Immobili di Interesse Storico o Artistico: Si Possono Acquistare?

Hai messo gli occhi su una bellissima casa d’epoca e hai scoperto che potrebbe essere vincolato dalla Soprintendenza? Con questa guida ti aiutiamo a capire quando si parla di immobili di interesse storico o artistico, e quali sono i vincoli e i costi da considerare in caso si voglia procedere con l’acquisto.

1. Quando si parla di immobili di interesse storico o artistico
2. Immobili di interesse storico artistico: il vincolo sugli immobili
3. Agevolazioni per la manutenzione di immobili di interesse storico e artistico
4. Prelazione e vincoli nella compravendita di un immobile vincolato
5. Come notificare la Soprintendenza della volontà di acquistare l’immobile 
6. Le sanzioni amministrative e penali in caso di mancata notifica alla Soprintendenza e come evitarle
7. Le tasse sull’acquisto di  un immobile di interesse storico e artistico

 

1. Quando si parla di immobili di interesse storico o artistico

Un immobile si definisce di interesse storico o artistico quando riconosciuto tale da provvedimento motivato in base alle previsioni del D.Lgs. n. 42/04. Il riconoscimento del valore culturale dell’immobile ne determina l’imposizione di un vincolo monumentale tramite decreto del Ministro dei beni culturali ed ambientali.  

Tale vincolo serve a tutelare il bene e, una volta emanato il decreto con l’imposizione del vincolo monumentale, l’atto viene notificato all’amministratore o ai condomini e viene trascritto presso la competente conservatoria dei Registri Immobiliari. 

Per cui, l’unico modo per individuare un immobile di interesse storico o artistico è la verifica dell’iscrizione alla conservatoria dato che tale vincolo non risulta dalle risultanze catastali.

 

2. Immobili Di Interesse Storico Artistico: Il Vincolo Sugli Immobili

Gli immobili vincolati sono soggetti ad una speciale legislazione in materia di tutela, il D.Lgs. n. 42/04. Tale legislazione prevede una serie di vincoli e di obblighi, a partire dall’eventuale trasferimento di proprietà del bene.

In particolare, la legge prevede la denuncia alla competente soprintendenza di tutti gli atti di trasferimento totale o parziale della proprietà o della detenzione del bene, affinché il Ministro dei beni culturali possa esercitare su quello stesso bene, ove si tratti di trasferimento a titolo oneroso, il diritto di prelazione attribuitigli dall’articolo 59 del cit. D.Lgs. 490/1999. 

Non solo, anche le opere di manutenzione o ristrutturazione devono essere preventivamente presentate alla competente soprintendenza per ‘autorizzazione.

Il D.Lgs. n. 42/04 prevede anche due ulteriori obblighi per i proprietari di immobili di interesse storico o artistico:

• Sostenere le spese necessarie alla conservazione, protezione o restauro dell’immobile vincolato (articolo 30 del D.Lgs. n. 42/2004);
• Prevedere e consentire l’eventuale accesso al pubblico all’interno dell’immobile.

 

Vincolo Diretto ed Indiretto 

La legislazione a tutela degli immobili di interesse storico o artistico individua due tipologie di vincoli su tali immobili:

• Vincolo diretto, riguarda un determinato bene con specifica rilevanza culturale e viene apposto ai sensi dell’articolo 10 del D.Lgs. n. 42/04.
• Vincolo indiretto, non riguarda il riconoscimento diretto del pregio degli immobili ma una serie di limitazioni per la tutela di immobili che si trovano nelle vicinanze di beni monumentali. L’obiettivo è quindi la salvaguardia del contesto in cui l’immobile di interesse storico o artistico è situato e tale vincolo viene apposto ai sensi dell’articolo 45 e seguenti del D.Lgs. n. 42/04.

Questa distinzione è particolarmente rilevante in materia fiscale, dato che le agevolazioni che tratteremo in seguito riguardano solo gli immobili sottoposti a vincolo diretto. Quando effettui le verifiche presso la conservatoria dei registri immobiliare è quindi importante verificare anche la tipologia di vincolo apposto sull’immobile in questione.

 

 

3. Agevolazioni per la manutenzione di immobili di interesse storico e artistico

Se stai pensando di acquistare un immobile di interesse storico o artistico con vincolo diretto, sappi che il legislatore ha previsto una serie di agevolazioni per bilanciare i costi di manutenzione dello stesso. Tali agevolazioni fiscali consistono in:

• Agevolazione nella determinazione del reddito dell’immobile, la legge prevede che si tenga in considerazione il valore minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni che si trovano nella stessa zona censuaria.
• Riduzione del 50% della rendita catastale al fine del calcolo della base imponibile IMU.
• Soppressione delle imposte di successione e donazione, se a favore del coniuge, dei figli, di parenti in linea retta ed altri parenti fino al quarto grado.
• Sconto del 35% sui canoni di locazione, ovvero il reddito derivante dalla locazione è pari al maggiore tra il canone di locazione ridotto del 35% e il reddito medio ordinario rivalutato del 5% ricavato dalle tariffe d’estimo, ridotto del 50%.
• Esenzione IRPEF e relative addizionali laddove l’immobile non sia concesso in locazione
• Detrazione fino al 19% delle spese sostenute per la manutenzione, che in alcuni casi vengono finanziate direttamente dallo stato. Nel 2021 e 2022, con la Legge 106 del 23/07/2021,  per le persone fisiche è stato anche riconosciuto un credito d’imposta (con importo massimo complessivo di 100 mila euro) pari al 50% delle spese sostenute negli anni 2021 e 2022 per la manutenzione, protezione e restauro degli immobili di interesse storico e artistico (non solo per la conservazione dell’edificio ma anche per lavori di realizzazione di impianti che aumentino il livello di sicurezza dell’immobile e l’eliminazione di barriere architettoniche).

 

4. Prelazione e vincoli nella compravendita di un immobile vincolato

L’acquisto di un immobile d’interesse storico o artistico è possibile ma prevede una serie di vincoli e procedure da considerare, dato il valore particolare dell’edificio.

Come visto brevemente in precedenza, gli atti che trasferiscono in parte o in tutta la proprietà di un immobile vincolato devono essere denunciati al Ministero. La principale motivazione è che lo Stato ha un diritto di prelazione sull’acquisto dell’immobile per cui deve essere informato della volontà di trasferire la proprietà dell’immobile. La mancata comunicazione alla Soprintendenza di competenza, che deve avvenire entro 30 giorni dalla conclusione della compravendita, determina delle sanzioni penali e amministrative.

Questo perché solo tramite questa comunicazione il Ministero viene notificato della compravendita e può decidere se esercitare il proprio diritto di prelazione entro 60 giorni dalla notifica dell’atto. Durante questi 60 giorni il venditore resta in possesso dell’immobile e il prezzo pagato viene depositato presso il notaio.

Solamente dopo i 60 giorni della ‘condizione sospensiva’, senza indicazioni della volontà di esercitare la prelazione, la compravendita si completa con il passaggio della proprietà all’acquirente e il trasferimento del prezzo pagato al venditore. Lo stesso vale per l’eventuale mutuo, che sarà erogato solo una volta trascorsi i 60 giorni in cui il Ministero non esercita la prelazione.

 

5. Come notificare la Soprintendenza della volontà di acquistare l’immobile 

L’art. 59 del D.Lgs. n. 42/04. impone l’obbligo di notifica dell’atto notarile col quale si trasferiscono i beni vincolati al competente Soprintendente. La notifica avviene tramite una denuncia che contiene le seguenti informazioni:

• Dati identificativi delle parti, le loro sottoscrizioni (ovvero, quelle dei loro rappresentanti legali) e i dati identificativi dell’immobile;
• Luogo di ubicazione dell’edificio;
• Indicazione della natura e delle condizioni dell’atto di trasferimento;
• Indicazione del domicilio in Italia delle parti, affinché possano effettuarsi le eventuali comunicazioni dalle competenti autorità.

 

6. Le sanzioni amministrative e penali in caso di mancata notifica alla Soprintendenza e come evitarle

In caso di mancata notifica alla Soprintendenza della compravendita dell’immobile, si rischia di incorrere in sanzioni amministrative e penali. Il proprietario che ometta di presentare la denuncia, entro il termine di trenta giorni dalla compravendita, rischia la pena della reclusione fino a un anno e una multa che va da poco più di 1.500 euro a oltre 77.000 euro.

L’art 61 comma 2 del D.Lgs 42/2004 prevedere la possibilità di evitare tali sanzioni tramite un adempimento tardivo che sani l’omissione della denuncia. In questo caso lo Stato avrà 180 giorni di tempo per far valere la prelazione. Nel caso in cui non venga presentata neanche la denuncia tardiva, l’atto di trasferimento resta efficace tra le parti, a meno che il Ministero competente non eserciti la prelazione una volta ricevuta la notifica della compravendita. 

Allo stesso tempo, verso il Ministero per i Beni e le Attività Culturali l’atto è invece inefficace per tutto il periodo in cui l’Autorità amministrativa non riceve la denuncia e per i sei mesi successivi alla ricezione della denuncia tardiva. Se il Ministero non esercita il diritto di prelazione entro questi termini, si determina un silenzio-assenso che sana definitivamente la fattispecie, consentendo liberamente il successivo trasferimento del bene.

 

7. Le tasse sull’acquisto di  un immobile di interesse storico e artistico

Fino al 31 dicembre 2013, l’imposta di registro per il trasferimento di un immobile vincolato era ridotta nella misura del 3%, a condizione che l’acquirente rispettasse gli obblighi di conservazione dell’immobile oggetto di trasferimento. Sullo stesso trasferimento, erano dovute le imposte ipocatastali nella misura complessiva del 3% (2% + 1%) in caso di immobile abitativo, ovvero 4% (3% + 1%) in caso di fabbricato strumentale.

Dal 1 Gennaio 2014 c’è stata una rivoluzione dela la tassazione sul trasferimento di immobili di interesse storico o artistico. La novità principale è stata l’aumento dell’aliquota dell’imposta di registro, salita al 9%. Inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono state fissate a 50 euro ciascuna. L’imposta di registro scende al 2% se l’acquirente può richiedere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa, e viene calcolato sul minore tra il prezzo di acquisto e la rendita catastale rivalutata.

 

Imposte di donazione

Se invece di una compravendita si configura una donazione, sappi che è prevista un’imposta di registro fissa di 200%, un’imposta ipotecaria del 2% e un’imposta catastale dell’1%. Se però il donatario può godere delle agevolazioni sulla prima casa, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 200 euro ciascuna.

Imposte di successione

Dato che gli immobili vincolati non concorrono alla formazione dell’asse ereditario, non sono previste imposte di successione. In caso di successione l’erede vede pagare solo l’imposta ipotecaria al 2% e l’imposta catastale al’1%. Anche qui, se l’erede può godere delle agevolazioni sulla prima casa, le due imposte sono dovute nella misura fissa di 2000 euro ciascuna.

 

Per riassumere

L’Italia possiede uno tra i più vasti patrimoni artistici al mondo, incluso un grande numero di immobili di interesse storico o artistico.

Per questo, con il D.Lgs 42/2004 si è voluto fare chiarezza sulla materia, per individuare gli immobili vincolati e il corrispettivo trattamento tributario. L’obiettivo è quello di tutelare questi immobili, andando incontro alle esigenze del proprietario che dovrà sostenere elevati costi di manutenzione e conservazione. Sono quindi previste una serie di agevolazioni fiscali a livello di tassazione sul possesso dell’immobile, l’eventuale locazione e i lavori di ristrutturazione.

Se vuoi sapere se un immobile è vincolato, puoi verificare che sia trascritto presso la competente conservatoria dei Registri Immobiliari o comunque fatti affiancare da un esperto dato che potrebbe esserci anche una mancata trascrizione.

La tutela dell’immobile di valore storico o artistico comporta una serie di vincoli anche sull’eventuale compravendita dello stesso. L’acquisto di un immobile vincolato è quindi possibile ma lo Stato ha un diritto di prelazione su tali immobili e deve essere quindi notificato dell’intenzione di effettuare la compravendita. La mancata denuncia determina una serie di sanzione ma può essere sanata con una denuncia tardiva. 

Con la nostra guida, speriamo di averti aiutato a capire meglio se procedere con l’acquisto dell’immobile dei tuoi sogni!