di sostegno, anche il Pubblico Ministero può richiedere l’annullamento della vendita. Se il tutore/curatore/amministratore di sostegno si fosse comportato in modo disonesto, oltre all’annullamento dell’atto entra in gioco anche la responsabilità civile e penale.
NB: nel caso in cui la vendita avvenga ad un prezzo inferiore rispetto a quanto stabilito dalla perizia estimativa giurata, occorre presentare al Giudice una richiesta di rinnovo/conferma dell’autorizzazione a vendere.