Permuta immobiliare: come funziona e quali sono le tasse da pagare

Acquistare una casa più bella, praticamente a costo zero? Con la permuta immobiliare si può, basta scambiare la tua casa con quella di un’altra persona. Una pratica ancora poco diffusa in Italia ma che si sta diffondendo rapidamente e che comporta tanti vantaggi a fronte di pochi rischi.

Facciamo chiarezza su questa operazione immobiliare molto utilizzata nel caso di eredità ma sempre più popolare anche nelle compravendite tradizionali. Ecco quindi la nostra guida sulla permuta immobiliare, come funziona e quali sono le tasse da pagare. 

1. Che cos’è la permuta immobiliare
2. Permuta immobiliare, come funziona
3. Quali sono i vantaggi della permuta immobiliare
4. Tipologie di permuta immobiliare
5. Permuta immobiliare tra eredi
6. Permuta di terreno con immobile da costruire
7. Quali sono i rischi della permuta
8. Permutare una casa con mutuo
9. I costi e le tasse da pagare sulla permuta immobiliare

 

1. Che cos’è la permuta immobiliare

La permuta immobiliare è prevista dall’articolo 1552 del Codice Civile e consiste nello scambio di immobili tra due persone: “La permuta è il contratto che ha per oggetto il reciproco trasferimento della proprietà di cose, o di altri diritti, da un contraente all’altro.” 

Per poter procedere con una permuta occorre quindi che si incontrino le esigenze di un venditore e di un acquirente proprietari di immobili di valore non troppo distante, interessanti ciascuno all’immobile dell’altro. Se il valore dei due immobili differisce, andrà colmato il divario tramite il pagamento di un conguaglio. In base alla necessità o meno di integrare una somma di denaro allo scambio, si distinguono due categorie principali di permuta:

• Permuta pura: non prevede alcuna integrazione in denaro del valore immobiliare;
• Permuta con conguaglio: la differenza di valore tra i due immobili deve essere coperta con una somma stabilita dalle parti.

 

2. Permuta immobiliare, come funziona

Alla permuta immobiliare vengono applicate le norme previste dall’articolo 1555 per la vendita. Le due operazioni differiscono però per un aspetto fondamentale: nella permuta lo scambio non avviene dietro corrispettivo di un prezzo (permuta pura) ma tramite il reciproco trasferimento della proprietà di cose o della titolarità di altri diritti. Questa differenza sostanziale comporta anche minori costi nella permuta rispetto alla classica compravendita. 

Ma allora perchè la permuta immobiliare è ancora cosí poco diffusa? Gli indubbi vantaggi della permuta immobiliare si scontrano con un grande svantaggio. Se la permuta appare più conveniente e meno onerosa, d’altra parte è anche più difficile che si verifichino le condizioni per cui si possa effettuata: 

• il venditore deve voler alienare la propria casa ed individuare un acquirente a sua volta proprietario di un immobilie e che sia interessato nella casa del venditore.
• l’immobile deve essere privo di ipoteche o mutuo; questo rappresenta forse lo svantaggio più grande della permuta. Scopriremo più avanti nella nostra guida come permutare ua casa con mutuo.
• entrambe le parti devono quindi preferire l’altro immobile al proprio e i due immobili devono essere il più possibile dello stesso valore. Se cosí non fosse, per procedere con la trattativa occorrebbe pagare un conguaglio e quindi procedere con una permuta impura. Tale valore viene stabilito da un terzo soggetto ma potrebbe essere un ostacolo importante per la conclusione dell’accordo laddove il soggetto interessato non volesse pagarlo.

Tieni anche presente che, proprio come nella vendita, occorre stipulare un preliminare di permuta che indichi i termini e le condizioni che normano il passaggio dei beni. In questa fase verrà quindi stabilito il valore dell’eventuale conguaglio e si dovrà verificare che le case non siano gravate da mutui o ipoteche.

 

3. Quali sono i vantaggi della permuta immobiliare

A parte la difficoltà che si verifichino le condizioni precedentemente analizzate, la permuta immobiliare presenta un gran numero di vantaggi:

• La permuta della casa ti permette di risparmiare sulle spese notarili, dato che se vendessi un immobile e poi ne acquistassi un altro, dovresti stipulare due atti. Con la permuta invece si ottiene lo stesso effetto con un solo atto e le spese sono divise a metà tra le parti. 
• Le imposte sulla permuta vengono suddivise in egual misura tra le due parti e si paga una sola imposta di registro del 2% se si tratta di prima casa (oppure del 9%). A queste bisogna solo aggiungere le spese di visura, doppie in questo caso. 
• Se i due immobili hanno valore simile, i due proprietari hanno la possibilità di acquistare un nuovo immobile senza nessun conguaglio e senza dover accendere un mutuo.

 

4. Tipologie di permuta immobiliare

Esistono tre tipologia principali di permuta immobiliare, determinate a seconda dei soggetti protagonisti dello scambio:

• Permuta diretta, ovvero tra due soggetti privati. Un vantaggio importante dal punto di vista fiscale è che la permuta tra privati non è soggetta ad Iva. Inoltre,  le imposte per il trasferimento di proprietà vengono pagate solo sull’immobile di valore maggiore e le spese notarili conteggiate sulla stipula di un unico atto. La ripartizione di tasse e imposte è solitamente divisa equamente salvo diverso accordo fra le parti.
• Permuta in conto vendita, ovvero tra un privato ed un’azienda. Ad esempio, un soggetto decide di acquistare un’immobile di nuova costruzione e di cedere in cambio, all’impresa costruttrice, il suo immobile. L’imposta di registro si calcola sulla cessione del soggetto privato, mentre l’azienda deve versare la tassa ipotecaria, l’imposta di registro e l’imposta catastale (in totale circa 600 euro).
• La terza tipologia di permuta è quella tra soggetti giuridici titolari di partita IVA, come due aziende. Le tasse da pagare in questo caso sono: imposta di registro; due imposte ipotecarie; due imposte catastali; l’imposta di bollo; le tasse ipotecarie; tributi speciali catastali. Andremo a scoprire più in là nella nostra guida a quanto ammontano queste tasse.

 

5. Permuta immobiliare tra eredi

Nel caso di un immobile ereditato da più eredi, tra le soluzioni previste per dividere l’eredità in comune c’è anche la possibilità di scambiare le quote ereditarie tramite un atto di permuta. Ad oggi, questa è la situazione più comune di permuta.

Come funzioa? Viene tipulato un rogito notarile dove viene stabilito se si tratta di una permuta pura o se è previsto un conguaglio a favore del soggetto permutante. La tassazione rimane quella prevista per una qualsiasi permuta immobiliare: viene pagata l’imposta di registro solo sulla quota immobiliare più elevata (ma comunque non inferiore a 1000 euro) e le imposte ipotecarie e catastali (50 euro ciascuna).

 

6. Permuta di terreno con immobile da costruire

Nel caso di permuta di terreno con immobile da costruire abbiamo da una parte il proprietario del terreno e dall’altra l’impresa di costruzioni. In cambio del trasferimento della proprietà della sua area, il proprietario riceverà una o più unità immobiliari di futura costruzione.

Questa tipologia di contratto può essere qualificata come permuta di bene presente con bene futuro e prevede che la proprietà del suolo si trasferisce immediatamente, mentre quella delle unità immobiliari solo al momento della completata costruzione.

Per tutelarsi dai rischi di inadempienza o fallimento dell’impresa di costruzione, in genere il proprietario dell’area propone al costruttore di stipulare un contratto preliminare in cui si impegni a concludere il definitivo solo al momento della realizzazione dell’appartamento promesso.

Altre possibilità di tutela per il proprietario del terreno possono essere:

• l’inserimento di una clausola che differisce il trasferimento al momento dell’avvenuta costruzione dell’immobile; oppure la stipula di un contratto che prevede il trasferimento solo di una parte del suolo 
• prevedere che  in caso di mancata costruzione o consegna dell’appartamento, il costruttore debba pagare una somma di denaro garantita da una fideiussione;
• riservarsi un diritto di superficie in corrispondenza degli appartamenti di cui diventerà proprietario;
• stipulare un contratto con cui trasferisce solo una parte del suolo al costruttore, che dovrà realizzare l’appartamento nell’altra porzione dell’area che il proprietario mantiene per sé.

 

7. Quali sono i rischi della permuta

Il rischio principale della permuta tra privati è quello di trovarsi con un appartamento gravato da ipoteca o mutuo. Prima di poter procedere con la permuta occorre infatti liberare l’immobile da mutui e ipoteche, e questa operazione nasconde delle insidie e richiede tempi lunghi.

Nel caso di permuta in conto vendita tra un soggetto privato e un’impresa di costruzioni, entrambe le parti corrono dei rischi:

• il privato rischia di alienare il suo vecchio immobile e rimanere momentaneamente senza casa laddove l’immobile permutato non sia ancora completo;
• l’impresa costruttrice rischia invece di non riuscire a vendere l’appartamento più vecchio e di restare privo di liquidità. 

Occorre sottolineare che, se le due parti sono d’accordo e vengono inserire le tutele viste in precedenza all’interno del contratto, anche questi rischi si vanno ad annullare.

 

8. Permutare una casa con mutuo

Abbiamo più volte sottolineato in precedenza che la permuta immobiliare può avvenire solo a patto che gli immobili oggetto di permuta siano liberi da ipoteche e mutui. Nel caso sia presente un mutuo, va eliminato il vincolo mutuale prima di poter procedere con la permuta. Per poterlo fare, ci sono due possibilità:

• il vecchio proprietario estingue il debito verso la banca;
• il nuovo proprietario si accolla l’onere di sostenere il mutuo al posto del vecchio padrone dell’alloggio.

In questo secondo caso, il nuovo proprietario si accolla le spese per estinguere tutte le rate del mutuo, seguendo la logica del vecchio piano tariffario. In alternativa, potrebbe negoziare con l’istituto di credito che ha emesso il finanziamento un nuovo mutuo, possibilmente a delle condizioni più vantaggiose per lui. 

La scelta di subentrare nel mutuo del vecchio proprietario puo risultare vantaggiosa laddove la nuova casa abbia un valore superiore alla propria, per evitare di pagare il conguaglio.

Hai una casa con mutuo e sei indeciso tra la permuta e la vendita? Scopri anche come si vende una casa con mutuo per schiarirti le idee!

 

9. I costi e le tasse da pagare sulla permuta immobiliare

I costi della permuta immobiliare sono molto più bassi rispetto a quelli della vendita e l’acquisto di un immobile. 

Innanzitutto, la permuta diretta viene sancita con un unico atto notarile, e le relative spesse vanno suddivise tra i due soggetti. Ci sono poi alcune imposte da pagare che vanno sempre suddivise tra le due parti, il cui valore dipende dai contraenti. Nella permuta indiretta, invece, la vendita dei due immobili avviene mediante due transazioni separate.

Andiamo a scoprire nel dettaglio, in base alla tipologia di permuta, quali sono e a quanto ammontano queste imposte.

 

Dettaglio costi e vantaggi fiscali permuta tra privati

La permuta tra privati comporta una serie di vantaggi fiscali. Ad esempio, se la permuta coinvolge due abitazioni “prima casa” l’imposta di registro è solo del 2% e si applica sull’immobile dal valore maggiore (per un valore minimo di 1000 euro). Inoltre l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi speciali catastali sono nulli.

Se almeno uno dei due immobili è invece una seconda casa, l’imposta di registro sale al 9% (in tutti i casi, per i terreni agricoli l’imposta è al 12% e per gli immobili di lusso si sale fino al 22%). L’imposta ipotecaria e catastale sono del valore fisso di 50 euro e c’è l’esenzione dall’imposta di bollo.

 

Dettaglio costi permuta tra privato e azienda

Nel caso di permuta indiretta, vengono meno i vantaggi fiscali visti in precedenza. Se si tratta di una permuta tra un soggetto privato ed un’azienda, il privato andrà in questo caso a pagare un’imposta di registro del 9% e l’imposta catastale e ipotecaria sempre a 50 euro ciascuna. 

L’impresa andrà invece a pagare le imposte ipotecaria, catastale e di registro per un valore totale di circa 600 euro (200 euro ciascuna). Nel caso di immobili strumentali, le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura proporzionale rispettivamente del 3 e dell’1 per cento.

 

Dettaglio costi permuta tra due aziende

Nel caso di permuta tra due soggetti Iva, si applicano:

• un’imposta di registro in misura fissa di 200 euro,
• due imposte ipotecarie nella misura fissa di 200 euro ciascuna,
• due imposte catastali nella misura fissa di 200 euro ciascuna,
• un’imposta di bollo del valore di circa 230 euro,
• i tributi speciali catastali.

Nel caso di permuta di beni strumentali, le imposte ipotecaria e catastale si calcolano rispettivamente al 3% e all’1% del valore di ciascun bene immobile. 

 

Per riassumere: la permuta immobiliare come funziona? Conviene davvero? 

La permuta è un’operazione immobiliare che sta diventando sempre più popolare e che consiste nello scambio di abitazione tra due soggetti. La permuta può avvenire tra due soggetti privati (diretta), un soggetto privato e un’azienda oppure due soggetti titolari di partita Iva (in questi due casi si parla di permuta indiretta).

Uno dei vantaggi principali della permuta è che consente di racchiudere in un unico atto la vendita e l’acquisto di un immobile, riducendo i costi. In base alla tipologia di permuta, si andranno a stabilire costi e tasse di importi diverse, con un vantaggio fiscale per la permuta tra due soggetti. 

Il vantaggio principale della permuta è che consente di acquistare un nuovo immobile senza dover pagare alcun prezzo (permuta pura), oppure dovendo pagare un conguaglio (permuta impura) laddove i due immobili abbiano valore diverso.

Nel caso in cui l’immobile con valore maggiore sia gravato da un mutuo, il nuovo proprietario può decidere di accollarsi il precedente mutuo ed evitare di pagare il conguaglio. Ad ogni modo, per poter essere permutati gli immobili devono essere precedentemente svincolati da eventuali mutui e ipoteche.

La permuta presenta pochi rischi anzi, se non vi sono ipoteche sull’immobile, la permuta tra privati non ne presenta nessuno. Qualche rischio in più si predenta nel caso di permuta di bene presente con bene futuro in cui il soggetto privato rischia che l’azienda costruttrice fallisca o che comunque non termini la costruzione. Abbiamo però visto che ci sono molte possibilità di tutela per ridurre i rischi anche in questo caso.

Per concludere, la permuta immobiliare è un’operazione conveniente per chi abbia l’esigenza o la voglia di cambiare la propria casa. La difficoltà è quella di trovare un altro soggetto che voglia permuta il proprio immobile e che i due immobili abbiano valori simili. 

Se dovessero avvenire queste condizioni, il consiglio è quello di non esitare e rivolgersi ad un agente immobiliare per concludere al meglio l’operazione.