Categoria catastale C2: cos’è, IMU e agevolazioni prima casa

Cantina, soffitta, ripostiglio, magazzino: nel linguaggio di tutti i giorni sono spazi “in più”, ma per il catasto hanno un nome preciso. Quasi sempre rientrano nella categoria catastale C2, quella dei magazzini e dei locali di deposito. Saperlo non è un dettaglio da tecnici: dalla categoria dipendono l’IMU, le imposte quando compri o vendi, la possibilità di usare le agevolazioni prima casa e perfino cosa puoi farci dentro.

In questa guida vediamo cosa comprende la C2, come si calcolano rendita e tasse, quando una cantina diventa pertinenza della prima casa e cosa serve per trasformarla in un locale abitabile.

Cos’è la categoria catastale C2

Il catasto divide gli immobili in gruppi: il gruppo A comprende le abitazioni e gli uffici, il gruppo C gli immobili a destinazione commerciale e gli spazi accessori. La C2 è la categoria dei “magazzini e locali di deposito”: spazi chiusi destinati a custodire cose, non a viverci né a svolgere un’attività aperta al pubblico.

Rientrano tipicamente nella categoria C2:

• cantine nei seminterrati dei condomini o delle case indipendenti;
• soffitte e sottotetti non abitabili, cioè senza altezza, luce e aerazione sufficienti per viverci;
• ripostigli e locali di sgombero con un accesso autonomo;
• magazzini e depositi, anche quelli usati da un negozio o da un’impresa per la merce, purché non vi si venda al pubblico.

Non conta come lo usi oggi, ma come è stato censito: se nella visura catastale c’è scritto “C/2”, quello è un locale di deposito, anche se dentro ci hai messo una scrivania. Al contrario, una cantina può non avere una categoria propria: quando è compresa nella stessa unità dell’appartamento, è conteggiata nella sua rendita come vano accessorio e non paga nulla a parte.

C2, C6 e C7: le differenze

Le tre categorie del gruppo C che si incontrano più spesso accanto a una casa sono anche quelle che si confondono di più:

• C2: magazzini e locali di deposito (cantine, soffitte, ripostigli);
• C6: box, garage, autorimesse e posti auto;
• C7: tettoie, chiuse o aperte.

La distinzione conta soprattutto per le agevolazioni: come vedremo, la legge riconosce come pertinenze dell’abitazione principale al massimo un immobile per ciascuna di queste tre categorie. Una cantina C2, un box C6 e una tettoia C7 possono essere tutti e tre agevolati; due cantine C2, invece, no.

Diversa ancora è la categoria C1, quella di negozi e botteghe: un magazzino dove si riceve la clientela e si vende la merce non è un C2, ma un locale commerciale.

Come si calcola la rendita di un C2

Per le abitazioni la consistenza si misura in vani; per gli immobili del gruppo C, compresa la C2, si misura in metri quadrati. La rendita catastale è il risultato della superficie per la tariffa al metro quadrato stabilita per quella zona del comune (la zona censuaria) e per la classe dell’immobile.

Per questo due cantine della stessa grandezza possono avere rendite diverse: dipende da dove si trovano e dalla classe assegnata. La rendita la trovi nella visura catastale ed è il punto di partenza per calcolare sia l’IMU sia le imposte di un acquisto.

IMU sulla categoria C2

Per l’IMU la base imponibile di un C2 si ottiene così: rendita catastale × 1,05 (rivalutazione del 5%) × 160. Il coefficiente 160 è lo stesso delle abitazioni e delle categorie C6 e C7. Sulla base imponibile si applica l’aliquota decisa dal comune.

Un esempio. Una cantina con rendita di 150 euro ha una base imponibile di 150 × 1,05 × 160 = 25.200 euro. Con l’aliquota ordinaria massima dell’1,06% l’IMU annua è di circa 267 euro. Il tuo comune potrebbe applicare un’aliquota diversa: controllala sul sito del comune o nella delibera IMU dell’anno. Per i passaggi completi c’è la nostra guida al calcolo dell’IMU dalla rendita catastale.

Quando l’IMU non si paga. Se il C2 è una pertinenza dell’abitazione principale non di lusso (quindi non A1, A8 o A9), è esente come la casa a cui è legato. L’esenzione vale per una sola pertinenza C2: se hai una cantina e una soffitta, entrambe in C2, solo una delle due è esente e sull’altra paghi l’IMU come su una seconda casa.

Il C2 come pertinenza della prima casa

Una cantina o una soffitta diventa pertinenza dell’abitazione principale quando è destinata in modo durevole al servizio della casa. Non serve che sia nello stesso edificio, ma deve esserci un legame d’uso reale, e conviene dichiararlo nell’atto di acquisto.

Da questo legame dipendono due vantaggi:

• all’acquisto, la cantina può avere le stesse agevolazioni prima casa dell’abitazione, anche se la compri con un atto separato, prima o dopo la casa;
• ogni anno, non paghi l’IMU, alle condizioni viste sopra.

Il limite è sempre lo stesso: una pertinenza per categoria. Una seconda cantina C2 si compra e si tassa come un immobile qualunque.

Le imposte quando compri un C2 da un privato

Comprando da un privato, l’imposta di registro si calcola sul valore catastale (rendita × 1,05 × 110 per la prima casa e le sue pertinenze, × 120 negli altri casi), se nell’atto chiedi il sistema del prezzo-valore:

Imposta	C2 pertinenza della prima casa	C2 senza agevolazioni
Imposta di registro	2% del valore catastale	9% del valore catastale
Imposte ipotecaria e catastale	50 € + 50 €	50 € + 50 €
Minimo dell’imposta di registro	1.000 €	1.000 €
IMU annuale	Esente (una sola unità C2)	Dovuta

Con la stessa rendita di 150 euro, il valore catastale è di 17.325 euro per la prima casa e di 18.900 euro negli altri casi: l’imposta di registro sarebbe di circa 347 euro al 2% e di 1.701 euro al 9%. Attenzione al minimo di 1.000 euro: se compri la cantina da sola con un atto separato, paghi comunque almeno 1.000 euro di registro anche con l’agevolazione. Comprandola nello stesso atto della casa, il minimo vale una volta sola per l’intero acquisto.

Se vendi un’impresa (per esempio il costruttore), al posto dell’imposta di registro c’è l’IVA: 4% per la pertinenza della prima casa, 10% negli altri casi, con le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa.

Affittare una cantina o un magazzino C2

Un C2 si può affittare, ma come locale di deposito e non come abitazione. Fiscalmente cambia molto se lo affitti insieme alla casa o da solo:

• insieme all’abitazione, come pertinenza nello stesso contratto: puoi applicare la cedolare secca anche sulla parte di canone che riguarda la cantina;
• da solo, per esempio a un’azienda come magazzino: la cedolare secca non si applica e il canone si somma agli altri redditi con la tassazione IRPEF ordinaria.

Si può abitare in un C2? Il cambio di destinazione d’uso

No: un locale censito in C2 non è abitabile, e non puoi prendervi la residenza né affittarlo come casa. Trasformare una cantina o una soffitta in una stanza o in un monolocale è però possibile, se il locale ha (o può avere con i lavori) i requisiti di un’abitazione:

• altezza minima: di norma 2,70 metri. Il decreto Salva Casa del 2024 consente, a determinate condizioni, di scendere fino a 2,40 metri;
• superficie minima: per un monolocale, di norma 28 metri quadrati per una persona e 38 per due; con il Salva Casa, a determinate condizioni, 20 e 28 metri quadrati;
• luce e aria: finestre con una superficie di almeno un ottavo di quella del pavimento, oltre ai requisiti del regolamento edilizio del comune;
• conformità urbanistica: il cambio d’uso deve essere ammesso dal piano del comune e, in condominio, non vietato dal regolamento condominiale.

Servono un tecnico, il titolo edilizio previsto per i lavori (di solito SCIA o permesso di costruire), il pagamento degli eventuali oneri al comune e, alla fine, la variazione catastale con la procedura DOCFA, che porta il locale nel gruppo A con una nuova rendita. Più IMU e una base più alta per le imposte, ma anche un immobile che vale di più. Trovi tutti i passaggi nella guida al cambio di destinazione d’uso.

Usare una cantina come camera o come casa senza questi passaggi è un abuso: rischi sanzioni e, al momento della vendita, problemi di conformità catastale e urbanistica che possono bloccare il rogito.

Quanto vale una cantina C2

Il valore di mercato di un C2 non ha nulla a che fare con la rendita catastale: dipende dalla zona, dalla superficie, dall’accesso, dall’umidità e da quanto è richiesto quel tipo di spazio nel quartiere. Nelle grandi città, dove le case sono piccole, una cantina asciutta e comoda può aggiungere qualche migliaio di euro al prezzo di un appartamento; in altre zone pesa molto meno.

Se stai per vendere, vale la pena controllare prima che la cantina sia censita correttamente e che la planimetria corrisponda allo stato reale: è uno dei controlli che il notaio e l’acquirente faranno comunque.

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Conclusioni

La categoria catastale C2 sembra un dettaglio, ma decide quanto paghi per cantine, soffitte e magazzini. Una cantina pertinenza della prima casa non paga l’IMU e si compra con il registro al 2%. Ne puoi agevolare una sola, e per viverci serve un vero cambio di destinazione d’uso. Prima di comprare o vendere, guarda la visura: categoria, rendita e planimetria ti dicono già quasi tutto.

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Take Aways

• Cosa comprende la C2: magazzini e locali di deposito, quindi cantine, soffitte non abitabili, ripostigli e depositi senza vendita al pubblico.
• IMU: base imponibile = rendita × 1,05 × 160; esente se il C2 è l’unica pertinenza C2 dell’abitazione principale non di lusso.
• Acquisto: come pertinenza della prima casa, registro al 2% (minimo 1.000 euro) invece del 9%, anche con un atto separato.
• Una per categoria: le agevolazioni valgono per un solo C2, un solo C6 e un solo C7.
• Non è un’abitazione: per viverci servono requisiti igienico-sanitari, titolo edilizio e variazione catastale.

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