Chi paga il notaio quando si vende casa? Tutto quello che acquirenti e venditori devono sapere

Stai per mettere in vendita il tuo immobile e vuoi sapere quanto ti costerà il passaggio dal notaio? O forse stai comprando e non hai capito bene su chi ricadono le spese? La domanda “chi paga il notaio quando si vende casa” è una delle più frequenti in fase di trattativa. La risposta breve è che la parcella spetta quasi sempre all’acquirente, ma ci sono eccezioni precise che conviene conoscere prima di sedersi al rogito.

Cosa dice la legge: art. 1475 del Codice Civile

L’articolo 1475 del Codice Civile stabilisce che le spese del contratto di vendita e le altre spese accessorie sono a carico del compratore, salvo diverso accordo tra le parti. Non si tratta di una semplice convenzione: è la legge stessa a fissare questo principio, con la logica che il venditore ha diritto a ricevere il prezzo senza dover sostenere i costi dell’atto che trasferisce la proprietà a favore dell’altra parte.

In assenza di qualsiasi patto scritto che dica il contrario, quindi, se vendi casa non paghi il notaio. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale, l’onorario del professionista e tutte le spese accessorie dell’atto ricadono su chi acquista.

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“Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente.” — Art. 1475 Codice Civile italiano

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Chi sceglie il notaio e perché è importante

Dal momento che è l’acquirente a pagare il notaio, è anche lui ad avere il diritto di scegliere il notaio di fiducia. Nessuno può imporgli un professionista specifico: né il venditore, né la banca erogatrice del mutuo, né l’agenzia immobiliare.

Il ruolo del notaio nella compravendita

Il notaio non è il professionista di parte: è un pubblico ufficiale con funzioni di garanzia per entrambi i contraenti. Nel corso del rogito verifica che il venditore sia il legittimo proprietario dell’immobile, controlla l’assenza di ipoteche, pignoramenti o vincoli non dichiarati, accerta la regolarità urbanistica e catastale, calcola e versa le imposte dovute allo Stato e trascrive l’atto nei registri immobiliari per renderlo opponibile a terzi. Senza il suo intervento, la compravendita non ha valore legale.

Le spese a carico dell’acquirente

Le spese che l’acquirente sostiene al rogito si dividono in tre categorie principali:

1. Onorario del notaio

È il compenso per l’attività professionale del notaio: redazione dell’atto, verifiche preliminari, consulenza alle parti. Dal 2012, con il decreto “Cresci Italia”, le tariffe notarili sono libere: non esistono più minimi o massimi obbligatori. L’onorario varia in base al valore dell’immobile, alla complessità dell’atto, alla città e all’esperienza del professionista. Su questo importo si applica l’IVA al 22%.

2. Imposte da versare allo Stato

Il notaio le riscuote e le versa per conto dell’acquirente. Variano a seconda che si tratti di prima casa o seconda casa e del tipo di venditore (privato o impresa):

• Acquisto prima casa da privato: imposta di registro al 2% del valore catastale rivalutato (minimo 1.000 euro), più imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
• Acquisto seconda casa da privato: imposta di registro al 9% del valore catastale rivalutato, più imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna.
• Acquisto da costruttore (prima casa): IVA al 4% sul prezzo, imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna.
• Acquisto da costruttore (seconda casa): IVA al 10% (o 22% per immobili di lusso), imposte di registro, ipotecaria e catastale di 200 euro ciascuna.

3. Spese accessorie dell’atto

Includono i costi per visure catastali e ipotecarie, bolli, diritti di segreteria, volture catastali, copie autentiche dell’atto. Tutte anticipate dal notaio per conto dell’acquirente e poi rimborsate al momento del rogito.

Le spese che restano a carico del venditore

Anche se la parcella del notaio non tocca al venditore, questo non significa che chi vende non abbia alcun costo da sostenere. Esistono spese specifiche che la legge e la prassi pongono in capo a chi cede l’immobile, legate alla regolarizzazione del bene prima del rogito.

Costi per la regolarizzazione catastale e urbanistica

Se la planimetria catastale non corrisponde allo stato di fatto dell’immobile, la correzione è a carico del venditore. Lo stesso vale per le volture catastali mancanti, le dichiarazioni di successione non presentate, le trascrizioni tacite di eredità e qualsiasi pratica di sanatoria necessaria per attestare la conformità dell’immobile ai titoli edilizi.

Attestato di Prestazione Energetica (APE)

Il certificato energetico è obbligatorio per legge e deve essere consegnato all’acquirente: il costo è sempre a carico del venditore.

Spese pre-contrattuali del venditore

Le spese per la consulenza legale o notarile sostenute dal venditore prima del rogito, come la redazione del contratto preliminare affidata a un suo legale, restano a carico di chi le ha richieste e non vengono trasferite sull’acquirente.

Tabella riassuntiva: chi paga cosa al rogito

Voce di spesa	A carico di	Note
Onorario del notaio	Acquirente	Salvo accordo contrario scritto
Imposta di registro	Acquirente	2% prima casa / 9% seconda casa
Regolarizzazione catastale	Venditore	Necessario se difforme dallo stato di fatto
APE (Cert. Energetico)	Venditore	Obbligatorio per legge

Quando le spese si dividono o passano al venditore

La regola dell’art. 1475 c.c. è derogabile: le parti possono liberamente decidere una distribuzione diversa delle spese notarili. Questa possibilità viene spesso usata come leva commerciale nelle trattative, specialmente quando si vuole rendere l’offerta più competitiva o chiudere velocemente una vendita.

Come formalizzare l’accordo

Qualsiasi accordo che modifichi la ripartizione standard delle spese notarili deve essere messo per iscritto nel contratto preliminare (compromesso) e poi confermato nell’atto di compravendita definitivo. Un accordo solo verbale non è sufficiente e rischia di generare contestazioni al momento del rogito.

I casi più comuni di accordo diverso

Nelle compravendite tra privati, il venditore può decidere di accollarsi una parte o l’intera parcella del notaio per accelerare la trattativa o compensare una riduzione di prezzo. Nel caso di costruttori che vendono immobili di nuova costruzione, a volte è il venditore-impresa a farsi carico di alcune spese notarili come incentivo commerciale, ma si tratta di situazioni da verificare caso per caso e sempre da formalizzare per iscritto.

Responsabilità solidale: cosa rischia il venditore se l’acquirente non paga

C’è un aspetto che molti venditori ignorano: anche quando non è tenuto a pagare il notaio, il venditore può essere chiamato a farlo se l’acquirente risulta insolvente.

La legge (art. 78 della Legge n. 89/1913 sull’Ordinamento del Notariato) stabilisce che tutte le parti che sottoscrivono l’atto notarile sono responsabili in solido nei confronti del notaio per il pagamento del suo compenso. In termini pratici, se l’acquirente non paga la parcella, il notaio ha il diritto di richiedere l’intero importo al venditore, il quale potrà poi rivalersi sull’acquirente in sede civile.

Lo stesso meccanismo si applica alle imposte: se l’acquirente non versa le tasse dovute, l’Agenzia delle Entrate può rivalersi sul venditore. La compravendita resta comunque valida, ma il rischio economico per chi vende esiste e non va sottovalutato.

Attenzione: anche se vendi e non paghi il notaio, puoi essere chiamato a farlo se l’acquirente è inadempiente. Verifica sempre la solidità economica della controparte prima del rogito.

Quanto costa il notaio nel 2026

Per dare un’idea concreta degli importi in gioco, ecco i dati di riferimento aggiornati al 2026. Le tariffe notarili sono libere dal 2012 e variano in base al valore dell’immobile, alla complessità dell’atto e alla piazza geografica.

Costi orientativi per la prima casa

Per un immobile acquistato da un privato con valore catastale rivalutato di 100.000 euro, le spese notarili complessive per il rogito si compongono indicativamente così:

• Imposta di registro: 2.000 euro (2% di 100.000 euro)
• Imposta ipotecaria: 50 euro
• Imposta catastale: 50 euro
• Onorario del notaio: tra 2.000 e 3.000 euro + IVA al 22%
• Spese accessorie (visure, bolli, volture): variabili, in media 300-600 euro

Il totale stimato si aggira tra i 4.800 e i 6.000 euro per una prima casa con i parametri indicati. Se si stipula contemporaneamente un atto di mutuo, si aggiungono le spese notarili per il secondo atto e l’imposta sostitutiva pari allo 0,25% dell’importo finanziato.

Come ottenere un preventivo corretto

Prima di scegliere il notaio, è sempre consigliabile richiedere preventivi a più professionisti specificando il valore dell’immobile, la tipologia (prima o seconda casa), l’eventuale presenza di un mutuo e la complessità dell’atto. Un preventivo dettagliato deve elencare separatamente imposte, onorario e spese accessorie, evitando cifre in blocco che rendono difficile il confronto.

Conclusioni

La risposta alla domanda “chi paga il notaio quando si vende casa” è chiara: per legge le spese notarili spettano all’acquirente, che sceglie il professionista e salda la parcella al momento del rogito. Il venditore non è tenuto a contribuire, a meno che non lo abbia concordato per iscritto o che l’acquirente risulti insolvente.

Questo non significa però che chi vende sia esente da qualsiasi costo. L’APE, le eventuali regolarizzazioni catastali e le sanatorie edilizie restano sempre a carico del venditore e vanno messe in preventivo prima ancora di accettare un’offerta. Conoscere queste voci permette di trattare con più consapevolezza e di evitare sorprese nelle fasi finali della compravendita.

Take Aways

• Per legge (art. 1475 c.c.) le spese notarili sono a carico dell’acquirente, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
• Chi compra sceglie il notaio: nessun altro soggetto, né venditore né banca né agenzia, può imporlo.
• Il venditore ha comunque costi propri: APE, regolarizzazioni catastali, sanatorie e dichiarazioni di successione non presentate restano sempre a suo carico.
• La responsabilità è solidale: se l’acquirente non paga il notaio o le imposte, il venditore può essere chiamato a farlo e deve poi rivalersi in sede civile.
• Gli accordi diversi si possono fare, ma devono essere scritti: qualsiasi ripartizione alternativa va inserita nel compromesso e confermata nel rogito definitivo.

FAQ

1. Chi paga il notaio quando si vende casa?
   In base all’articolo 1475 del Codice Civile, le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Questo include l’onorario del notaio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale e le spese accessorie dell’atto. Il venditore non paga il notaio, salvo diverso accordo scritto tra le parti.
2. Il venditore può essere obbligato a pagare il notaio?
   Sì, in due casi. Il primo è un accordo volontario con l’acquirente, da formalizzare per iscritto nel contratto preliminare e nel rogito. Il secondo è la responsabilità solidale prevista dall’art. 78 della Legge 89/1913: se l’acquirente non paga il notaio, questi può rivalersi sul venditore per l’intero importo dovuto.
3. Quali spese paga comunque il venditore al rogito?
   Il venditore è sempre tenuto a sostenere i costi per la regolarizzazione dell’immobile: aggiornamento di planimetrie catastali non conformi, sanatorie edilizie, dichiarazioni di successione non presentate, trascrizioni di eredità mancanti e l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), obbligatorio per legge.
4. È possibile dividere le spese notarili tra acquirente e venditore?
   Sì, la legge permette alle parti di accordarsi diversamente rispetto alla regola generale. L’accordo può prevedere che le spese siano divise a metà, interamente a carico del venditore o in qualsiasi altra proporzione. L’importante è che sia messo per iscritto nel contratto preliminare e poi ribadito nel rogito.
5. Quanto costa il notaio per una compravendita nel 2026?
   Le tariffe notarili sono libere dal 2012. Per una prima casa acquistata da privato con valore catastale rivalutato di 100.000 euro, le spese notarili complessive si aggirano tra 4.800 e 6.000 euro, comprendendo imposte (circa 2.100 euro) e onorario del notaio (tra 2.000 e 3.000 euro più IVA al 22%). È sempre consigliabile richiedere preventivi a più professionisti.