Spese condominiali: inquilino o proprietario? Tabella 2026
Vanessa GuerrieroNell’affitto di una casa le spese condominiali ordinarie (pulizia, ascensore, acqua, luce e riscaldamento delle parti comuni, piccola manutenzione) sono a carico dell’inquilino, mentre installazioni, sostituzioni e manutenzione straordinaria restano al proprietario. Il portiere si divide 90% inquilino e 10% proprietario. Lo prevede l’articolo 9 della legge 392/1978, salvo patto diverso nel contratto. Aggiornato al 6 novembre 2026.
In questa guida trovi la regola di legge, la tabella completa di chi paga cosa (quella ufficiale del decreto ministeriale del 16 gennaio 2017), come e quando l’inquilino deve pagare, i suoi diritti in assemblea, cosa succede se non paga e alcuni consigli pratici per scrivere bene il contratto.
La regola di legge: cosa dice l’articolo 9 della legge 392/1978
La norma di riferimento è l’articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392 (la vecchia “legge sull’equo canone”), che per questa parte è ancora in vigore. Stabilisce che sono interamente a carico dell’inquilino, salvo patto contrario, le spese relative a:
- servizio di pulizia;
- funzionamento e ordinaria manutenzione dell’ascensore;
- fornitura dell’acqua e dell’energia elettrica;
- riscaldamento e condizionamento dell’aria;
- spurgo dei pozzi neri e delle latrine;
- fornitura di altri servizi comuni.
Le spese per il servizio di portineria sono a carico dell’inquilino nella misura del 90%, salvo che le parti concordino una percentuale più bassa.
In linea generale, ciò che non rientra in questo elenco, e in particolare le spese che conservano o migliorano l’edificio (rifacimenti, sostituzioni di impianti, adeguamenti a norma), resta al proprietario. Sui lavori importanti trovi i dettagli nella guida alle spese condominiali straordinarie.
Tabella: chi paga cosa tra proprietario e inquilino
Per entrare nel dettaglio esiste una tabella ufficiale: la “Tabella oneri accessori – ripartizione fra locatore e conduttore”, allegato D al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017 (Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017). Ecco le voci principali (L = proprietario, C = inquilino):
| Voce di spesa | Proprietario | Inquilino |
|---|---|---|
| Ascensore: manutenzione ordinaria e piccole riparazioni, energia elettrica, ispezioni e collaudi | C | |
| Ascensore: installazione, manutenzione straordinaria, adeguamento a nuove norme | L | |
| Autoclave: manutenzione ordinaria, forza motrice, ricarica, ispezioni e lettura contatori | C | |
| Autoclave: installazione, sostituzione dell’impianto o di componenti primari, imposte e tasse di impianto | L | |
| Riscaldamento e condizionamento: combustibile, energia, acqua, manutenzione ordinaria, pulizia annuale, lettura contatori | C | |
| Riscaldamento e condizionamento: installazione, sostituzione, adeguamento a leggi e regolamenti | L | |
| Illuminazione, citofoni, allarmi, videosorveglianza: manutenzione ordinaria | C | |
| Illuminazione, citofoni, allarmi, videosorveglianza: installazione e sostituzione | L | |
| Antincendio: manutenzione ordinaria, ricarica degli estintori, ispezioni e collaudi | C | |
| Antincendio: installazione, sostituzione dell’impianto, acquisto degli estintori | L | |
| Antenna e impianto TV/dati centralizzato: manutenzione ordinaria | C | |
| Antenna e impianto TV/dati: installazione, sostituzione o potenziamento | L | |
| Parti comuni: manutenzione ordinaria di grondaie, scarichi, tetti, lastrici, fognature, pareti, ringhiere; acqua e luce delle parti comuni; cura del verde | C | |
| Parti comuni: sostituzione di grondaie, scarichi, marmi, ringhiere, serrature; manutenzione straordinaria di tetti, lastrici e fognature | L | |
| Arredi comuni (caselle postali, bidoni, zerbini, cartelli): manutenzione ordinaria | C | |
| Arredi comuni: acquisto e installazione | L | |
| Tassa di occupazione del suolo pubblico per il passo carrabile | C | |
| Tassa di occupazione del suolo pubblico per lavori condominiali | L | |
| Portiere: stipendio, contributi, TFR, tredicesima, indennità sostitutiva dell’alloggio, manutenzione ordinaria della guardiola | 10% | 90% |
| Portiere: materiale per le pulizie | C | |
| Guardiola del portiere: manutenzione straordinaria | L | |
| Pulizie: compenso dell’addetto o della ditta, materiale, derattizzazione e disinfestazione, sacchi per i rifiuti | C | |
| Pulizie: assunzione dell’addetto, conferimento dell’appalto, acquisto dei macchinari, bidoni e contenitori | L | |
| Tassa rifiuti o tariffa sostitutiva | C |
La tabella comprende anche le spese dentro l’appartamento: all’inquilino spettano la manutenzione ordinaria di pavimenti, infissi, impianti, la tinteggiatura e la sostituzione dei vetri; al proprietario la sostituzione integrale di pavimenti e rivestimenti e la manutenzione straordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento.
A quali contratti si applica la tabella
Il decreto del 2017 adotta la tabella per i contratti a canone concordato, per i transitori e per quelli per studenti universitari (art. 4). Per le voci che non compaiono rinvia alle leggi vigenti e agli usi locali. Nei contratti a canone libero, come il contratto 4+4, vale l’articolo 9 della legge 392/1978 “salvo patto contrario”: proprietario e inquilino possono quindi richiamare la tabella o concordare una ripartizione diversa. In ogni caso conviene scriverla nel contratto, voce per voce o allegando la tabella.
Due voci frequenti non compaiono nella tabella: il compenso dell’amministratore e il premio dell’assicurazione dell’edificio. L’articolo 9 non le mette a carico dell’inquilino: se vuoi ripartirle in modo diverso, devi prevederlo espressamente nel contratto, tenendo conto anche degli accordi territoriali e degli usi locali.
Un esempio di ripartizione
Supponiamo che il rendiconto annuale di un appartamento in affitto riporti queste voci (importi di esempio):
| Voce | Importo annuo | Proprietario | Inquilino |
|---|---|---|---|
| Pulizia scale (ditta) | 360 € | – | 360 € |
| Luce e acqua parti comuni | 120 € | – | 120 € |
| Manutenzione ordinaria ascensore | 200 € | – | 200 € |
| Portiere | 600 € | 60 € | 540 € |
| Sostituzione del citofono | 150 € | 150 € | – |
| Compenso amministratore (salvo patto diverso) | 180 € | 180 € | – |
| Totale | 1.610 € | 390 € | 1.220 € |
Il riscaldamento centralizzato si somma alla quota dell’inquilino in base ai consumi o ai millesimi previsti dal condominio; se ci sono i contabilizzatori, la parte a consumo dipende da quanto scaldi davvero. Trovi come funzionano nella guida al riscaldamento con contacalorie.
Come e quando l’inquilino paga le spese condominiali
L’amministratore chiede le quote al proprietario, che è il condomino. Il proprietario, a sua volta, chiede all’inquilino la parte a suo carico. Le regole dell’articolo 9 della legge 392/1978 sono tre:
- l’inquilino deve pagare entro due mesi dalla richiesta;
- prima di pagare ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione;
- ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese (fatture, rendiconto).
Nella pratica molti contratti prevedono un acconto mensile insieme al canone, con conguaglio una volta approvato il rendiconto annuale. È un sistema comodo, a patto che il contratto dica come si calcola l’acconto e come si regola il conguaglio, anche quando la locazione finisce a metà esercizio: in quel caso la soluzione più lineare è dividere le spese in base ai mesi di effettiva occupazione, e conviene scriverlo. Il verbale di riconsegna è il momento giusto per chiudere i conti.
I diritti dell’inquilino in assemblea
L’inquilino non è un condomino, ma l’articolo 10 della legge 392/1978 gli riconosce due diritti:
- diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria;
- diritto di intervenire, senza voto, alle delibere sulla modifica degli altri servizi comuni.
Se l’edificio non è in condominio (un unico proprietario che affitta tutti gli appartamenti), gli inquilini si riuniscono in un’apposita assemblea, convocata dal proprietario o da almeno tre inquilini. Sui compiti di chi gestisce l’edificio trovi la guida agli obblighi dell’amministratore di condominio.
Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali
Davanti al condominio risponde il proprietario: è lui il condomino e l’amministratore agisce nei suoi confronti. Per questo, se l’inquilino non paga, al proprietario conviene saldare le quote e poi chiedere il rimborso all’inquilino.
Il mancato pagamento delle spese diventa un inadempimento grave, che può portare alla risoluzione del contratto e allo sfratto, quando l’importo non pagato supera due mensilità del canone (articolo 5 della legge 392/1978). Per il canone la soglia è diversa: basta il mancato pagamento decorsi venti giorni dalla scadenza.
Esempio: con un canone di 700 euro al mese, il mancato pagamento delle spese condominiali è motivo di sfratto se supera 1.400 euro. Per tutti i passaggi della procedura leggi la nostra guida allo sfratto per morosità.
Se invece è l’inquilino ad aver pagato una spesa che non gli spettava (per esempio una sostituzione dell’impianto), può chiederne la restituzione al proprietario: per questo è utile conservare le richieste di pagamento e le ricevute, e chiedere sempre il dettaglio delle voci prima di pagare.
Consigli pratici per proprietari e inquilini
- Scrivi la ripartizione nel contratto: richiama la tabella del decreto 16 gennaio 2017 o allega un elenco, e indica chi paga amministratore e assicurazione.
- Prevedi un acconto realistico, basato sull’ultimo rendiconto, e la data in cui si fa il conguaglio.
- Consegna all’inquilino il riparto dell’amministratore con le voci divise tra L e C: evita contestazioni e rispetta il suo diritto a vedere i documenti.
- Fai attenzione al portiere: è spesso la voce più alta, e la quota del 90% può essere ridotta solo a favore dell’inquilino.
- Alla riconsegna annota nel verbale le spese ancora da conguagliare e come verranno regolate.
Per il quadro completo di obblighi e tutele delle due parti leggi la guida ai diritti e doveri di conduttore e locatore; per capire quanto incide il servizio di portineria, la guida al portiere di condominio.
In sintesi
- All’inquilino spettano pulizia, ascensore, acqua, luce, riscaldamento e manutenzione ordinaria delle parti comuni (art. 9, legge 392/1978).
- Al proprietario spettano installazioni, sostituzioni, adeguamenti a norma e manutenzione straordinaria.
- Il portiere si divide 90% inquilino e 10% proprietario, salvo una percentuale più favorevole all’inquilino.
- L’inquilino paga entro due mesi dalla richiesta e può vedere i documenti delle spese.
- Spese non pagate oltre due mensilità di canone: motivo di risoluzione del contratto (art. 5).
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Domande frequenti sulle spese condominiali in affitto
Dipende dal tipo di spesa. Secondo l’articolo 9 della legge 392/1978, salvo patto contrario, l’inquilino paga pulizia, funzionamento e manutenzione ordinaria dell’ascensore, acqua, luce, riscaldamento, condizionamento e gli altri servizi comuni, più il 90% del portiere. Al proprietario restano installazioni, sostituzioni e manutenzione straordinaria.
Sì: è la Tabella oneri accessori, allegato D al decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti del 16 gennaio 2017, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017. Si applica ai contratti a canone concordato, transitori e per studenti; negli altri contratti le parti possono richiamarla.
Due mesi dalla richiesta del proprietario. Prima di pagare l’inquilino può chiedere l’indicazione specifica delle spese e dei criteri di ripartizione e vedere i documenti giustificativi.
Il compenso dell’amministratore non è tra le spese che l’articolo 9 della legge 392/1978 mette a carico dell’inquilino e non compare nella tabella del 2017. Resta quindi al proprietario, salvo che il contratto preveda espressamente una ripartizione diversa.
Sì, ma solo su spese e gestione del riscaldamento e del condizionamento, dove vota al posto del proprietario. Sulle modifiche agli altri servizi comuni può intervenire senza diritto di voto (articolo 10 della legge 392/1978).
Sì, se l’importo non pagato supera due mensilità del canone: per l’articolo 5 della legge 392/1978 è un inadempimento che può portare alla risoluzione del contratto. Nel frattempo, davanti al condominio, il debitore resta il proprietario.