Cos’è l’usucapione e come tutelarsi da proprietari immobiliari

Può avvenire l’usucapione di un appartamento in affitto? In linea di massima la presenza di un contratto di affitto non consente la fattispecie dell’usucapione. Si possono però verificare alcune condizioni particolari, a partire dal mancato pagamento del canone ma non solo, che determinino l’usucapione anche in caso di affitto.

Con questa guida facciamo chiarezza sull’usucapione dei beni immobiliari, sui requisiti necessari affinché avvenga e sugli strumenti a disposizione per tutelarsi, così da fornire ai proprietari tutti gli strumenti per difendere la propria proprietà.

1. Cos’è l’usucapione
2. Quali sono i requisiti per diventare proprietari di un immobile per usucapione
3. Come evitare l’usucapione in caso di affitto e comodato d’uso
4. In che modo opporsi e interrompere l’usucapione
5. Quando avviene l’interruzione dell’usucapione

 

Cos’è l’usucapione

L’usucapione, disciplinata dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile, è una modalità di acquisto della proprietà “a titolo originario”, ossia senza che sia un altro soggetto a trasferire la proprietà del bene.

Chi acquista per usucapione prescinde dalla volontà del proprietario di trasferire, perché perfeziona la sua posizione attraverso un comportamento di fatto.L’acquisto del diritto si produce automaticamente per legge, nel momento in cui si realizzano i presupposti dell’usucapione. La legislazione vuole dare cosí la possibilità a chi si prende cura di un bene, di avere la precedenza rispetto a chi lo ha abbandonato.

 

Quali sono i requisiti per diventare proprietari di un immobile per usucapione

L’usucapione può avvenire su tutti i beni mobili e immobili – ad eccezione dei beni i beni demaniali del patrimonio statale o comunque pubblico. Per potersi verificare devono però essere rispettati 2 requisiti principali:

• Il possesso protratto, indisturbato e continuo del bene, dimostrabile tramite prove evidenti. Il possessore dovrà disporre del bene in questione come se si fosse il legittimo proprietario (interversione del possesso), a prescindere dalla sua buona o dalla cattiva fede (ovvero se sia a conoscenza che il bene abbia un altro proprietario), a patto che tale possesso non si configuri come violento o clandestino. Il possesso acquistato in modo violento o clandestino è utile ad usucapire solo dal momento in cui la violenza o la clandestinità sono cessate. Da quel momento il titolare del diritto ha la possibilità di reagire contro il possesso illegittimo del suo bene. Questo significa che l’usucapione può avvenire solo a seguito di un disinteressamento del proprietario (consapevole o meno che il suo bene sia utilizzato da qualcun’altro).

• Il trascorrere di uno specifico periodo di tempo, che corrisponde nel caso dei beni immobili a 20 anni (usucapione ordinaria) in cui il proprietario non si prenda cura della casa. Tale termine può essere ridotto anche a 10 anni (usucapione abbreviata). L’usucapione abbreviata è possibile solo se viene comprovata la buona fede del possessore, è presente un titolo idoneo a trasferire la proprietà e che sia trascritto nei registri immobiliari.

 

Come evitare l’usucapione in caso di affitto e comodato d’uso

Il diritto al passaggio di proprietà di una casa per usucapione può scattare anche nel caso in cui la casa sia affittata o concessa in comodato d’uso. Questo avviene sempre e soltanto se l’inquilino si sia occupato dell’immobile comportandosi come vero e proprio possessore della casa, per almeno 20 anni. 

Per dimostrare l’interesse del proprietario a mantenere la proprietà del bene è sempre opportuno esigere un canone di affitto da chi utilizza l’immobile e conservare le ricevute dei pagamenti, anche se saltuari. Finchè l’affittuario paga il canone, non dovrai preoccuparti di altro.

Se invece l’inquilino diventa moroso, dovrai evitare che metta in atto delle modifiche importanti dell’immobile che possano qualificarsi come proprietario dello stesso, come ad esempio una ristrutturazione o il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile o il cambiamento delle serrature senza autorizzazione dal proprietario.

Inoltre, se per riconoscenza vuoi stipulare un comodato d’uso gratuito, e quindi non prevedere alcun canone, dovrai anche cercare di andare di tanto in tanto sul posto, e mettere in atto altri comportamenti che dimostrino pubblicamente la qualità di proprietario, come ad esempio recarsi in modo costante dal notaio per rinnovare il contratto di comodato. Anche in questo caso, dovrai evitare che l’inquilino metta in atto i comportamenti sopra indicati, incompatibili con i poteri attribuitigli dalla legge.

 

Usucapione in caso di affitto a parenti, amici e conoscenti

Attenzione anche a concedere il tuo immobile ad amici e conoscenti, senza contratti o azioni che confermino la tua qualità di proprietario. La legge stabilisce infatti che l’usucapione tra parenti non è ammessa dalla legge, mentre, l’usucapione tra amici e conoscenti è invece possibile.

Il legame indissolubile e profondo tra parenti rende impossibile l’usucapione dato che entra in gioco il concetto di tolleranza nella detenzione del bene. In caso di amici e conoscenti, il legame può dissolversi nel tempo e si potrebbe dimostrare che l’utilizzo dell’immobile sia avvenuto non per tolleranza ma disinteresse.

 

In che modo opporsi e interrompere l’usucapione

Per bloccare il decorso dei 20 anni (o 10 in caso di usucapione abbreviata) necessari a far scattare l’usucapione è necessario che il proprietario richieda la restituzione del bene tramite diffida. La diffida deve avvenire tramite raccomandata, telegramma o pec, e deve chiaramente esprimere la richiesta di abbandono dell’immobile entro un termine di almeno 15 giorni. Per essere vincolante, la diffida deve essere redatta e sottoscritta da un avvocato sotto forma di atto processuale o citazione in giudizio. Deve inoltre essere notificata attraverso un ufficiale giudiziario.

Tramite la diffida così redatta e notificata, il proprietario ha sicuramente quantomeno interrotto il termine dei 20 anni. Se l’obiettivo è semplicemente questo, e non la restituzione del bene, non sarà quindi necessario avviare una causa e quindi pagare le relative imposte.

In questo caso, tieni però presente che, a meno che il possessore illegittimo non abbandoni l’immobile per almeno un anno, i termini dell’usucapione iniziano a decorrere nuovamente dopo la notifica. Questo significa che, prima del compimento dei successivi 20 anni, occorre ripetere l’iter appena descritto.

NB: è fondamentale agire prima che decorrono i termini entro i quali l’usucapione si perfeziona (quindi 10 o 20 anni).

 

Interruzione dell’usucapione e restituzione del bene

Se invece il proprietario vuole liberarsi del possessore dell’immobile, e a seguito della diffida quest’ultimo non liberi spontaneamente il bene per almeno un anno, allora la causa in Tribunale diventa necessaria. Se anche a seguito dell’azione giudiziaria l’immobile non viene liberato, bisognerà ricorrere all’esecuzione forzata attraverso l’ufficiale giudiziario con l’ausilio della forza pubblica.

 

Conclusioni

A seguito di un trasferimento all’estero o di un’eredità hai messo in affitto un immobile e temi che dopo tanti anni il tuo inquilino possa usucapire? Oppure hai lasciato il tuo immobile disabitato e temi qualcuno se ne possa appriopriare a tua insaputa?

Perchè scatti l’usucapione, il possesso del bene immobile deve durare almeno 10 o 20 anni, a seconda della buona o mala fede del possessore. Sono quindi varie le azioni che puoi intraprendere in questo lasso di tempo per evitarla.

Dovrai innanzitutto assumere comportamenti che ti qualifichino agli occhi della legge come proprietario dell’immobile (richiedere il canone, autorizzare lavori di ristrutturazione…) per affermare il tuo diritto sulla proprietà. Se questo non bastasse, laddove ad esempio l’inquilino non paghi il canone o non lasci l’immobile al termine del contratto, occorre l’azione giudiziaria.

Anche se è relativamente semplice evitare l’usucapione, dato il tempo e le varie azioni a disposizione, se non riesci a toglierti questa preoccupazione forse è il caso di vendere la casa.

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