Vanessa GuerrieroIl verbale di consegna e il verbale di riconsegna dell’immobile sono due scritture private che locatore e inquilino firmano all’inizio e alla fine dell’affitto per fissare lo stato della casa, degli impianti, degli arredi e le letture dei contatori. Non sono obbligatori per legge, ma senza il primo l’inquilino si presume aver ricevuto la casa in buono stato e diventa difficile dimostrare i danni; senza il secondo è difficile chiudere i conti sul deposito cauzionale. Aggiornato al 7 novembre 2026.
In questa guida trovi cosa dice la legge, la checklist di cosa scrivere, come gestire la riconsegna delle chiavi (anche con riserva o con la clausola “nulla a pretendere”), i casi particolari e due fac-simile pronti da copiare: uno per la consegna e uno per la riconsegna.
Cos’è il verbale di consegna e di riconsegna dell’immobile
Il verbale di consegna (chiamato anche verbale di consegna chiavi o stato dei luoghi) si firma quando l’inquilino entra: descrive com’è la casa in quel momento. Il verbale di riconsegna (o verbale di rilascio dell’immobile) si firma quando l’inquilino esce e restituisce le chiavi: descrive com’è la casa alla fine e la confronta con il verbale iniziale.
Sono scritture private tra locatore e conduttore: la legge non prevede un modello, quindi puoi usare il formato che preferisci, purché sia preciso, datato e firmato da entrambi. Di solito si allegano al contratto di locazione insieme alle foto.
Cosa dice la legge
- Restituzione della casa: secondo l’art. 1590 del Codice civile l’inquilino deve restituire l’immobile nello stato in cui l’ha ricevuto, in conformità alla descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo dovuto all’uso conforme al contratto. Non risponde del deterioramento dovuto alla vetustà.
- La presunzione: se manca una descrizione iniziale, lo stesso art. 1590 presume che l’inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato di manutenzione. È per questo che il verbale di consegna tutela anche l’inquilino: è l’unico modo per mettere nero su bianco i difetti già presenti.
- Diligenza: durante l’affitto l’inquilino deve usare la casa con la diligenza del buon padre di famiglia (art. 1587 c.c.) e risponde dei danni che non dimostra essere avvenuti senza sua colpa (art. 1588 c.c.).
- Deposito cauzionale: per le locazioni abitative non può superare tre mensilità del canone e produce interessi legali, che il locatore deve corrispondere all’inquilino alla fine di ogni anno (art. 11 della legge 392/1978). Il tasso degli interessi legali è fissato ogni anno con decreto del Ministero dell’Economia: per il 2026 è l’1,6%.
Riconsegna delle chiavi senza verbale: cosa succede
Se all’inizio non c’è stato un verbale e nel contratto la casa è descritta in modo generico (“appartamento di quattro locali più cantina”), alla riconsegna il proprietario ha poche armi: la legge presume che la casa sia stata consegnata in buono stato, ma è il locatore a dover dimostrare che i danni sono nati durante l’affitto e non sono semplice usura. Senza foto né descrizioni, la discussione su pareti, infissi, porte o elettrodomestici diventa la parola dell’uno contro quella dell’altro, e spesso finisce davanti al giudice.
Anche l’inquilino rischia: se lascia le chiavi nella cassetta della posta senza un verbale firmato, non ha prova di quando e in che stato ha restituito la casa. Per questo il consiglio è sempre lo stesso: sopralluogo congiunto, verbale firmato e copia per entrambi, sia all’ingresso sia all’uscita.
Checklist: cosa scrivere nel verbale
Usa la stessa struttura per consegna e riconsegna, così il confronto è immediato:
| Voce | Cosa annotare |
|---|---|
| Dati delle parti e dell’immobile | Nomi e codici fiscali, indirizzo, dati catastali, riferimenti del contratto |
| Data e chiavi | Data della consegna o riconsegna, numero e tipo di chiavi, telecomandi, badge |
| Contatori | Numero e lettura di luce, gas, acqua ed eventuali contacalorie |
| Pareti e soffitti | Colore e stato della tinteggiatura, fori, macchie, crepe, muffa |
| Pavimenti | Materiale, graffi, piastrelle rotte o sollevate |
| Infissi | Porte, finestre, vetri, tapparelle, serrature, zanzariere |
| Impianti | Caldaia (con libretto), termosifoni, condizionatori, impianto elettrico, prese, idraulica, citofono, antenna, linea internet |
| Bagni e cucina | Sanitari, rubinetti, box doccia, piano cottura, forno, cappa, frigorifero |
| Arredi ed elettrodomestici | Inventario con marca, modello e stato di ogni elemento |
| Pertinenze | Cantina, box, posto auto, giardino, terrazzo |
| Note e allegati | Difetti già presenti, foto datate, eventuali riserve |
Come fare il verbale di consegna, passo per passo
- Sopralluogo congiunto: percorrete insieme ogni stanza e provate impianti, rubinetti, tapparelle ed elettrodomestici.
- Foto e video: fai foto con data e, se possibile, un breve video; elencale nel verbale e fai firmare o siglare le stampe, o conservale in una cartella condivisa citata nel verbale.
- Letture dei contatori: annotale con foto; servono per le volture delle utenze ed evitano addebiti su consumi altrui.
- Difetti esistenti: scrivili tutti, anche quelli piccoli. La trasparenza iniziale evita discussioni finali.
- Firme: firmate ogni pagina, datate il documento e tenete una copia ciascuno. Va bene anche un verbale digitale con firma elettronica, se garantisce l’integrità del documento e l’identità dei firmatari.
Come gestire il verbale di riconsegna
Alla fine dell’affitto, riprendi in mano il verbale di consegna e verifica voce per voce. La distinzione chiave è tra normale usura e danno: dopo anni di affitto è normale che una caldaia sia invecchiata, che le pareti siano un po’ ingrigite o che gli infissi in legno abbiano bisogno di manutenzione. Questi segni non sono imputabili all’inquilino. Sono invece danni, per esempio, fori e scritte sulle pareti, piastrelle rotte, porte scardinate, elettrodomestici rotti per cattivo uso, modifiche fatte senza autorizzazione.
Riconsegna con riserva
Se al momento della riconsegna il proprietario non può verificare tutto (per esempio perché un impianto va provato o un danno va stimato da un tecnico), può ritirare le chiavi firmando il verbale con riserva: annota che accetta la restituzione ma si riserva di contestare entro un termine indicato i danni non visibili o da quantificare. Così l’inquilino non resta obbligato a pagare il canone solo perché il proprietario non vuole prendere le chiavi, e il proprietario non perde la possibilità di contestare.
La clausola “nulla a pretendere”
Molti verbali di riconsegna si chiudono con la frase “le parti dichiarano di non avere più nulla a pretendere l’una dall’altra”. È una dichiarazione con cui entrambi chiudono i conti: firmala solo quando canoni, spese accessorie, consumi e deposito cauzionale sono stati davvero regolati. Se ci sono questioni aperte, scrivile nel verbale invece di firmare un “nulla a pretendere” generico.
Casi particolari
- Inquilino moroso: il verbale di riconsegna non cambia, perché il mancato pagamento dei canoni è una questione distinta dai danni alla casa. Indica comunque nel verbale i canoni e le spese non pagati, senza firmare il “nulla a pretendere”.
- Recesso anticipato: basta un verbale standard, non serve spiegare il motivo dell’uscita. Verifica però di aver rispettato il preavviso previsto dal contratto; trovi le regole nella guida alla disdetta del contratto di affitto.
- Casa arredata: allega al verbale di consegna un inventario completo di mobili, suppellettili ed elettrodomestici e ripetilo alla riconsegna, con foto.
- Inquilino che non vuole firmare: puoi redigere un verbale unilaterale con un testimone e foto, ma vale meno di un documento firmato da entrambi. In caso di contrasto è utile far constatare lo stato della casa da un tecnico.
Verbale e deposito cauzionale
Il verbale di riconsegna è la base per decidere cosa fare del deposito. Se la casa è nello stato del verbale iniziale, salvo la normale usura, il deposito va restituito con gli interessi legali maturati non ancora corrisposti. Se ci sono danni documentati, il proprietario può proporre di trattenere la somma necessaria a ripararli, meglio con preventivi alla mano; se l’inquilino non è d’accordo e la questione non si chiude con un accordo, decide il giudice, e a dover provare il danno è chi lo chiede. Trovi tutti i passaggi nella guida alla restituzione della caparra dell’affitto e gli errori più comuni in tre errori da evitare per chiudere la locazione.
Fac-simile del verbale di consegna dell’immobile
Copia il testo, adattalo alla tua situazione e completa le parti tra parentesi:
VERBALE DI CONSEGNA DELL’IMMOBILE LOCATO
In data ____________, presso l’immobile sito in ____________ (via, numero, piano, interno), identificato al Catasto Fabbricati del Comune di ____________ al foglio ____, particella ____, subalterno ____, oggetto del contratto di locazione stipulato il ____________ e registrato il ____________,
il locatore ____________ (nome, cognome, codice fiscale) consegna al conduttore ____________ (nome, cognome, codice fiscale), che lo riceve, l’immobile sopra indicato con le seguenti pertinenze: ____________ (cantina, box, posto auto).
Chiavi consegnate: n. ____ chiavi del portone, n. ____ chiavi dell’appartamento, n. ____ chiavi della cantina/box, n. ____ telecomandi.
Letture dei contatori: energia elettrica (matricola ____) lettura ____; gas (matricola ____) lettura ____; acqua (matricola ____) lettura ____.
Stato dell’immobile: pareti e soffitti ____________; pavimenti ____________; infissi e serramenti ____________; impianto elettrico ____________; impianto idrico e sanitari ____________; impianto di riscaldamento e caldaia (libretto consegnato: sì/no) ____________; condizionatori ____________; citofono e antenna ____________.
Arredi ed elettrodomestici: come da inventario allegato (allegato A).
Difetti già presenti: ____________.
Allegati: inventario (allegato A); n. ____ fotografie datate (allegato B).
Le parti dichiarano che quanto descritto corrisponde allo stato dell’immobile alla data odierna e sottoscrivono il presente verbale, redatto in due copie, una per ciascuna parte.
Il locatore ____________ Il conduttore ____________
Fac-simile del verbale di riconsegna dell’immobile
VERBALE DI RICONSEGNA DELL’IMMOBILE LOCATO
In data ____________, presso l’immobile sito in ____________, oggetto del contratto di locazione stipulato il ____________ e registrato il ____________, cessato in data ____________ (per scadenza / disdetta / recesso),
il conduttore ____________ riconsegna al locatore ____________, alla presenza di ____________ (eventuali testimoni), l’immobile e le relative pertinenze, con n. ____ chiavi e n. ____ telecomandi.
Letture finali dei contatori: energia elettrica ____; gas ____; acqua ____.
Stato dell’immobile rispetto al verbale di consegna del ____________: ____________ (indicare voce per voce se lo stato è invariato salvo normale usura oppure descrivere le differenze).
Danni riscontrati: ____________ (descrizione e foto allegate) / nessuno.
Canoni e oneri accessori: il locatore dichiara che il conduttore ha pagato tutti i canoni e gli oneri accessori fino al ____________ / risultano non pagati: ____________.
Deposito cauzionale: il locatore restituisce il deposito di euro ____________ con gli interessi legali maturati di euro ____________ / trattiene euro ____________ per ____________ e restituisce la differenza di euro ____________.
Riserve (se necessario): il locatore accetta la riconsegna con riserva di verificare ____________ e di comunicare eventuali contestazioni entro il ____________.
Chiusura (solo se tutto è regolato): con la sottoscrizione del presente verbale le parti dichiarano di non avere più nulla a pretendere l’una dall’altra per il rapporto di locazione, che cessa a tutti gli effetti in data odierna.
Il locatore ____________ Il conduttore ____________
Conclusioni
Verbale di consegna e verbale di riconsegna sono due facce dello stesso documento: il primo fotografa la casa all’ingresso, il secondo la confronta all’uscita. Con foto datate, letture dei contatori e firme di entrambi chiudi l’affitto senza discussioni sul deposito. Se stai pensando di cambiare casa o di mettere a reddito un immobile, puoi partire dalla valutazione gratuita di Gromia o cercare tra gli immobili disponibili.
Domande frequenti
No, nessuna legge lo impone, ma è fortemente consigliato. Senza una descrizione iniziale l’art. 1590 del Codice civile presume che l’inquilino abbia ricevuto la casa in buono stato, e alla fine è difficile distinguere danni e difetti preesistenti.
Non hai prova della data e dello stato in cui hai restituito la casa, e il proprietario non ha prova dei danni. Meglio sempre un sopralluogo congiunto con verbale firmato da entrambi e copia per ciascuno.
Il proprietario ritira le chiavi ma si riserva di verificare danni non visibili o da quantificare, indicando nel verbale cosa deve controllare e entro quando comunicherà eventuali contestazioni.
Solo se canoni, spese, consumi e deposito cauzionale sono stati regolati. Se ci sono questioni aperte, scrivile nel verbale invece di firmare una rinuncia generica.
Puoi redigere un verbale unilaterale con un testimone e foto datate, ma ha meno valore di uno firmato da entrambi. In caso di contrasto può essere utile far constatare lo stato della casa da un tecnico.
Sì, purché lo strumento usato garantisca l’integrità del documento e l’identità dei firmatari, per esempio con firma elettronica, e le foto siano datate e allegate.