Meglio l’affitto lungo o Airbnb? Tutto ciò che c’è da sapere

Possiedi un appartamento vuoto e hai deciso di guadagnarci qualcosa. Che tu abbia un monolocale, un loft o una casa al mare, il dubbio è sempre lo stesso: qual è la formula più conveniente tra affitto a lungo termine e Aibnb?

Piccola guida su Airbnb e il long rent

L’affitto a breve termine, noto come short rent o casa vacanze, è una formula molto comune, con un mercato di home sharing in costante crescita. Affidarsi a piattaforme come Airbnb vuole dire entrare nella community di un mercato immobiliare globale. L’obiettivo di Airbnb è mettere in contatto chi ha bisogno di una casa o una camera con chi la possiede. Il soggiorno ha una durata limitata e al termine gli ospiti lasceranno delle recensioni che potranno influenzare il cliente successivo.

Più tradizionale è l’affitto a lungo termine o long rent, nel quale si affitta un immobile per un periodo superiore ad un mese. Le recensioni non contano, ma è opportuno scegliere accuratamente l’inquilino giusto, con il quale avrai a che fare nei mesi a venire.

Stabilità e flessibilità

Dalle poche righe con cui abbiamo introdotto l’affitto a lungo termine, è chiaro che comporta stabilità e sicurezza per il proprietario dell’immobile. Prendersi del tempo per la scelta di un affittuario che soddisfi le caratteristiche che si desiderano non è una perdita di tempo.

La persona giusta alla quale affittare comporterà meno problemi e dunque meno spese nel tempo. L’affitto a lungo termine ti garantisce di avere un’entrata sicura alla fine del mese e ti dà meno preoccupazioni burocratiche. Una volta firmato il contratto di locazione, non dovrai avviare campagne di marketing per pubblicizzare il tuo immobile. Avrai una relativa sicurezza sulla durata della permanenza del tuo affittuario e ti dovrai attivare solo quando la tua casa tornerà libera.

Al tempo stesso avere la casa occupata da un inquilino per un periodo medio-lungo vuole dire non poterne usufruire quando lo si desidera. Tramite Airbnb gestirai a tuo piacimento le prenotazioni e potrai decidere i periodi in cui desideri affittare il tuo appartamento.

Poter affittare solo per qualche giorno ti permetterà anche di controllare la casa quando vuoi, senza dover avvisare l’affittuario e dargli giorni di preavviso. Potrai verificare le recensioni che hai appena ricevuto e apportare modifiche e miglioramenti tra un soggiorno ed un altro.

Se sei interessato dai un’occhiata ai pro e i contro degli affitti a lungo e breve termine.

Gestione dell’immobile

Dati di Airbnb alla mano, si stima che solamente nel 2016 fossero più di 80 mila gli host in Italia. Questo perché, tramite una semplice commissione tra il 3 e il 5% ad Airbnb, si può entrare subito in contatto con chi desidera un appartamento.

Sia per l’affitto breve che per quello lungo la possibilità è di affidarsi anche ad un’agenzia immobiliare, con le relative commissioni. Certo è che la parte della gestione dell’immobile resta al proprietario. Un contratto a lungo termine permette di dedicare meno tempo a questa attività. Una volta scelto l’inquilino e consegnate le chiavi, sono poche le occasioni in cui ci si dovrà occupare dell’immobile, tranne per operazioni di manutenzione straordinaria. Non è così per gli Airbnb.

Molto spesso gestire un affitto breve è simile ad un secondo lavoro. Dovrai occuparti del check-in e check-out, della consegna della chiavi, della variazione sulle tariffe e del personale per le pulizie e la colazione. Nel caso tu voglia occupartene da solo i compiti sono molti e consistono anche nella gestione delle spese, da quelle condominiali alla tassa sui rifiuti. Con una provvigione tra il 5 e il 15% potrai però chiedere l’aiuto di un’agenzia di mediazione.

Affitto: quali spese si devono sostenere?

Le spese di gestione dell’immobile sono indubbiamente la parte meno amata dai proprietari.

Sarai però felice di sapere che negli affitti per lunghi o medi periodi le spese condominiali e le bollette sono a carico dell’inquilino. Stessa cosa per quanto riguarda la Tasi, almeno nel caso in cui l’affitto superi i 6 mesi.

Diversamente da un affitto a breve termine, in cui è raro che in pochi giorni l’immobile subisca delle modifiche o danni, l’usura nei lunghi periodi è comune. Il locatore, in questo caso, dovrà solamente sborsare di tasca propria per operazioni di manutenzione straordinaria sull’immobile. Nel caso in cui ci siano guasti per un uso non appropriato sarà l’inquilino a doversene occupare.

Spese, utenze e bollette saranno invece a carico del proprietario di un immobile affittato a breve termine. A questa cifra si deve aggiungere, come si è visto, la commissione e la cedolare secca sugli Airbnb al 21%. Non dimenticare poi la cura per i dettagli e i servizi che offri come host, soprattutto se la tua casa non è in un centro storico.

L’università di Siena ha infatti stimato che solo il 20% degli appartamenti su Airbnb produce oltre l’80% degli introiti e sono case situate in un centro storico. A meno che la tua casa non si trovi in una città come Milano, in cui i prezzi restano alti anche allontanandosi dal centro, dovrai offrire tariffe vantaggiose. E non dimenticare l’alta e la bassa stagione che in molte località incide sui prezzi.

Non sarai totalmente privo di spese anche se affitti con un long rent. Al momento della stipula del contratto dovrai versare le imposte:

• di registro;
• di bollo;
• sui canoni di locazione.

Affitto a lungo termine e Airbnb: un esempio pratico

Possiedi un appartamento sui Navigli a Milano e stai pensando di affittarlo. Si tratta di un bilocale con due letti, situato non troppo vicino dal centro storico della città lombarda.

Sappi che, nel caso tu sia propenso ad un affitto breve con Airbnb, dovrai offrire ai tuoi clienti e turisti un appartamento ammobiliato con tutti i confort per un soggiorno piacevole. Niente però ti vieta di offrirlo già arredato anche nel caso di un long rent.

Veniamo però adesso alle cifre. Per due locali il prezzo medio di un affitto mensile è di circa 1300 euro. Se diamo un’occhiata ad Airbnb per un soggiorno in un periodo di bassa stagione si può chiedere dagli 80 ai 100 euro a notte circa.

Poniamo quindi di affittare la casa per almeno metà mese e noteremo come il guadagno sia tra i 1200 e i 1500 euro. A questa cifra dovrai scalare le commissioni, nonché le spese mensili di gestione dell’immobile. Differente è il caso, ed anche più raro, in cui riuscissi ad affittare casa per tutti i giorni del mese, per un guadagno ovviamente superiore.

Quale formula conviene di più?

La risposta non è semplice ed è soprattutto personale, legata al tempo e al denaro che intendi investire e non solo. Non dimenticare i posti letto e i servizi che offri come host, oltre che ovviamente la posizione del tuo immobile.

Un suggerimento è certamente quello di tenere d’occhio la concorrenza. Fai quindi una ricerca su quante case sono in affitto nel tuo quartiere e a quali prezzi. Dai un’occhiata alle community come Airbnb per scoprire le tariffe medie e i servizi offerti. Le recensioni sono un ottimo modo per ottenere consigli gratuiti da parte dei clienti.

Infine non farti problemi a chiedere l’aiuto di un professionista del settore, che possa consigliarti sulla base della propria esperienza.