Vendita immobile non accatastato, è possibile?

Capita frequentemente che un immobile, per dimenticanza del proprietario o errori al Catasto, non sia correttamente accatastato.

Ad esempio, sono molte le case civili classificate in catasto ancora come fabbricato rurale, dato che non sono state registrate le successive modifiche.

Oppure prima della vendita potresti aver effettuato degli importanti lavori di ristrutturazione all’immobile, senza aggiornare la planimetria.

Sei sicuro che il tuo immobile sia correttamente accatastato?

Se vuoi mettere in vendita il tuo immobile,  sappi che non è possibile la vendita di un immobile non accatastato a meno che il tuo immobile non rientri nella lista di esclusioni dall’obbligo di accatastamento.

Ma allora cosa fare per verificare ed eventualmente ripristinare la conformità catastale dell’immobile per procedere alla vendita? Quali sono gli immobili che non devono essere accatastati?

Facciamo chiarezza su che cos’è l’accatastamento e cosa fare se l’immobile non risulta al catasto per evitare sanzioni e poter concludere regolarmente la compravendita.

 

Che cos’è l’accatastamento? 

L’accatastamento è il processo che permette di censire gli immobili e di identificarli in maniera univoca dal punto di vista giuridico che fiscale.

In che modo? Tramite l’accatastamento vengono registrati al Catasto i dati relativi a volumetrie e metrature dell’immobile. In questo modo si stabilisce l’agibilità e vengono calcolate le rendite e le relative imposte.

La domanda di accatastamento va presentata all’Agenzia del Territorio entro 30 giorni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o un fabbricato urbano o una nuova costruzione, oppure dalla data in cui sono state terminate modifiche rilevanti all’immobile.

 

Quando non occorre accatastare?

Alcuni immobili sono esclusi dall’obbligo di accatastamento, per cui in questi casi la tua vendita di immobile non accatastato potrà procedere senza problemi:

• manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati; manufatti isolati privi di copertura; manufatti precari, non stabilmente infissi al suolo
• serre adibite alla coltivazione e alla protezione delle piante sul suolo naturale
• vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni
• tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi
• fabbricati in corso di costruzione-definizione; fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado
• beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione

 

Vendita immobile non accatastato, cosa dice la legge?

Il decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 ha introdotto una norma che impone al notaio la verifica della regolarità catastale dei fabbricati prima del rogito.

Questo significa che dal 1 luglio 2010 non è più possibile vendere un fabbricato o un immobile quando:

• non è regolarmente dichiarato in catasto,
• l’intestazione catastale non corrisponde alla realtà,
• la planimetria depositata in catasto non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile,
• gli altri dati caratteristici dell’immobile (come la categoria, la classe e la rendita catastale) non sono aggiornati.

Prima di poter procedere alla stipula degli atti di vendita dei fabbricati, il notaio deve quindi verificare che la conformità catastale dell’immobile.

Serve quindi che il venditore rilasci una dichiarazione attestante la corrispondenza trai dati catastali e le planimetrie catastali con lo stato di fatto attuale del fabbricato. 

In alternativa, il proprietario può optare per la redazione di un attestato di conformità da parte di un tecnico in modo da risolvere qualsiasi tipo di dubbio e sollevare il venditore dalla responsabilità della dichiarazione.

La mancanza di queste dichiarazioni determina la nullità dell’atto o la risoluzione per colpa del venditore con conseguenti elevati risarcimenti.

 

Come verificare se il tuo immobile è accatastato?

Per verificare che il tuo immobile è accatastato per prima cosa ci si deve rivolgere all’Ufficio catasto del proprio Comune per verificare l’effettivo censimento dell’immobile.

Oltre a verificare che l’immobile sia registrato, devi anche verificare che i dati depositati al Catasto siano aggiornati allo stato attuale dell’immobile, in caso siano state effettuate delle modifiche rilevanti nel corso del tempo.

Bisogna quindi verificare che la planimetria catastale depositata corrisponda allo stato di fatto dell’immobile altrimenti occorre correggerla.

È obbligatorio l’aggiornamento della planimetria in caso di importanti modifiche alla superficie o alla destinazione d’uso dell’immobile, come ad esempio:

• rilevante ridistribuzione degli spazi interni
• realizzazione di nuovi servizi igienici
• realizzazione di soppalchi
• modifica nell’utilizzo di balconi e terrazze
• utilizzazione del retrobottega di un negozio come spazio destinato alla vendita

 

Vendita immobile non accatastato: cosa fare se la tua casa non risulta accatastata?

Se vuoi vendere la tua casa e ti sei reso conto che non risulta accatastata o non aggiornata alle ultime modifiche, cosa puoi fare?

Quando la planimetria catastale non corrisponde alla situazione attuale dell’immobile, l’intestatario deve presentare una denuncia di variazione con allegata la planimetria aggiornata.

Per aggiornare la planimetria devi rivolgerti ad un professionista abilitato (architetto, geometra, ingegnere, dottore agronomo o forestale, perito edile) che possa compilare e presentare la richiesta all’Agenzia Territoriale competente.

Il tecnico dovrà redigere la planimetria delle unità immobiliare per poi compilare una serie di modelli tramite il programma ministeriale Docfa che consente di attribuire la rendita catastale all’unità immobiliare.

Nel caso devi accatastare una nuova costruzione, il tecnico deve realizzare in via preliminare un Tipo Mappale, ovvero deve inserire l’immobile in una mappa catastale affinché si possa passare dal catasto terreni al catasto urbano e procedere con il resto della procedura di accatastamento.

Per potere effettuare l’accatastamento di un immobile dovrai fornire al tecnico la seguente documentazione:

• titolo di proprietà dell’immobile;
• dati della pratica edilizia con cui è stato realizzato o modificato;
• dati catastali;
• estratto di mappa;
• copia del documento d’identità e del codice fiscale del dichiarante.

Attenzione, se le modifiche alla planimetria riguardano un immobile abusivo, per poter vendere l’immobile occorrerà sanare la situazione urbanistica prima di allineare quella catastale.

 

Quando non è necessario aggiornare la planimetria catastale?

Nel caso di ‘difformità lievi’ tra la planimetria catastale e lo stato attuale dell’immobile, non è necessario aggiornare la planimetria.

Si parla di ‘difformità lieve’ per tutti quei lavori di ristrutturazione che non comportano modifiche del numero dei vani, della superficie calpestabile o della destinazione d’uso.

Ovvero, tutte quelle modifiche che non incidono sulla rendita catastale. In caso di vendita, il notaio potrebbe però richiedere un attestato di conformità in cui si dichiari la corrispondenza tra la planimetria catastale e lo stato di fatto dell’immobile.

 

Quanto costa una pratica di accatastamento

I costi di una pratica di accatastamento sono legati principalmente all’onorario del professionista.  

La complessità e quindi il costo della pratica variano a seconda che l’iscrizione al Catasto sia riferita ad una nuova costruzione oppure ad un immobile già registrato.

Nel caso di un nuovo immobile, il costo medio per la pratica può andare dai 1.500 ai 2.500 euro.

Per la pratica di accatastamento di un immobile già iscritto in Catasto il costo medio scende invece tra i 400 agli 800 euro.

A queste cifre vanno poi aggiunti dai 50 ai 100 euro a scheda per i diritti erariali.

NB: Per immobili di nuova realizzazione i costi di accatastamento sono a carico del costruttore dell’immobile. In caso di modifiche su immobile già registrato i costi sono a carico del proprietario.