Immobili in costruzione: quali tutele per gli acquirenti? L’avvocato risponde

A cura dell’Avv. Maurizio Tarantino

Acquistare una casa in costruzione significa comprare un’abitazione su carta, ovvero un’immobile non ancora terminato ed al quale si sta provvedendo alla sua edificazione. Materia complessa ed operazione che presenta i suoi rischi, ha dall’altra parte il vantaggio di essere costruito secondo i più moderni concetti di edilizia.

Soffermiamoci in questo articolo sugli aspetti generali degli obblighi del costruttore e tutele degli acquirenti alla luce dei recenti interventi legislativi.

Gli obblighi del costruttore. Il decreto legislativo n. 122/2005 ha introdotto, per la prima volta nel nostro ordinamento, alcune norme volte a tutelare l’acquirente, parte contrattualmente più debole, prevedendo obblighi a carico dell’impresa costruttrice e particolari garanzie in favore di colui che acquista.

• Polizza assicurativa. Tra le altre forme di tutela introdotte vi è, a carico del costruttore, l’obbligo di stipulare una polizza assicurativa di durata decennale per i danni derivanti da vizi di costruzione dell’immobile, nonché l’obbligo di provvedere al frazionamento del mutuo ed alla cancellazione dell’ipoteca prima della stipula del rogito, che il notaio non potrà redigere prima di tali adempimenti.
• Diritto di prelazione. A favore del promissario acquirente, inoltre, è previsto il diritto di prelazione in caso di vendita all’asta dell’immobile, in caso di pignoramento dello stesso da parte dei creditori dell’impresa.
• Nullità della clausole difformi. Nel 2014 sono state introdotte altre norme in materia, con la legge n. 80/2014, di conversione del il d.l. 47/2014; tra le varie disposizioni, quella che sancisce la nullità delle clausole contrattuali difformi al dettato normativo, nonché l’ampliamento del diritto di prelazione anche in favore del coniuge dell’acquirente, a certe condizioni.
• Fideiussione. Il costruttore ha l’obbligo di rilasciare una fideiussione a favore dell’acquirente, a copertura del prezzo, in modo tale che, in caso di fallimento o altra ipotesi di insolvenza dell’impresa, l’acquirente possa recuperare le somme versate, rivalendosi nei confronti del fideiussore.

 

In argomento,  in tema di fideiussione, si osserva che il decreto legislativo 12 gennaio 2019 n. 14, che ha introdotto il Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n.38 del 14-2-2019 , ha apportato ulteriori integrazioni al decreto del 2005, con gli artt. 385, 386, 387 e 388 che sono entrate  in vigore a partire dal 16 marzo 2019. Le novità sono:

• Il rilascio. La fideiussione che, rilasciata da una banca o da un’impresa esercente le assicurazioni, deve garantire – per il caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi, oppure nel caso di inadempimento all’obbligo di stipulare la polizza assicurativa – la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata. La fideiussione, pertanto, potrà essere azionata anche nel caso di mancata copertura assicurativa del costruttore, oltre che nel caso d’insolvenza del costruttore.
• I termini di escussione. La fideiussione può essere escussa:
  (a) a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi, qualora l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto e, in caso di fallimento, il curatore fallimentare non abbia comunicato la volontà di subentrare nel contratto preliminare;
  (b) a decorrere dalla data dell’attestazione del notaio di non aver ricevuto, entro la data dell’atto di trasferimento dell’immobile, la polizza assicurativa, sempre che l’acquirente abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto.
• Termine di efficacia. La fideiussione diviene inefficace nel momento in cui il fideiussore riceve dal costruttore, o da un altro dei contraenti, copia dell’atto di trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o copia dell’atto definitivo di assegnazione.

Quesito: Cosa accade se non vengono rispettate le nome sulla concessione edilizia? In argomento, la giurisprudenza ha precisato che in tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l’opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell’oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste (Cass. civ. sez. II, 22 ottobre 2019, n. 26952).

Quesito: Quando si verificano le responsabilità del costruttore? Nell’azione giudiziale promossa per l’eliminazione dei vizi e dei difetti dei beni immobili, la responsabilità del costruttore, disciplinata dall’articolo 1669 del c.c., si configura come una speciale forma di responsabilità extracontrattuale, ravvisabile in caso di rovina totale o parziale dell’immobile per vizio del suolo o difetto di costruzione, ovvero in presenza di gravi difetti che, pur non mettendo in pericolo la durata del bene, compromettono in modo considerevole la funzionalità o il godimento dell’edificio. Tali difetti consistono in quelle alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, in relazione alla sua funzione economica e secondo la sua natura. Trova, invece, applicazione la disciplina di cui all’articolo 1667 del c.c. ogni qualvolta i lamentati vizi dell’opera non incidano negativamente sugli elementi strutturali essenziali della stessa e, quindi, sulla sua solidità, efficienza e durata, ma solamente sul suo aspetto decorativo ed estetico, al punto che il manufatto, pur in presenza dei riscontrati difetti, rimanga integro quanto a funzionalità e uso cui sia destinato (Trib. Busto Arsizio, sez. III, 4 luglio 2019, n. 1057).

In conclusione, in caso di acquisto di immobili da costruire la figura del notaio è di fondamentale importanza in quanto la sua presenza garantisce: obbligo di consegna della fidejussione, nel preliminare, consegna della polizza assicurativa decennale, nel contratto di compravendita.

In proposito, la giurisprudenza amministrativa ha evidenziato che gli atti di alienazione degli immobili – in tutto o in parte abusivi o destinati in contrasto con le previsioni urbanistiche o con il titolo abilitativo che ne ha consentito la costruzione – non comportano la sostanziale sanatoria degli abusi commessi: gli aventi causa subentrano nella situazione dei loro danti causa e comunque possono verificare se acquistano un bene conforme alla legislazione vigente, se del caso rivolgendosi allo stesso notaio rogante il contratto (TAR Calabria- Reggio Calabria, sez. I, 22 luglio 2016, n. 824).