L’IVA sull’Acquisto della Prima Casa | Tutto ciò che devi Sapere
Diana della SpinaL’IVA sull’acquisto della prima casa è uno dei costi che gravano di più sul budget di chi sta per fare il grande passo da inquilino a proprietario. Però ottenere una detrazione dell’iva è possibile anche per il 2020. Nel nostro articolo sulle tasse dell’acquisto della prima casa nel 2020 ti abbiamo spiegato come tante delle agevolazioni disponibili per il 2019 continueranno anche l’anno prossimo. Oggi invece ti parliamo della detrazione dell’IVA sull’acquisto della prima casa.
Se non hai il tempo per leggere questo articolo fino alla fine, ecco le informazioni più importanti in pillole:
- l’IVA sull’acquisto della prima casa non è dovuta, se compri casa da un privato
- se compri casa da un’impresa di costruzioni, l’IVA va corrisposta nella misura del 4%, ma solo se l’impresa opera in regime IVA.
Queste sono le regole in linea di massima. Trovi più informazioni su quali imprese operano in regime IVA e quando più avanti in questo articolo.
L’IVA sull’Acquisto della Prima Casa
L’IVA, è l’imposta sul valore aggiunto. Si tratta di un’imposta che colpisce tutte le compravendite. Ma sull’acquisto degli immobili in generale, e soprattutto sull’acquisto della prima casa, la regola è leggermente diversa. Secondo Agenzia delle Entrate, la vendita di fabbricati ad uso abitativo è esente da IVA, se a vendere l’immobile è un’impresa di costruzioni che non assoggetta l’operazione all’IVA. Questa è la regola generale. La regola generale può cambiare in alcuni casi, dei quali di parliamo tra un attimo. In generale:
- l’acquisto della prima casa è esente da IVA se l’impresa costruttrice non sottopone la compravendita immobiliare a IVA
- l’IVA sulla prima casa è dovuta in misura del 4% se il costruttore sottopone la compravendita a IVA
- l’IVA sulla prima casa non è mai dovuta, se acquisti casa da un privato
Le regole sull’IVA sulla prima casa cambiano leggermente, quando l’acquisto ha luogo direttamente dall’impresa di costruzioni. Vediamo subito come.
L’IVA sull’Acquisto della Prima Casa dal Costruttore
In genere l’IVA sull’acquisto di una casa da un’impresa di costruzioni si applica in misura del 10%. Per l’acquisto della prima casa però è prevista un’aliquota ridotta del 4%. Questa aliquota è dovuta solo in alcuni casi:
- se compri la tua prima casa da un’impresa di costruzione, entro 5 anni dalla fine dei lavori
- se compri la tua prima casa da un’impresa che ha ripristinato il vecchio fabbricato, e l’acquisto ha luogo entro 5 anni dalla fine dell’intervento di ripristino
- se acquisti la prima casa da un’impresa, e l’immobile avrebbe dovuto essere destinato ad alloggio sociale, ovvero a casa popolare
- se l’impresa di costruzioni sceglie di assoggettare la compravendita ad IVA, ed esprime questa scelta nel preliminare o anche nel contratto di vendita vero e proprio.
Chi acquista casa senza godere delle agevolazioni sulla prima casa, di regola dovrebbe pagare un’aliquota IVA del 10% sul prezzo dell’immobile. Il caso di chi acquista un’appartamento di lusso, o anche un immobile iscritto nelle categorie catastali A/8 e A/9 è diverso. Sulla compravendita di questi immobili l’aliquota IVA balza al 22%.
L’IVA sull’Acquisto della Prima Casa da un Privato
Se invece acquisti la tua prima casa da un privato, la transazione non è soggetta all’IVA. Si tratta di una regola molto semplice. Ma per quale motivo chi compra la sua prima casa da un privato non deve pagare l’IVA?
Come ti abbiamo spiegato, l’IVA colpisce la creazione di valore aggiunto. Chi costruisce una casa partendo dal nulla usa cemento, mattoni, tondini di ferro ed altri materiali da costruzione. Ciascuno di questi materiali vale ben poco, ed ha un prezzo basso. Quando tutti questi materiali da costruzione sono messi insieme per formare una casa completa di tutti gli impianti, il loro valore cresce. E cresce perché sia l’impresa di costruzione che gli operai hanno contribuito il loro lavoro. Hanno creato un nuovo valore. Questo valore è tassato.
Quando compri casa da un privato, il proprietario precedente non aggiunge alcun nuovo valore all’appartamento. Almeno questo è ciò che dice Agenzia delle Entrate, che non assoggetta questa compravendita all’IVA.
Il Calcolo dell’Iva sull’Acquisto della Prima Casa
Il calcolo dell’IVA sull’acquisto della prima casa è molto semplice. Se compri da un privato, non devi nulla. Se invece compri da un’impresa che opera in regime IVA, la base imponibile è data dal prezzo dell’appartamento.
Quindi per calcolare l’IVA basta compiere un semplice calcolo percentuale. Ecco un esempio. Se la tua prima casa costa 300.000 Euro, il calcolo dell’IVA dovrà svolgersi secondo la formula
prezzo della casa * 4 / 100
ovvero
300.000 * 4 / 100
Il risultato di questo calcolo è 12.000. Quindi l’importo dell’IVA sulla prima casa sarà di 12.000 Euro, posto che l’acquisto avvenga da un’impresa.
Fai attenzione ad indicare sempre il prezzo che hai effettivamente pagato all’impresa sia nel contratto di compravendita che nella fattura. Se l’impresa di propone di fatturare un importo minore di quello che hai pagato, sei responsabile per pagare il 50% dell’IVA che è stata evasa al fisco. Se hai già comprato casa con l’IVA ridotta al 4%, ed hai dichiarato un prezzo minore, puoi sanare questa situazione entro 60 giorni dalla firma del contratto, presentando tutta la documentazione all’Agenzia delle Entrate. In questo caso è sempre necessario rivolgersi ad un commercialista, perché il Blog di Gromia fornisce informazioni utili, ma non si occupa di consulenza tributaria.
La Detrazione dell’IVA sull’Acquisto della Prima Casa nel 2019
Se stai pensando di comprare la tua prima casa entro la fine del 2019, potrai continuare a godere di questa agevolazione. Esistono vari tipi di bonus sulla prima casa. Alcune agevolazioni sono rinnovate di anno in anno, e purtroppo non sono più disponibili. Il caso dell’IVA però è diverso. Agenzia delle Entrate non ha revocato questa agevolazione, che continuerà ad essere valida fino al 31 dicembre 2019.
La Detrazione dell’IVA sull’Acquisto della Prima Casa nel 2020
Tante persone però prima di comprare casa preferiscono aspettare e riflettere. Soprattutto se devi acquistare il tuo primo appartamento, la scelta non è facile. Bisogna valutare le proposte dell’agenzia con attenzione, negoziare il mutuo ipotecario più vantaggioso con varie banche, ed occuparsi di tante altre incombenze.
Allo stesso tempo, molti si domandano se la detrazione dell’IVA sull’acquisto della prima casa sarà disponibile anche nel 2020. Finora Agenzia delle Entrate non ha ancora pubblicato la nuova guida per l’acquisto della prima casa. Nel frattempo. Questo significa che le detrazioni dell’IVA che sono vigenti continuano ad essere valide. Non sappiamo cosa succederà nei prossimi mesi. E’ possibile che questa e altre agevolazioni sull’acquisto della prima casa restino in vigore. Ma potrebbero anche esserci dei cambiamenti. Continua a seguire il nostro blog, e riceverai tutte le informazioni in tempo utile a prendere le tue decisioni.