L’Acquisto della Casa da Privati: Tutto Quello che Devi Sapere

L’acquisto della casa da privati è una delle soluzioni che più fanno gola a chi vuole comprare casa. L’acquisto da privati non solo è perfettamente legale, ma ti permette anche di risparmiare qualche migliaio di Euro. Infatti, la compravendita di immobili diretta non è soggetta ad alcuna commissione per l’intermediazione.

Comprare casa da un privato però non è una scelta che fanno tutti. Questo tipo di compravendita infatti:

• coinvolge rischi che di solito sono assenti dalla compravendita mediante un’agenzia immobiliare
• può richiedere molto più tempo, poiché è necessario cercare di persona chi vende casa privatamente, contattare i proprietari, fissare gli appuntamenti ed altro

L’acquisto di una casa da privati non è impossibile, ma prima di tentare questa strada è necessario compiere una serie di verifiche. Quindi in questo articolo ti spieghiamo cosa fare quando si compra casa da privato.

Le Verifiche da Compiere Prima dell’Acquisto di una Casa da Privati

Controllare tutta la documentazione dell’immobile

Il primo passo da fare per chi vuole effettuare l’acquisto di una casa da privati è verificare tutta la documentazione dell’immobile. Ecco quali sono i documenti da richiedere al proprietario:

• il certificato di agibilità dell’immobile. Questo documento serve per verificare che l’immobile sia idoneo ad essere abitato. La maggior parte delle case lo sono, ma sul mercato è possibile anche trovare persone che cercano di vendere un appartamento privo dei requisiti di abitabilità.
• l’atto di provenienza dell’immobile. L’atto di provenienza serve a capire in che modo il proprietario ha acquisito l’immobile che adesso vuole vendere. Lo ha comprato da una società di costruzioni, oppure da una persona fisica? Lo ha ricevuto in eredità, oppure in donazione? L’immobile è di proprietà di una sola persona, oppure è in comproprietà? Come sono i rapporti tra tutti i proprietari? Fare chiarezza su questi punti è importante, per evitare – ad esempio- di ritrovarsi ad acquistare un immobile gravato da tasse di successione, o che è conteso da più eredi, o anche oggetto di un procedimento di separazione o divorzio
• la visura e la planimetria catastale. La planimetria e la visura catastale servono per capire se lo stato attuale dell’appartamento è identico alla planimetria registrata presso il Catasto. A volte non è così, poiché il proprietario precedente magari ha effettuato lavori di ristrutturazione, senza richiedere l’aggiornamento della planimetria catastale. In questo caso, è necessario disegnare una nuova planimetria, e depositarla al Catasto. Se il proprietario ha effettuato lavori che non è possibile regolarizzare, varrà la pena di lasciar perdere l’acquisto. Nè la banca che dovrà concedere il mutuo, né il notaio che dovrà stipulare il rogito accetteranno una planimetria che non riflette lo stato attuale dell’immobile
• le delibere condominiali. Le delibere condominiali sono utili per capire molte cose del condominio dove potresti andare a vivere. Ad esempio, i condomini potrebbero aver deliberato interventi di manutenzione straordinaria che di fatto non sono stati ancora eseguiti. Oppure, il costo degli interventi potrebbe essere lievitato. O ancora, durante le assemblee i proprietari non riescono a trovare un accordo sulla gestione del condominio. Si tratta di questioni importanti da capire

Di solito questa documentazione è presentata alle agenzie immobiliari, ma se vuoi concludere l’acquisto della casa con un privato dovrai raccogliere e leggere ogni documento di persona. Se hai familiarità con planimetrie catastali, atti di provenienza e delibere delle assemblee condominiali verificare la documentazione sarà facile. Diversamente, potrebbe essere utile farsi aiutare da un professionista.

Verificare lo stato dell’immobile

Dopo aver verificato la documentazione dell’immobile, sarà necessario visitare l’appartamento, per controllare lo stato dell’immobile, ma anche degli impianti ed altro. Ecco a cosa prestare attenzione:

• per quale motivo il proprietario vuole vendere l’immobile? I motivi per cui si sceglie di vendere casa possono essere i più vari. Però è utile conoscerli, perché le vendite effettuate direttamente da un privato a volte possono nascondere spiacevoli sorprese.
• In che quartiere si trova l’immobile? Molte case che negli anni ‘90 costavano un occhio della testa sono state costruite in quartieri che hanno subito un lento degrado, ed oggi sono diventati invivibili. Capire come un quartiere cambierà da qui a 10 o 20 anni è molto difficile, ma prendere informazioni sul quartiere è in ogni caso utile.
• In che stato è il palazzo? Lo stato del palazzo la dice lunga non solo sul valore effettivo dell’immobile, e sulle sue possibilità di aumentare in futuro, ma anche su eventuali spese da affrontare per una eventuale ristrutturazione.
• Il palazzo ha un ascensore, e rampe di accesso per i disabili? La comodità di accesso all’immobile è importante. Un immobile in un palazzo senza ascensore ha un valore più basso di un appartamento in palazzo con ascensore. La presenza di rampe di accesso rende l’immobile conforme alla normativa più recente, ed inoltre ne aumenta il valore.
• L’appartamento è abitabile da subito, oppure è necessario effettuare degli interventi di ristrutturazione? Gli interventi di ristrutturazione costano, ed inoltre ritardano il momento quando tu potrai trasferirti nel tuo nuovo appartamento, o anche affittarlo ad un inquilino.
• L’immobile è silenzioso, oppure si ode il rumore del traffico? 
• Qual è l’esposizione dell’immobile? La casa è esposta a Sud, e quindi calda anche di inverno, oppure è orientata verso Nord, e quindi è poco luminosa e più fredda?
• Com’è l’impianto di riscaldamento? C’è un impianto autonomo, oppure centralizzato? I costi, e l’efficienza energetica, di impianti di riscaldamento di vario tipo possono essere molto diversi.
• L’appartamento dispone di una cantina, di un posto auto o di un box in un garage? Le pertinenze aumentano non solo il valore del tuo appartamento, ma sono anche molto comode. Il garage o il posto auto ti consentono inoltre di risparmiare sull’affitto di un posto auto presso un garage privato.
• Gli impianti sono a norma? E’ necessario verificare che tutti gli impianti siano a norma, per capire se l’immobile è immediatamente abitabile, o se sia necessario effettuare interventi di rifacimento degli impianti.
• Il bagno e la cucina hanno una finestra, oppure no? Si tratta di elementi importanti per una corretta igiene ambientale, oltre che per il valore dell’appartamento.
• In che condizione sono gli infissi, i pavimenti, e le mura? Se gli infissi sono vecchi, sarà necessario rifarli. Lo stesso discorso può essere valido per i pavimenti. Le mura, poi, potrebbero avere macchie di umidità o tracce di infiltrazioni, segno che non sono coibentate

Raccogliere e di leggere la documentazione dell’appartamento, ed effettuare più visite sia al quartiere che all’immobile costano tempo, ed a volte anche denaro. Per questo motivo varie persone si domandano se sia possibile visitare casa con un’agenzia, e poi acquistarla direttamente dal proprietario. Vediamo come stanno le cose.

Comprare Casa da un Privato Dopo Averla Vista con un’Agenzia

Comprare casa da un privato dopo averla già vista con un’agenzia è una possibilità che sia il venditore che l’acquirente possono trovare molto conveniente. Entrambe le parti infatti evitano l’onere di dover effettuare tutta una serie di controlli sulla documentazione dell’appartamento e sulla solvibilità dell’acquirente. Inoltre risparmiano la tariffa di intermediazione immobiliare.

Se hai già visitato la casa con un’agenzia, avrai sicuramente notato come l’agente immobiliare ti ha fatto firmare un documento dove dichiari di aver visitato la casa. Se lasci scadere il mandato dell’agenzia, o magari lo revochi per acquistare la casa in privato, dovrai in ogni caso pagare la commissione all’agenzia.

Le agenzie immobiliari infatti hanno un diritto alla provvigione, e questo diritto va in prescrizione non quando tu ritiri il mandato all’agenzia, né quando il mandato di intermediazione scade, ma 12 mesi dopo che l’agente immobiliare è venuto a conoscenza dell’accordo di acquisto privato.

Facciamo un esempio, per spiegarti meglio i rischi cui ti esponi:

• il 1 gennaio 2019 visiti un appartamento con un’agenzia. Decidi di non fare nessun’offerta, e ritiri il mandato di intermediazione all’agenzia
• il 1 settembre 2019 raggiungi un accordo privato per l’acquisto della casa, e tutto sembra filare liscio per qualche tempo
• parlando con conoscenti, il 1 gennaio 2020 l’agente immobiliare scopre che tu ed il proprietario avete concluso la trattativa in via privata

L’agenzia ha tempo fino al 1 gennaio 2021 per fare causa a te ed al vecchio proprietario, pretendendo da entrambe il pagamento della commissione. L’agenzia immobiliare non avrà problemi a dimostrare che è stato raggiunto un accordo privato per la vendita, poiché avrà:

• il mandato di intermediazione immobiliare concesso da te e dal proprietario dell’appartamento
• il foglio che hai firmato, dichiarando di aver visitato la casa
• la prova che la casa è stata comprata in privato

Se il diritto dell’agenzia alla provvigione cade in prescrizione 12 mesi dopo che l’agente immobiliare ha scoperto che hai acquistato casa in modo privato, l’unico modo per evitare di ritrovarsi coinvolti in un procedimento legale è quello di nascondere la compravendita dell’immobile a vita. Questo ovviamente non è possibile.

Le agenzie immobiliari, dal canto loro, sanno benissimo che il primo rischio che affrontano è quello di perdere la commissione di intermediazione in seguito ad una compravendita privata. Quindi tengono sempre occhi ed orecchi ben aperti, per cercare di evitare l’accordo privato tra compratore e venditore.

Se stai pensando di effettuare l’acquisto della casa da un privato, il nostro consiglio è di fare tutto da te fin dal primo momento, evitando di chiedere i servizi di un’agenzia, per poi concludere la compravendita di nascosto.

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