Come comportarsi dopo la stipula del rogito notarile?

In questa guida ti spiegheremo come  tutelarti dopo la stipula del rogito notarile. Non parleremo della firma dell’atto di compravendita in sé quanto di tutto ciò che avviene subito dopo.

Tratteremo quindi degli obblighi del notaio, del passaggio dell’immobile dal vecchio al nuovo acquirente, analizzeremmo quali siano i passaggi che devi rispettare nel caso sia tu l’acquirente e concluderemo con alcune considerazioni in caso di problemi rispetto all’immobile acquistato.

Gli obblighi del notaio dopo la stipula del rogito

Di solito siamo abituati a pensare che la stipula del rogito notarile sia l’atto finale di un contratto di compravendita; in realtà le cose non stanno esattamente così. Dopo la firma vera e propria infatti il notaio deve compiere ancora una serie di adempimenti necessari per formalizzare l’atto di compravendita.

In particolare il notaio è tenuto a depositare una copia dell’atto presso un archivio denominato conservatoria dei registri immobiliari. Il deposito dell’atto che tu e il venditore avete firmato deve essere effettuato entro al massimo 20 giorni dal momento della firma.

Tra i compiti del notaio c’è anche quello della registrazione di compravendita all’agenzia delle entrate. Inoltre il notaio è tenuto al versamento delle tasse che potresti aver pagato proprio alla stipula dell’atto.

Di norma il notaio non ti rilascerà nulla al momento della compravendita; tuttavia entro un tempo breve dovrà fornirti copia dell’atto che avete firmato. Questo documento non è una semplice formalità; considera che sicuramente ne avrai bisogno in futuro, non solo se deciderai di vendere casa, ma anche per altri adempimenti a partire ad esempio dalla richiesta di residenza, per ottenere la quale dovrai dimostrare di essere effettivamente proprietario dell’immobile.

Il rilascio della documentazione avviene con una copia autenticata da parte del notaio (non si tratta cioè di una semplice fotocopia). Solitamente il documento è disponibile dopo un mese dalla stipula dell’atto.

L’atto di avvenuta compravendita

Anche se di norma il notaio non rilascia una ricevuta dell’atto di avvenuta compravendita, dopo la stipula è tua facoltà chiedere un documento che attesti l’avvenuta firma dell’atto in quanto potrebbe servirti per ulteriori pratiche.

Considera inoltre che il notaio potrebbe chiederti il pagamento del servizio in quanto il certificato di avvenuta stipula del rogito notarile è un documento aggiuntivo rispetto alla copia autenticata dell’atto.

Oltre al notaio ci sono però altri aspetti che devi necessariamente considerare dopo aver firmato un atto di compravendita.

Il passaggio dell’immobile

Consideriamo ora il passaggio dell’immobile dal vecchio acquirente a chi ha acquistato casa.

Per assicurarti di non avere problemi in futuro dovrai chiedere al vecchio proprietario dell’immobile di fornirti alcuni dati e documenti.

Chiedi di avere la ricevuta del pagamento dell’IMU e della TARI per il periodo di possesso. Queste imposte infatti sono dovute dal proprietario precedente solo fino alla data di firma del rogito notarile.

Tuttavia tieni presente che per quanto riguarda la TARI o altre imposte comunali è sufficiente la tua dichiarazione di possesso dell’immobile a partire proprio dalla data della firma.

Le utenze: gas, luce e acqua

Per agevolarti nell’utilizzo dell’immobile che hai appena acquistato, il proprietario precedente dovrebbe fornirti anche tutti i dati relativi alle utenze di luce, gas e dell’acqua.

Oltre ai codici POD e PDR necessari per l’allacciamento o il subentro dell’utenza dell’energia elettrica e del gas, chiedi anche di poter avere l’ultima fattura pagata per ogni utenza.

È buona prassi fotografare i contatori in modo da certificare i consumi alla presenza del proprietario precedente. Non si tratta di un passaggio necessario, ma ti consigliamo comunque di effettuarlo soprattutto nel caso in cui non sia stata interrotta l’erogazione della luce o del gas.

A questo proposito anche conoscere il fornitore precedente potrà essere utile per semplificare la procedura di rialimentazione delle forniture disallineate.

In merito all’immobile vero e proprio invece è necessario che chi te l’ha venduto rispetti quanto pattuito nel rogito e negli accordi precedenti in particolare in merito al tempo di rilascio dell’immobile.

Di norma la casa dovrà essere lasciata libera da persone e da cose entro la data che avete stabilito, a meno che non ci siano accordi diversi che dovrebbero però essere scritti nell’atto di compravendita o in un accordo tra te e la controparte.

Una volta che sarai entrato in possesso dell’immobile, verifica che le condizioni siano effettivamente quelle che ti sono state presentate al momento del compromesso. Diversamente, potresti aver diritto ad un risarcimento, come vedremo in un paragrafo successivo.

Se l’immobile è in un condominio

Nel caso in cui l’immobile che hai acquistato si trovi in un condominio chiedi che il proprietario precedente ti rilasci la ricevuta del pagamento delle spese condominiali e mettiti inoltre in contatto con l’amministratore.

La situazione ideale sarebbe quella di ricevere una dichiarazione dall’amministratore prima della stipula del rogito, in modo che tu sia certo di quante spese condominiali siano dovute e soprattutto per essere sicuro di essere a conoscenza di eventuali spese straordinarie già deliberate dall’assemblea. Considera che nel caso in cui la delibera sia stata approvata prima del tuo acquisto sarai tenuto al pagamento delle spese secondo quanto dovuto.

Gli obblighi di chi acquista

Oltre ad accertarti che il notaio e il precedente proprietario abbiano fatto tutto quanto dovuto dopo il rogito, ricordati che anche tu hai degli obblighi da rispettare.

Se hai deciso di usufruire delle agevolazioni prima casa sull’acquisto di questo immobile, ricordati che avrai diciotto mesi di tempo per trasferire la tua residenza, pena la perdita delle agevolazioni.

La richiesta di residenza dovrà essere effettuata all’ufficio anagrafe del Comune; informati a questo proposito della possibilità di inviare la documentazione online in quanto molti comuni si stanno dotando anche di questo canale.

Comunica inoltre al luogo di residenza precedente la data in cui cesserai di vivere nell’immobile dove abitavi; questo ti sarà utile per il pagamento di eventuali tasse comunali, come la TARI o l’IMU.

E se qualcosa andasse storto?

In caso di problemi

L’auspicio di tutti noi in seguito ad una compravendita è ovviamente quello che tutto si svolga nel migliore dei modi. Purtroppo non è però sempre così. A questo proposito ti sarà utile sapere che in caso di problemi potrai avvalersi dei diritti previsti dall’articolo 1470 del codice civile relativo ai contratti di compravendita.

Il caso più comune di utilizzo è quello del mancato rispetto di quanto pattuito nel rogito. Potresti avvalerti dei diritti sanciti da questo articolo nel caso in cui il tempo di rilascio dell’immobile sia superiore rispetto a quello che avevi stabilito con il venditore.

Un altro caso, tendenzialmente più complesso, è invece quello relativo alle condizioni dell’immobile. Qualora queste non corrispondessero a quanto pattuito, tieni presente che l’acquirente può richiedere un risarcimento danni proporzionale all’entità della differenza tra lo stato dell’immobile e quanto invece concordato.

Nel caso estremo in cui le condizioni siano totalmente differenti o siano intervenuti dei fattori che non avevate previsto nell’atto di compravendita, ti sarà utile sapere che il codice civile sancisce anche la possibilità di annullamento della vendita per la presenza di vizi.

Ovviamente ti auguriamo che questo non accada mai: non dimenticare che di solito un’acquisto tramite agenzia è in grado di scongiurare questi problemi!