Diritti reali di godimento: cosa sono e chi ne detiene la proprietà?

In questa guida ti parleremo dei diritti reali di godimento; scopriremo che cosa si intenda con questi termini perché siano interessanti per il settore immobiliare e scopriremo infine i diversi tipi di diritti di godimento.

Iniziamo però dal comprendere che cosa si intenda con diritti di godimento.

Cosa sono i diritti reali di godimento

In termini giuridici, i diritti reali di godimento sono la possibilità che attribuisce ad una persona di utilizzare totalmente un bene di proprietà di un’altra persona.

Il secondo soggetto, proprietario del bene, è quindi impossibilitato ad utilizzare pienamente la sua proprietà. Si tratta di un diritto temporaneo rispetto alla proprietà.

Come può immaginare, se sei proprietario di un bene hai diritto ad utilizzarlo e a disponi come credi. Nel caso dei diritti reali di godimento questo diritto viene però temporaneamente trasferito ad un’altra persona secondo diverse modalità che vedremo in seguito.

Parliamo di trasferimento temporaneo dei diritti poiché l’accordo tra il proprietario reale e chi utilizzerà il bene deve essere definito secondo un periodo preciso e deve quindi prevedere anche una scadenza.

Tuttavia la scadenza di questi diritti è automatica nel caso in cui chi avrebbe diritto all’utilizzo non ne usufruisca per almeno vent’anni.

Cosa centrano dunque i diritti reali di godimento con il settore immobiliare? Lo vediamo subito.

Perché sono interessanti per il settore immobiliare?

I diritti reali di godimento sono di estremo interesse per il settore immobiliare in quanto la loro applicazione vede un ampio utilizzo proprio in questo ambito.

Come potrai leggere nel paragrafo che segue, ci sono diverse modalità per regolamentare i diritti reali di godimento. Anche se potrebbe apparirti come un concetto complesso e di scarsa applicazione nella vita quotidiana, considera invece che questo tipo di diritti vengono utilizzati molto di frequente come ad esempio nel caso dell’usufrutto.

Per quanto riguarda i beni di tipo immobiliare questo tipo di diritto può essere applicato alla possibilità di vivere in un immobile di proprietà di qualcun altro, ma anche di utilizzare immobili per finalità produttive, come potrebbe avvenire ad esempio nell’uso di un immobile commerciale o destinato ad attività di altro genere o ancora, nell’utilizzo di un terreno agricolo formalmente di proprietà di un’altra persona.

Entriamo però più nel dettaglio delle diverse tipologie di diritti reali di godimento.

I diversi tipi di diritto reale di godimento

Come ti abbiamo anticipato nelle righe precedenti esistono diverse possibilità di applicazione dei diritti reali di godimento. 

In particolare si distingue tra:

• usufrutto
• enfiteusi
• uso ed abitazione
• superficie
• servitù

Vediamo quindi nel dettaglio in che cosa consista ognuno di questi tipi di diritto.

L’usufrutto

L’usufrutto è probabilmente il diritto reale di godimento e di cui avrai sentito parlare più spesso o del quale potresti già aver avuto qualche esperienza.

In termini giuridici l’usufrutto è il diritto di utilizzare di godere di un bene di proprietà altrui. La caratteristica più nota di questo tipo di diritto è quella della durata; solitamente infatti il diritto di usufrutto termina con la morte dell’usufruttuario. Il caso più tipico è quello di un figlio che pur essendo formalmente proprietario di un immobile, concede l’usufrutto ai genitori in modo che essi possano continuare a vivere nello stesso immobile fino al termine della loro vita.

Considera che per quanto riguarda il settore immobiliare l’applicazione dell’usufrutto rende il proprietario effettivamente tale solo per quella che viene definita nuda proprietà. In altre parole se decidi di concedere un immobile in usufrutto rimarrai il proprietario dell’immobile stesso, ma perderai le possibilità di utilizzare il bene.

Oltre ai diritti che ti abbiamo appena spiegato, l’usufrutto prevede anche però degli obblighi come ad esempio quello di non cambiare la destinazione del bene; in altre parole se ad esempio un immobile in usufrutto è stato concepito come abitazione non potrà essere utilizzato come studio per un’attività professionale o commerciale.

I diritti dell’usufruttuario

Tuttavia l’usufruttuario ha anche delle altre possibilità che gli consentono ad esempio di affittare il bene o cedere il proprio diritto di usufrutto ad una terza persona. Considera però che queste possibilità, seppur previste sulla carta, devono essere determinate in fase di accordo scritto tra il proprietario e l’usufruttuario.

Al di là dei termini previsti dall’accordo, l’usufruttuario può decidere in qualsiasi momento di rinunciare al bene che sta utilizzando. Tuttavia potrebbero intercorrere anche accordi diversi; nel caso tu fossi un usufruttuario potresti chiedere al proprietario di acquistare il bene. Con il passaggio di proprietà si perde il diritto reale di godimento determinato dall’usufrutto proprio perché l’ex usufruttuario diventa il nuovo proprietario del bene.

Potrebbe interessarti infine sapere che in caso di usufrutto l’usufruttuario è responsabile della manutenzione dell’immobile e della sua conservazione nello stato nel quale gli è stato affidato. Inoltre l’usufruttuario è tenuto al pagamento delle imposte di pertinenza.

L’enfiteusi: il meno noto tra i diritti reali di godimento

Diversamente dall’usufrutto del quale potresti aver avuto un’esperienza diretta, l’enfiteusi è invece uno dei diritti reali di godimento più sconosciuti. 

Si tratta infatti di un diritto che formalmente è ancora possibile anche se viene utilizzato in maniera del tutto marginale rispetto a quanto poteva avvenire in passato.

Questo tipo di diritto di godimento si ha quando il proprietario di un terreno concede ad un’altra persona la possibilità di utilizzarlo a fronte del pagamento di un canone di affitto.

Semplificando, è quello che avveniva in passato con maggior frequenza quando un contadino prendeva in gestione un pezzo di terreno per coltivarlo. A fronte dell’uso era richiesto il riconoscimento di un affitto al proprietario. È curioso sapere che oltre al pagamento del canone di affitto, l’enfiteusi prevede anche la possibilità di versare quanto dovuto in natura ad esempio riconoscendo una percentuale del raccolto ricavato dallo stesso terreno.

Anche se il caso dei terreni agricoli è quello più comune esiste anche la possibilità di utilizzare il diritto di enfiteusi per quanto riguarda gli immobili. Si tratta tuttavia di una possibilità piuttosto marginale e di scarsa applicazione.

Per quanto riguarda invece i diritti e i doveri legati a questo diritto reale di godimento, considera che questo tipo di accordo ha durata solitamente ventennale, ma le parti interessate potrebbero accordarsi anche per una concessione perpetua cioè senza un termine di tempo.

L’uso e l’abitazione

I diritti reali di godimento denominati uso ed abitazione sono altre due tipologie nel quale potresti esserti imbattuto pur senza sapere che questo tipo di utilizzo è normato da delle precise disposizioni.

Il diritto d’uso è di facile comprensione; se concedi un bene in uso ad un’altra persona gli attribuisce la possibilità di utilizzarlo secondo i suoi bisogni. In ambito immobiliare potresti decidere di concedere in uso un appartamento ad un’altra persona o ancora un terreno che potrebbe essere utilizzato anche per ricavarne un profitto.

Quando il diritto d’uso è relativo alla possibilità di abitare in un immobile abbiamo invece il diritto di abitazione che altro non è se non l’uso di un immobile a fini abitativi. L’esempio più classico potrebbe essere quello di un genitore che concede il diritto di utilizzo di un appartamento ad un figlio pur rimanendone proprietario.

La superficie

Il diritto reale di godimento denominato diritto di superficie è quel diritto che distingue tra un immobile e il terreno sul quale esso è costruito. In particolare per il settore immobiliare parliamo di diritto di superficie quando il terreno ha un diritto piuttosto limitato per il quale può venire concessa la facoltà di costruire anche a chi non sia effettivamente proprietario dello stesso.

In altre parole se ti viene concesso il diritto di superficie per la costruzione di un edificio sul terreno, il tuo sul diritto sarà quello previsto proprio da questo accordo.

Il diritto reale di godimento in merito alla superficie trova spesso applicazione anche nei condomini dove le superfici possono essere in comproprietà dei proprietari degli appartamenti inseriti nel condominio stesso.

La servitù

Anche il diritto di servitù, nonostante un nome che potrebbe farlo apparire come un concetto astratto, è uno dei diritti reali di godimento dei quali potresti aver sentito parlare se non addirittura usufruito.

Per diritto di servitù si intende il diritto di concedere o non concedere una determinata azione su un’altra proprietà. Tipicamente il diritto di servitù è applicato ad un terreno che può godere appunto di questo diritto rispetto ad un altro terreno con una proprietà diversa.

Facciamo un esempio: immaginiamo che tu sia proprietario di un terreno che ha il diritto di servitù sul terreno confinante. Per questo diritto potresti essere autorizzato a transitare nel terreno di un’altra persona, ad esempio per accedere al tuo qualora non fossero presenti altri accessi. Ciò è valido anche temporaneamente, magari nel caso in cui fossero non disponibili per lavori o altri motivi.

Oltre al semplice transito, i casi di applicazione del diritto di servitù sono molteplici. Si può ricorrere a questo diritto nel caso in cui sia necessario fare passare un’infrastruttura in una proprietà altrui. Un esempio classico è quello della posa di tubi per l’allacciamento alla rete elettrica o idrica.

Perché conoscere i diritti reali di godimento

Concludendo: quanto ti abbiamo descritto in questa guida non è interessante solo a livello teorico per conoscere alcuni principi molto interessanti per il settore immobiliare, ma anche perché potresti trarne vantaggio nel caso tu intenda farli valere in merito ad una proprietà immobiliare o ancora, per essere certo di comprendere fino in fondo quanto riportato ad esempio in un compromesso o in un contratto di compravendita.