Categoria catastale C1: negozi, IMU, tasse e cedolare 2027

La categoria catastale C1 è quella dei “negozi e botteghe”: locali in cui si vende o si somministra al pubblico. La consistenza si misura in metri quadrati, l’IMU si calcola con il moltiplicatore 55 (rendita × 1,05 × 55) e non ci sono esenzioni “prima casa”. Per abitarci serve un cambio di destinazione d’uso. Per i contratti di affitto firmati nel 2027 il disegno di legge di Bilancio propone la cedolare secca al 21% (10% nei capoluoghi di città metropolitana) per i C1 fino a 200 m²: è solo una proposta. Aggiornato al 7 novembre 2026.

In questa guida vediamo cosa dice l’Agenzia delle Entrate sulla C1, come si calcolano consistenza, rendita e IMU, quali imposte paghi se compri un negozio, come funziona l’affitto commerciale, cosa prevede la proposta sulla cedolare secca 2027 e quando un negozio si può trasformare in casa.

Cos’è la categoria catastale C1

Nel quadro generale delle categorie dell’Agenzia delle Entrate la C/1 è definita “Negozi e botteghe” e appartiene al gruppo C, quello degli immobili a destinazione ordinaria commerciale e dei loro accessori. Rientrano in C1 i locali destinati alla vendita o alla somministrazione al pubblico: negozi di abbigliamento o alimentari, botteghe, bar, pasticcerie, ristoranti di dimensioni ordinarie. La guida DOCFA dell’Agenzia, descrivendo come si misura un C1, cita proprio “cucine e laboratori in caso di ristoranti, pasticcerie-bar e simili” tra gli accessori dei negozi.

Per il catasto un negozio è sempre un’unità immobiliare a sé: l’Istruzione ministeriale II del 1942, ancora citata dall’Agenzia, stabilisce che “le botteghe ed i negozi, ancorché comunicanti con appartamenti per abitazione”, sono unità distinte quando gli appartamenti hanno un ingresso indipendente. Per questo il negozio al piano terra con l’abitazione sul retro ha di solito due categorie diverse.

Come per ogni categoria, non conta l’uso che ne fai oggi ma come il locale è censito: lo vedi nella visura catastale, alla voce “categoria C/1”.

C1, C2, C3, A10 e D8: le differenze

Categoria	Cosa comprende	Esempio	Moltiplicatore IMU
C/1	Negozi e botteghe	Negozio su strada, bar, pasticceria	55
C/2	Magazzini e locali di deposito	Cantina, deposito merci senza vendita al pubblico	160
C/3	Laboratori per arti e mestieri	Laboratorio artigiano, officina	140
A/10	Uffici e studi privati	Studio professionale, ufficio	80
D/8	Fabbricati per speciali esigenze di un’attività commerciale	Centro commerciale, grande struttura di vendita	65

Fonti: quadro generale delle categorie dell’Agenzia delle Entrate e Dipartimento delle Finanze per i moltiplicatori IMU (legge 160/2019, art. 1, comma 745). Il moltiplicatore della C/1 è il più basso tra le categorie ordinarie, ma le rendite dei negozi sono di solito alte: per questo l’IMU di un negozio non è affatto leggera. Il magazzino dove non si vende al pubblico è un C2: lo spieghiamo nella guida alla categoria catastale C2; per tutte le altre sigle c’è la guida alle categorie catastali.

Consistenza e rendita di un C1

Per le categorie del gruppo C la consistenza si misura in metri quadrati. Secondo la guida operativa DOCFA dell’Agenzia delle Entrate, per un C1 si calcola così:

• si prende la superficie utile degli ambienti principali, cioè la zona di vendita accessibile ai clienti;
• si aggiunge la superficie degli ambienti accessori (retronegozio, bagni, spogliatoi, laboratori, depositi), che solo per la C/1 viene moltiplicata per un coefficiente di ragguaglio più basso di 1;
• sul totale si può applicare un’aggiunta o una detrazione fino al 20% (per le altre categorie del gruppo C fino al 10%) per tenere conto di vantaggi o svantaggi particolari; il risultato si arrotonda al metro quadrato.

La rendita catastale è poi la consistenza moltiplicata per la tariffa al metro quadrato della zona censuaria e della classe assegnata. Per i negozi, dice sempre la guida DOCFA, la classe dipende soprattutto da ubicazione, sviluppo sul fronte strada, ampiezza e capacità di attirare clientela: due negozi uguali in vie diverse possono avere rendite molto lontane.

IMU sulla categoria C1

La base imponibile IMU di un C1 è: rendita catastale × 1,05 × 55. Sulla base imponibile si applica l’aliquota del comune: quella standard per gli “altri fabbricati” è lo 0,86%, che il comune può portare fino all’1,06% (e all’1,14% dove era prevista la maggiorazione TASI) o ridurre fino ad azzerarla (Dipartimento delle Finanze, tabella delle aliquote IMU).

Un esempio. Un negozio con rendita di 1.500 euro ha una base imponibile di 1.500 × 1,05 × 55 = 86.625 euro. Con l’aliquota dello 0,86% l’IMU annua è di circa 745 euro; con l’1,06% sale a circa 918 euro. Controlla la delibera IMU del tuo comune, che può prevedere aliquote diverse per alcune fattispecie: la trovi sul sito del comune o sul Portale del federalismo fiscale. Per i passaggi del calcolo vedi la guida al calcolo dell’IMU dalla rendita catastale.

Un C1 non può essere abitazione principale né pertinenza della prima casa (le pertinenze agevolate sono solo C/2, C/6 e C/7), quindi l’IMU è sempre dovuta, anche se il negozio è vuoto o sfitto.

Imposte quando compri un negozio C1

Le imposte dipendono da chi vende. Il sistema del prezzo-valore (imposte calcolate sul valore catastale) vale solo per abitazioni e pertinenze, quindi per un negozio la base è il prezzo dichiarato nell’atto, che l’Agenzia può controllare.

Chi vende	Imposta di registro	Ipotecaria	Catastale	IVA
Privato	9% (minimo 1.000 euro)	50 euro	50 euro	No
Impresa o soggetto IVA	200 euro	3%	1%	Esente o imponibile (di regola 22%), secondo i casi previsti dalla legge

Fonte: circolare 2/E del 21 febbraio 2014 dell’Agenzia delle Entrate. I negozi sono “immobili strumentali per natura”: quando li vende un soggetto IVA, l’imposta di registro è fissa (200 euro) sia se l’operazione è imponibile sia se è esente, mentre ipotecaria e catastale sono proporzionali.

Un esempio. Per un negozio da 150.000 euro comprato da un privato paghi 13.500 euro di registro più 100 euro di ipotecaria e catastale, cioè 13.600 euro. Se lo compri da un’impresa in esenzione IVA paghi 200 euro di registro, 4.500 di ipotecaria e 1.500 di catastale: 6.200 euro. Se la vendita è imponibile, si aggiunge l’IVA, che un acquirente con partita IVA può di norma detrarre. Il regime esatto va sempre verificato con il notaio prima del compromesso.

Nessuna agevolazione prima casa: anche se pensi di trasformarlo in abitazione, al momento dell’acquisto il C1 resta un immobile commerciale.

Affittare un negozio C1

Le regole del contratto

La locazione di un negozio segue la legge 392/1978 sulle locazioni non abitative. I punti principali:

• durata minima di 6 anni (9 per alberghi e attività assimilate), anche se nel contratto ne scrivi meno (art. 27);
• rinnovo tacito di 6 anni in 6 anni se nessuno dà disdetta con raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza; alla prima scadenza il proprietario può negare il rinnovo solo per i motivi previsti dall’art. 29 (art. 28);
• l’inquilino può recedere per gravi motivi in qualsiasi momento con 6 mesi di preavviso, e il contratto può prevedere un recesso libero con lo stesso preavviso (art. 27);
• quando il contratto cessa per scelta del proprietario, l’inquilino ha diritto in generale a un’indennità per la perdita dell’avviamento pari a 18 mensilità dell’ultimo canone (21 per gli alberghi), che non spetta se è l’inquilino a recedere o se il contratto si risolve per suo inadempimento (art. 34).

Le tasse sull’affitto oggi

Oggi il canone di un negozio affittato da un privato si somma agli altri redditi ed è tassato con l’IRPEF ordinaria e le addizionali: la cedolare secca vale solo per le abitazioni. L’unica eccezione sono stati i contratti per C/1 fino a 600 m² stipulati nel 2019, ammessi alla cedolare al 21% (risoluzione 50/E del 17 maggio 2019).

All’imposta di registro sul contratto si applica il 2% del canone annuo (1% se il locatore è un soggetto IVA), secondo le regole dell’Agenzia per i fabbricati strumentali per natura. Per un negozio affittato a 1.500 euro al mese (18.000 euro l’anno) da un privato, sono 360 euro l’anno.

Cedolare secca sui negozi nel 2027: cosa propone la manovra

Il disegno di legge di Bilancio 2027, presentato alla Camera il 30 ottobre 2026 (A.C. 3174, che dopo lo stralcio del 4 novembre 2026 è diventato A.C. 3174-bis), all’articolo 5 propone di riaprire la cedolare secca per i negozi. È una proposta all’esame del Parlamento, non una legge in vigore: il testo può cambiare o essere eliminato. Se approvata così com’è, prevede che:

• riguardi i contratti stipulati nel 2027 per immobili in categoria C/1 con superficie fino a 200 m², escluse le pertinenze, che possono essere affittate insieme;
• l’aliquota sia del 21%, ridotta al 10% per i negozi nei comuni capoluogo di città metropolitana (Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia);
• sia un’alternativa alla tassazione IRPEF ordinaria, riservata ai locatori persone fisiche;
• non si applichi se al 30 settembre 2026 era in corso un contratto tra le stesse parti e per lo stesso immobile interrotto prima della scadenza naturale, né se l’inquilino non usa il locale esclusivamente per un’arte, una professione o un’impresa commerciale;
• non valga per i contratti prorogati o rinnovati nel 2027: servono contratti nuovi.

Un esempio. Su un canone di 18.000 euro l’anno la cedolare sarebbe di 3.780 euro al 21% oppure di 1.800 euro al 10% in un capoluogo metropolitano, senza addizionali IRPEF e, come per la cedolare sulle abitazioni, senza imposta di registro e bollo sul contratto. Quanto risparmi rispetto all’IRPEF dipende dal tuo scaglione: trovi i calcoli completi nella nostra guida alla cedolare secca 2027 e le regole generali in quella sulla cedolare secca sugli affitti.

Fonte: testo del disegno di legge A.C. 3174, art. 5, che inserisce l’art. 360-quinquies nel testo unico delle imposte sui redditi (d.lgs. 117/2026). Se hai un negozio sfitto, il consiglio è preparare i documenti ma fissare la firma solo quando il testo sarà definitivo.

Trasformare un negozio C1 in abitazione

Un locale C1 non è abitabile: non puoi viverci né affittarlo come casa finché non cambi destinazione d’uso. Dal 2024, con il decreto Salva Casa, l’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia (DPR 380/2001) prevede che:

• il passaggio da commerciale a residenziale è un cambio tra categorie funzionali diverse, quindi urbanisticamente rilevante anche senza lavori;
• per una singola unità nelle zone A, B e C (centri storici, zone di completamento e di espansione) è sempre ammesso se la nuova destinazione è conforme a quella prevalente nelle altre unità dell’edificio, senza obbligo di reperire nuovi parcheggi o aree per servizi; resta dovuto il contributo per gli oneri di urbanizzazione secondaria, nei limiti della legge regionale;
• per le unità al primo piano fuori terra o seminterrate, cioè proprio la posizione tipica dei negozi, le condizioni sono rimesse alla legge regionale: è il primo punto da verificare con il comune;
• se non servono lavori basta la SCIA; se servono, il titolo richiesto per le opere.

Oltre all’urbanistica servono i requisiti igienico-sanitari di un’abitazione (altezza dei locali, superficie minima, finestre, aerazione) previsti dalle norme nazionali e dal regolamento edilizio del comune, e in condominio il regolamento non deve vietarlo. Alla fine dei lavori il tecnico presenta la variazione catastale con la procedura DOCFA, che porta l’immobile nel gruppo A con una nuova rendita. I passaggi sono simili a quelli che spieghiamo nella guida al cambio d’uso da ufficio ad abitazione.

Cosa cambia dopo: l’IMU si calcola con il moltiplicatore 160 e, se ci vai a vivere, la casa può diventare abitazione principale esente (salvo le categorie di lusso). Usare un negozio come casa senza questi passaggi è un abuso, che emerge alla vendita come problema di conformità catastale e urbanistica.

Quanto vale un negozio C1

Il valore di mercato di un negozio non dipende dalla rendita ma dalla posizione commerciale: passaggio pedonale, vetrine, metri di fronte strada, visibilità, altezza, canna fumaria per la ristorazione, presenza di un inquilino e durata residua del contratto. Non a caso nelle quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, per i negozi, le voci “ottimo, normale, scadente” si riferiscono alla posizione commerciale e non allo stato del locale.

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Conclusioni

La C1 identifica negozi e botteghe: si misura in metri quadrati, paga l’IMU con il moltiplicatore 55 senza esenzioni, si compra con registro al 9% da un privato o con il regime IVA da un’impresa e si affitta con contratti di almeno 6+6 anni. Nel 2027 potrebbe tornare la cedolare secca per i negozi fino a 200 m², ma oggi è solo una proposta. Prima di comprare, vendere o affittare, guarda la visura: categoria, classe, consistenza e rendita ti dicono quanto costerà il negozio ogni anno.

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Take Aways

• Cos’è: la C1 è la categoria catastale di negozi e botteghe, cioè locali per la vendita o la somministrazione al pubblico.
• Consistenza: in metri quadrati, con gli accessori ragguagliati e un aggiustamento fino al 20%.
• IMU: rendita × 1,05 × 55 × aliquota comunale (standard 0,86%, massimo di norma 1,06%), sempre dovuta.
• Acquisto: da privato registro 9% + 50 + 50 euro; da impresa registro 200 euro, ipotecaria 3%, catastale 1% ed eventuale IVA.
• Cedolare 2027: proposta al 21% o al 10% per i C1 fino a 200 m² con contratti firmati nel 2027, non ancora approvata.

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