Modello compromesso acquisto casa (PDF): fac-simile 2026

Qui sotto trovi un modello di compromesso per l’acquisto di una casa tra privati, con tutte le clausole essenziali: copialo in un editor di testo, completa gli spazi e salvalo in PDF. Il compromesso (contratto preliminare) va fatto per iscritto, va registrato all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma e costa 200 euro di imposta di registro più il bollo e lo 0,5% su caparra e acconti. Se vuoi proteggerti da vendite doppie o ipoteche, puoi trascriverlo, ma serve il notaio. Aggiornato al 6 novembre 2026.

Il modello è un fac-simile: va adattato al tuo caso e, prima di firmarlo, è prudente farlo rileggere al notaio che farà il rogito o a un legale.

Cos’è il compromesso e perché va scritto bene

Il compromesso è l’accordo con cui venditore e acquirente si obbligano a stipulare più avanti il contratto definitivo, cioè il rogito. La proprietà passa solo con il rogito. Tre regole del Codice civile spiegano perché ogni parola conta:

• Forma scritta: il preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma prescritta per il definitivo (art. 1351 c.c.); per una casa serve quindi la forma scritta.
• Caparra: se chi l’ha versata non adempie, l’altro può recedere e trattenerla; se non adempie chi l’ha ricevuta, l’altro può recedere e pretendere il doppio (art. 1385 c.c.).
• Esecuzione forzata: se una parte non si presenta al rogito, l’altra può chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art. 2932 c.c.).

Se il compromesso arriva dopo una proposta irrevocabile di acquisto accettata, verifica che i due documenti siano coerenti. Per una panoramica su tempi e passaggi leggi anche la nostra guida pratica al compromesso.

Le verifiche da fare prima di compilare il modello

• Proprietà e provenienza: chi sono tutti gli intestatari e da quale atto deriva la proprietà (successione, donazione, compravendita).
• Ipoteche, pignoramenti, pesi: una visura ipotecaria aggiornata. Il notaio la ripete prima del rogito, ma conviene saperlo prima di versare la caparra.
• Regolarità edilizia: gli estremi dei titoli edilizi, perché il rogito è nullo se non li riporta (art. 46 DPR 380/2001 e art. 40 legge 47/1985). Vedi la guida alla conformità urbanistica.
• Conformità catastale: il rogito deve contenere il riferimento alle planimetrie catastali e la dichiarazione che corrispondono allo stato di fatto, a pena di nullità (art. 29, comma 1-bis, legge 52/1985). Approfondisci la conformità catastale.
• Condominio: spese ordinarie e straordinarie già deliberate e chi le paga.
• Prezzo: un confronto con il mercato prima di impegnarti. Con la valutazione online di Gromia hai una stima in pochi minuti.

Modello di compromesso per l’acquisto di una casa (fac-simile)

CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

Con la presente scrittura privata, redatta in ____ esemplari, tra:

Parte promittente venditrice: Sig./Sig.ra ______________________, nato/a a ______________ il ___/___/______, residente a ______________ in via ______________ n. ___, codice fiscale ______________________, stato civile ______________ (se coniugato/a, regime patrimoniale: ______________);

Parte promissaria acquirente: Sig./Sig.ra ______________________, nato/a a ______________ il ___/___/______, residente a ______________ in via ______________ n. ___, codice fiscale ______________________, stato civile ______________;

si conviene e si stipula quanto segue.

Art. 1 – Oggetto

La parte promittente venditrice promette di vendere alla parte promissaria acquirente, che promette di acquistare (per sé o per persona da nominare entro il rogito: ☐ sì ☐ no), la piena proprietà dell’unità immobiliare sita in ______________, via ______________ n. ___, piano ___, composta da ______________, con le seguenti pertinenze: ______________ (cantina, box, posto auto), il tutto censito al Catasto Fabbricati del Comune di ______________ al foglio ___, particella ___, subalterno ___, categoria ___, classe ___, vani/mq ___, rendita catastale euro ______. L’immobile è venduto con i relativi diritti sulle parti comuni dell’edificio.

Art. 2 – Provenienza

La parte promittente venditrice dichiara di essere piena ed esclusiva proprietaria dell’immobile in forza di ______________ (atto di compravendita / successione / donazione) del ___/___/______, a rogito notaio ______________, rep. n. ______.

Art. 3 – Prezzo e modalità di pagamento

Il prezzo è convenuto in euro ______________ (______________/00), da pagare con mezzi tracciabili come segue:

• euro ______________ alla firma del presente contratto, a titolo di caparra confirmatoria ai sensi dell’art. 1385 c.c., con assegno/bonifico n. ______________; la parte venditrice ne rilascia quietanza con la firma del presente contratto;
• euro ______________ entro il ___/___/______ a titolo di ☐ ulteriore caparra confirmatoria ☐ acconto sul prezzo;
• il saldo di euro ______________ alla stipula dell’atto notarile di compravendita.

Tutte le somme versate prima del rogito saranno imputate al prezzo.

Art. 4 – Condizione sospensiva del mutuo (facoltativa)

Il presente contratto è sottoposto alla condizione sospensiva che la parte promissaria acquirente ottenga entro il ___/___/______ un mutuo di importo non inferiore a euro ______________. Se la condizione non si avvera entro tale data, il contratto perde efficacia e la parte promittente venditrice restituisce, entro ___ giorni, quanto ricevuto, senza interessi né penali. La parte acquirente si impegna a presentare la domanda di mutuo entro il ___/___/______ e a darne prova su richiesta.

Art. 5 – Regolarità urbanistica e catastale

La parte promittente venditrice dichiara che l’immobile è stato realizzato in forza di ______________ (permesso di costruire / licenza / concessione / SCIA) n. ______ del ___/___/______ e successivi titoli: ______________ (oppure: costruzione iniziata prima del 1° settembre 1967), e garantisce la conformità dello stato di fatto ai titoli edilizi e alle planimetrie catastali, come richiesto per il rogito dall’art. 46 del DPR 380/2001, dall’art. 40 della legge 47/1985 e dall’art. 29, comma 1-bis, della legge 52/1985. Si impegna a consegnare entro il ___/___/______ la documentazione edilizia e catastale e, se emergessero difformità, a regolarizzarle a propria cura e spese prima del rogito.

Art. 6 – Libertà da pesi e garanzie

La parte promittente venditrice garantisce che al rogito l’immobile sarà libero da ipoteche, pignoramenti, sequestri, privilegi, servitù passive non dichiarate, diritti di terzi e trascrizioni pregiudizievoli, salvo: ______________. Eventuali ipoteche saranno cancellate a sua cura e spese entro il rogito. Dichiara inoltre che non vi sono spese condominiali arretrate né lavori straordinari già deliberati, salvo: ______________, che resteranno a carico di ______________.

Art. 7 – Attestato di prestazione energetica

La parte promittente venditrice dichiara che l’immobile è dotato di attestato di prestazione energetica n. ______________ del ___/___/______, classe ___, di cui la parte acquirente dichiara di aver ricevuto informazioni e copia.

Art. 8 – Consegna e stato dell’immobile

L’immobile sarà consegnato libero da persone e cose ☐ al rogito ☐ entro il ___/___/______, nello stato di fatto in cui si trova attualmente, visto e accettato dalla parte acquirente, con gli impianti funzionanti. Restano compresi nella vendita: ______________ (arredi, elettrodomestici).

Art. 9 – Rogito

L’atto definitivo di compravendita sarà stipulato entro il ___/___/______ davanti al notaio scelto dalla parte acquirente, dott. ______________ di ______________. Le spese notarili, le imposte del rogito e le spese del mutuo sono a carico della parte acquirente; le spese per la cancellazione di ipoteche e per la regolarizzazione dell’immobile sono a carico della parte venditrice.

Art. 10 – Inadempimento

In caso di inadempimento si applica l’art. 1385 c.c.: se inadempiente è la parte acquirente, la parte venditrice può recedere e trattenere la caparra; se inadempiente è la parte venditrice, la parte acquirente può recedere ed esigere il doppio della caparra. Resta salva per la parte non inadempiente la facoltà di chiedere l’esecuzione del contratto, anche ai sensi dell’art. 2932 c.c., o la risoluzione con il risarcimento del danno.

Art. 11 – Registrazione

Il presente contratto sarà registrato a cura di ______________ entro 30 giorni dalla firma. Le relative imposte sono a carico di ______________ (in genere della parte acquirente, perché sono scalate dalle imposte del rogito).

Art. 12 – Mediazione (se c’è un’agenzia)

Le parti dichiarano che l’affare è stato concluso con l’intervento dell’agenzia ______________, iscritta ______________, alla quale spetta una provvigione di euro ______________ + IVA a carico di ciascuna parte. In caso contrario: le parti dichiarano che non è intervenuto alcun mediatore.

Art. 13 – Altri patti

______________________________________________________________

Luogo e data ______________

La parte promittente venditrice ______________________    La parte promissaria acquirente ______________________

Allegati: planimetria catastale, visura catastale, copia dei documenti d’identità, copia degli assegni o delle contabili dei bonifici.

Come ottenere il modello in PDF

Seleziona il testo del modello, incollalo in Word, Google Documenti o un altro editor, completa gli spazi e scegli «Scarica come PDF» o «Stampa > Salva come PDF». Elimina gli articoli che non ti servono (per esempio la condizione del mutuo se compri senza finanziamento) e conserva un esemplare firmato per ciascuna parte, più uno per la registrazione.

Le clausole spiegate: dove si sbaglia più spesso

• Caparra confirmatoria o acconto: scrivi sempre a che titolo versi ogni somma. Le conseguenze civili sono diverse e, se non lo scrivi, ai fini fiscali l’Agenzia delle Entrate considera le somme acconti. Approfondisci su caparra confirmatoria e penitenziale.
• Dati catastali incompleti: mancano spesso le pertinenze. Copia foglio, particella e subalterno di ogni unità dalla visura.
• Mutuo: senza condizione sospensiva, se la banca non ti finanzia rischi la caparra. Leggi come funziona la condizione sospensiva del mutuo.
• Data del rogito: indica se è un termine essenziale o no, e cosa succede in caso di ritardo. Vedi cosa succede se non si rispetta la data del rogito.
• Pagamenti: usa bonifici o assegni non trasferibili e riportane gli estremi nel contratto.

Registrazione del compromesso: termini e costi 2026

Il compromesso va registrato entro 30 giorni dalla firma. Molti modelli in rete parlano ancora di 20 giorni: era il termine in vigore prima del decreto-legge 73/2022, che lo ha portato a 30. Se il compromesso è fatto dal notaio, registra lui. Se è concluso tramite agenzia, anche l’agente è obbligato a chiedere la registrazione. Tra privati puoi farlo da solo, in ufficio o online con il modello RAP dall’area riservata dell’Agenzia delle Entrate (accesso con SPID, CIE o CNS).

Voce	Importo	Note
Imposta di registro fissa	200 euro	Qualunque sia il prezzo; dal rogito si scala solo l’imposta proporzionale
Imposta di bollo (scrittura privata)	16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe	155 euro se il compromesso è un atto pubblico o una scrittura privata autenticata
Caparra confirmatoria	0,5% della somma	Scalata dall’imposta di registro del rogito
Acconti sul prezzo non soggetti a IVA (acquisto da privato)	0,5% della somma (dal 1° gennaio 2025)	Prima del D.Lgs. 139/2024 era il 3%; si paga comunque non più dell’imposta dovuta per il rogito
Acconti quando compri da un’impresa con IVA	Imposta di registro fissa	L’acconto si fattura con IVA; la caparra confirmatoria resta allo 0,5%

Esempio

Compri da un privato a 300.000 euro e versi 30.000 euro di caparra confirmatoria alla firma. Alla registrazione paghi 200 euro di imposta fissa più 150 euro (0,5% di 30.000), quindi 350 euro di imposta di registro, più il bollo. I 150 euro proporzionali verranno scalati dall’imposta di registro del rogito.

Dal 1° gennaio 2027 le norme sull’imposta di registro confluiscono nel nuovo Testo unico (D.Lgs. 123/2025), applicabile da quella data dopo il rinvio disposto dal decreto-legge 200/2025: se registri dal 2027, verifica i riferimenti aggiornati con il notaio o sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Trascrizione del compromesso: quando conviene

Il compromesso registrato vincola le parti, ma non i terzi: se il venditore vende a un altro o subisce un’ipoteca, ti resterebbe solo la richiesta di risarcimento. La trascrizione nei registri immobiliari (art. 2645-bis c.c.) evita questo rischio: il rogito trascritto dopo prevale sulle trascrizioni e iscrizioni fatte contro il venditore dopo la trascrizione del compromesso. In più, se il contratto non viene eseguito, i tuoi crediti hanno un privilegio speciale sull’immobile (art. 2775-bis c.c.), che però non vale contro la banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto.

• Serve il notaio: si trascrivono solo i preliminari fatti per atto pubblico o con firme autenticate (o accertate giudizialmente).
• Costi fiscali (guida dell’Agenzia delle Entrate): oltre all’imposta di registro, bollo di 155 euro, imposta ipotecaria di 200 euro e tasse ipotecarie di 35 euro, più l’onorario del notaio.
• Durata dell’effetto: gli effetti cessano se entro un anno dalla data fissata per il rogito, e comunque entro tre anni dalla trascrizione, non viene trascritto il rogito o la domanda giudiziale.
• Quando conviene: tempi lunghi tra compromesso e rogito, caparre alte, venditore con debiti o ipoteche, casa in costruzione.

Per sapere chi sostiene i costi del notaio leggi chi paga il notaio quando si vende casa.

Conclusioni

Un buon modello di compromesso è un punto di partenza, non un sostituto delle verifiche: prima controlla proprietà, ipoteche, regolarità edilizia e catastale, poi compila il fac-simile, registralo entro 30 giorni e valuta la trascrizione se i tempi sono lunghi o le somme alte. Stai cercando casa? Guarda gli immobili in vendita su Gromia.

Domande frequenti