Cedolare secca 2027: la proposta del 5% sul concordato

Il disegno di legge di Bilancio 2027 propone di abbassare la cedolare secca sui contratti a canone concordato dal 10% al 5% (all’1% se l’inquilino ha meno di 36 anni) e di riaprirla ai negozi C/1 fino a 200 m², al 21% o al 10%. È una proposta del Governo, presentata alla Camera il 30 ottobre 2026 e ora all’esame del Parlamento: non è ancora legge e il testo può cambiare. Aggiornato al 7 novembre 2026.

In questa guida trovi cosa prevede esattamente l’articolo 5 del disegno di legge, a quali contratti si applicherebbe, quanto potresti risparmiare con alcuni esempi di calcolo e cosa conviene fare adesso se hai una casa o un negozio da affittare. Se parti da zero, leggi prima la nostra guida su cos’è e come funziona la cedolare secca.

Cedolare secca 2027 in sintesi

Tipo di contratto	Aliquota oggi	Aliquota proposta (contratti firmati nel 2027)	Per quanto tempo
Abitazione a canone libero	21%	21% (nessuna novità)	–
Abitazione a canone concordato in un comune ad alta tensione abitativa	10%	5%	Canoni dal 2027 al 2031, anche per il primo rinnovo
Come sopra, con inquilino sotto i 36 anni alla firma	10%	1%	Canoni dal 2027 al 2031, anche per il primo rinnovo
Negozio C/1 fino a 200 m² in un comune capoluogo di città metropolitana	Cedolare non ammessa (IRPEF ordinaria)	10%	Contratti stipulati nel 2027
Negozio C/1 fino a 200 m² in tutti gli altri comuni	Cedolare non ammessa (IRPEF ordinaria)	21%	Contratti stipulati nel 2027

A che punto è la proposta

Il disegno di legge “Bilancio di previsione dello Stato per l’anno finanziario 2027 e bilancio pluriennale per il triennio 2027-2029” è stato presentato alla Camera dal Ministro dell’Economia Giancarlo Giorgetti il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174). Il 4 novembre 2026 il Presidente della Camera ha stralciato alcuni articoli estranei alla materia di bilancio; le norme sulla cedolare secca sono rimaste nel testo principale, che ha preso il numero A.C. 3174-bis ed è stato assegnato lo stesso giorno alla Commissione Bilancio in sede referente.

Ora il testo può essere modificato con gli emendamenti, prima alla Camera e poi al Senato. Tutto quello che leggi qui sotto vale se la norma verrà approvata così com’è: aggiorneremo questo articolo quando il testo cambierà o quando la legge sarà pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Canone concordato: cedolare secca al 5% dal 2027

Oggi la cedolare secca si paga al 21% sul canone annuo. L’articolo 203, comma 2, del nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117) la riduce al 10% per i contratti a canone concordato (articolo 2, comma 3, della legge 431/1998) relativi ad abitazioni che si trovano:

• nei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e nei comuni confinanti;
• negli altri comuni capoluogo di provincia;
• negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE (oggi CIPESS).

Il disegno di legge interviene proprio su questi contratti (quelli del “quarto periodo” del comma 2 dell’articolo 203). Se approvato così com’è, prevede che:

• per i contratti stipulati nel 2027, l’aliquota scende dal 10% al 5% sui canoni dovuti dal 1° gennaio 2027 al 31 dicembre 2031;
• l’aliquota scende all’1% se, al momento della firma, l’inquilino ha meno di 36 anni;
• lo sconto vale anche per il primo rinnovo dei contratti firmati nel 2027, ma sempre fino al 31 dicembre 2031;
• dal 2032 si torna all’aliquota ordinaria prevista per il canone concordato (oggi il 10%).

Due precisazioni importanti. La riduzione riguarda solo il canone concordato nei comuni dove oggi si paga il 10%: un contratto concordato in un comune che non rientra nell’elenco resta al 21%. E la cedolare secca resta una scelta: per avere il 5% o l’1% il proprietario deve optare per la cedolare nel modello RLI, rinunciando agli aggiornamenti del canone, anche ISTAT, per tutta la durata dell’opzione. Se vuoi ripassare come funziona questo tipo di contratto, leggi la guida all’affitto a canone concordato.

Chi resta escluso

Per evitare che i contratti già in corso vengano chiusi e rifirmati solo per avere lo sconto, il testo esclude dal 5% e dall’1%:

• i contratti firmati nel 2027 tra le stesse parti e per lo stesso immobile, se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto non scaduto poi interrotto in anticipo;
• i nuovi contratti firmati nel 2027, dopo l’interruzione anticipata di quel contratto, con persone che al 30 settembre 2026 erano residenti o domiciliate nell’immobile o che fanno parte dello stesso nucleo familiare del precedente inquilino;
• i contratti prorogati o rinnovati nel 2027: lo sconto spetta ai nuovi contratti, non a quelli che nel 2027 arrivano semplicemente al rinnovo.

Negozi C/1: torna la cedolare secca, al 21% o al 10%

Oggi la cedolare secca vale solo per le abitazioni. L’unica eccezione sono i contratti per negozi e botteghe (categoria catastale C/1) fino a 600 m² stipulati nel 2019, tassati al 21%. Il disegno di legge propone una nuova finestra, con regole diverse. Se approvato così com’è:

• riguarda i contratti stipulati nel 2027 per unità in categoria C/1 con superficie fino a 200 m², escluse le pertinenze (che possono essere locate insieme);
• l’aliquota è del 21%, ridotta al 10% se il negozio si trova in un comune capoluogo di città metropolitana: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia;
• l’inquilino deve usare il locale esclusivamente per la sua attività d’impresa commerciale, arte o professione;
• sono esclusi i contratti tra le stesse parti per lo stesso immobile se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto non scaduto interrotto in anticipo, e i contratti prorogati o rinnovati nel 2027.

Il regime è riservato ai proprietari persone fisiche che non affittano nell’ambito di un’attività d’impresa o professionale. Il testo non fissa una data di fine per i negozi: la relazione tecnica del Governo stima gli effetti su 12 anni, cioè un contratto di 6 anni più il primo rinnovo.

Quanto si risparmia: esempi di calcolo

Gli esempi che seguono usano canoni ipotetici e anni interi di affitto, e valgono solo se la norma sarà approvata così com’è. Non tengono conto della tua situazione fiscale personale.

Esempio 1: canone concordato a Bologna, inquilino di 40 anni

Affitti un bilocale a canone concordato a 800 euro al mese, cioè 9.600 euro l’anno, con un contratto firmato a gennaio 2027.

• Con le regole di oggi (10%): 9.600 × 10% = 960 euro l’anno.
• Con la proposta (5%): 9.600 × 5% = 480 euro l’anno.
• Risparmio: 480 euro l’anno, fino a 2.400 euro in cinque anni (2027-2031).

Esempio 2: stesso appartamento, inquilino di 30 anni

• Con la proposta (1%): 9.600 × 1% = 96 euro l’anno.
• Risparmio rispetto a oggi: 960 − 96 = 864 euro l’anno, fino a 4.320 euro in cinque anni.

Esempio 3: canone libero o concordato?

Supponiamo che, sullo stesso appartamento, a canone libero potresti chiedere 1.000 euro al mese e a canone concordato 800 euro.

Scenario	Canone annuo	Cedolare secca	Netto annuo per te
Canone libero (21%)	12.000 €	2.520 €	9.480 €
Concordato oggi (10%)	9.600 €	960 €	8.640 €
Concordato con la proposta (5%)	9.600 €	480 €	9.120 €
Concordato con la proposta, inquilino under 36 (1%)	9.600 €	96 €	9.504 €

Con questi numeri, se la proposta passa, il canone concordato con un inquilino under 36 renderebbe al netto più del canone libero, pur con un affitto più basso del 20%. Il risultato dipende dalla differenza tra canone libero e concordato nella tua zona: più è ampia, meno conviene il concordato.

Esempio 4: negozio di 120 m² a Milano o a Bergamo

Affitti un negozio C/1 di 120 m² a 1.500 euro al mese, cioè 18.000 euro l’anno, con un contratto firmato nel 2027.

• Milano (capoluogo di città metropolitana), cedolare al 10%: 18.000 × 10% = 1.800 euro l’anno.
• Bergamo (capoluogo di provincia, ma non di città metropolitana), cedolare al 21%: 18.000 × 21% = 3.780 euro l’anno.
• IRPEF ordinaria, come oggi: il reddito tassabile è in genere il 95% del canone (17.100 euro) e si somma agli altri redditi. Se ricade nello scaglione del 33%, l’IRPEF è di circa 5.643 euro; se ricade nel 43%, circa 7.353 euro, più le addizionali regionale e comunale e l’imposta di registro.

Nel caso di Milano, il risparmio rispetto all’IRPEF al 33% sarebbe di oltre 3.800 euro l’anno; a Bergamo di circa 1.860 euro. Gli scaglioni usati (23%, 33% e 43%) sono quelli in vigore nel 2026.

Cosa conviene fare adesso

Finché il testo non è approvato, nessuno può garantire che queste aliquote arrivino. Puoi però prepararti senza correre rischi:

1. Guarda la data della firma. Lo sconto vale per i contratti stipulati nel 2027. Se hai un immobile libero e stai per trovare un inquilino a canone concordato, valuta con il tuo consulente se e quando firmare: un contratto firmato a dicembre 2026 resterebbe al 10%.
2. Non chiudere un contratto in corso per rifirmarlo. Se il contratto era in corso al 30 settembre 2026, interromperlo e rifirmarlo nel 2027 con lo stesso inquilino o con il suo nucleo familiare non darebbe diritto allo sconto.
3. Verifica che il tuo comune rientri tra quelli al 10%. Il 5% e l’1% valgono solo per i contratti concordati nei comuni ad alta tensione abitativa; controlla anche l’accordo territoriale del tuo comune per sapere quale canone puoi chiedere.
4. Per un negozio, misura la superficie. Controlla la categoria catastale (deve essere C/1) e che la superficie, senza pertinenze, non superi i 200 m².
5. Segui l’iter fino a fine anno. Il testo definitivo può cambiare soglie, aliquote e date. Prima di firmare, verifica la versione approvata e fatti consigliare da un commercialista sulla tua situazione.

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Come si sceglie la cedolare secca

Le modalità non cambierebbero. L’opzione si esercita con il modello RLI alla registrazione del contratto, oppure nelle annualità successive entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente. Prima devi comunicare all’inquilino con raccomandata che rinunci agli aggiornamenti del canone, a meno che la rinuncia non sia già scritta nel contratto. Con la cedolare non paghi imposta di registro e di bollo su registrazione, proroghe e risoluzione. Trovi i passaggi nella guida alla compilazione del modello RLI per la cedolare secca.

La manovra 2027 contiene anche altre misure per la casa: le trovi riassunte nel nostro articolo sul bonus casa 2027.

Conclusioni

Se il Parlamento approverà l’articolo 5 così com’è, il 2027 sarà un anno da segnare in calendario per chi affitta: cedolare al 5% sul canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa, all’1% con inquilini under 36, e cedolare al 21% o al 10% per i negozi fino a 200 m². Lo sconto premia i contratti nuovi, firmati nel 2027, e non quelli rinnovati o rifirmati per aggirare le regole. Fino all’approvazione, il consiglio è uno: informati, prepara i documenti e decidi la data della firma solo quando il testo sarà definitivo.

Domande frequenti