Affitto con riscatto: cos’è, come funziona, pro e contro

L’affitto con riscatto (o rent to buy) è un contratto con cui entri subito nella casa pagando un canone e hai il diritto di comprarla entro una data stabilita: una parte di ogni canone viene scalata dal prezzo finale. È regolato dall’articolo 23 del decreto legge 133/2014 (il decreto “Sblocca Italia”), va firmato davanti al notaio e trascritto nei registri immobiliari. Se alla fine non compri, il proprietario ti restituisce solo la quota di acconti che avete concordato nel contratto. Aggiornato al 7 novembre 2026.

È una formula pensata per chi oggi non ha l’anticipo o il mutuo per comprare e per chi vuole vendere una casa che fatica a trovare acquirenti. In questa guida trovi come funziona passo per passo, le differenze con contratti simili, le tasse secondo l’Agenzia delle Entrate, un esempio con i numeri e i rischi per entrambe le parti.

Cos’è l’affitto a riscatto in parole semplici

L’articolo 23 del DL 133/2014 parla di “contratti di godimento in funzione della successiva alienazione di immobili”. Sono contratti, diversi dal leasing, che prevedono tre elementi:

• la consegna immediata della casa a chi la abiterà (il conduttore), dietro pagamento di un canone;
• il diritto del conduttore di comprarla entro un termine fissato;
• l’imputazione al prezzo di una parte del canone, nella misura indicata nel contratto.

In pratica il canone ha due anime: una parte paga l’uso della casa, come un affitto; l’altra è un acconto sul prezzo. Il conduttore ha un diritto, non un obbligo: può decidere di non comprare. “Affitto con riscatto”, “affitto a riscatto” e “rent to buy” indicano, nel linguaggio comune, lo stesso contratto.

Come funziona il rent to buy, passo per passo

1. Accordo sulle condizioni: prezzo di vendita, durata, importo del canone e quota imputata al prezzo, quota da restituire se il conduttore non compra (la legge obbliga a indicarla, articolo 23, comma 1-bis), numero di canoni non pagati che fa scattare la risoluzione.
2. Firma dal notaio e trascrizione: il contratto si trascrive come un contratto preliminare (articolo 2645-bis del Codice civile), quindi serve un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. La trascrizione rende il contratto opponibile ai terzi e i suoi effetti durano per tutto il contratto, fino a un massimo di dieci anni (articolo 23, comma 3).
3. Registrazione all’Agenzia delle Entrate e pagamento delle imposte (vedi più avanti).
4. Periodo di godimento: abiti la casa e paghi i canoni. Si applicano, in quanto compatibili, alcune regole dell’usufrutto: la manutenzione ordinaria è a carico del conduttore e le riparazioni straordinarie a carico del proprietario (articoli 1004 e 1005 del Codice civile, richiamati dall’articolo 23).
5. Esercizio del diritto di acquisto: entro il termine firmi il rogito, paghi il saldo (prezzo meno acconti) e diventi proprietario. Se il proprietario si rifiuta di vendere, puoi chiedere al giudice una sentenza che produca gli effetti del contratto (articolo 2932 del Codice civile).
6. Se non compri: restituisci la casa e ricevi indietro la quota degli acconti fissata nel contratto.

Cosa succede se qualcuno non rispetta i patti

• Se il conduttore non paga: il contratto si risolve quando restano non pagati, anche non di fila, un numero minimo di canoni scelto dalle parti, che non può essere inferiore a un ventesimo del totale. Il proprietario riprende la casa, anche con il procedimento di convalida di sfratto, e trattiene tutti i canoni a titolo di indennità, salvo patto diverso (articolo 23, commi 2 e 5).
• Se è il proprietario a non rispettare il contratto: deve restituire la parte dei canoni imputata al prezzo, maggiorata degli interessi legali (articolo 23, comma 5).
• Se il proprietario fallisce, il contratto prosegue (articolo 23, comma 6).

Rent to buy, locazione con patto di futura vendita e vendita con riserva di proprietà

Sono tre contratti che si somigliano, ma che si comportano in modo molto diverso quando qualcosa va storto. Ecco il confronto:

	Rent to buy (art. 23 DL 133/2014)	Locazione con patto di futura vendita	Vendita con riserva di proprietà
Com’è fatto	Godimento immediato più diritto di acquisto	Contratto di affitto più contratto preliminare di compravendita	Compravendita pagata a rate
Obbligo di comprare	No, il conduttore può rinunciare	Sì, entrambe le parti sono vincolate	Sì, è già una vendita
Quando diventi proprietario	Al rogito, se eserciti il diritto	Al rogito definitivo	Con il pagamento dell’ultima rata (art. 1523 c.c.)
Spese e rischi durante il contratto	Si applicano, in quanto compatibili, le regole dell’usufrutto su inventario, garanzia e spese (artt. 1002-1007 c.c.)	Regole della locazione	I rischi passano al compratore dalla consegna (art. 1523 c.c.)
Trascrizione	Sì, con effetti fino a 10 anni	Il preliminare si trascrive; gli effetti cessano entro un anno dalla data fissata per il definitivo e comunque entro tre anni (art. 2645-bis c.c.)	Secondo le regole della compravendita
Se chi compra non paga	Risoluzione dopo almeno 1/20 dei canoni non pagati; i canoni restano al proprietario salvo patto diverso	Regole generali dell’inadempimento	Una sola rata non superiore a un ottavo del prezzo non basta per la risoluzione; in caso di risoluzione il venditore restituisce le rate, salvo un equo compenso per l’uso (artt. 1525 e 1526 c.c.)

La differenza chiave è l’obbligo: nel rent to buy compri solo se vuoi; con il patto di futura vendita ti impegni fin dall’inizio. Il rent to buy non va confuso nemmeno con il leasing immobiliare, che la legge esclude espressamente dall’articolo 23 e in cui l’immobile viene acquistato da una società di leasing.

Le tasse sull’affitto con riscatto

Le regole fiscali le ha chiarite l’Agenzia delle Entrate con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015. Il principio è semplice: la parte di canone che paga l’uso della casa è trattata come un affitto, la parte imputata al prezzo come un acconto sulla vendita. Ecco cosa succede quando il proprietario è un privato:

Fase	Cosa si paga	Fonte
Durante il contratto, quota di godimento	Imposta di registro del 2% sul canone, pagabile anno per anno; per il proprietario è reddito da fabbricati con le regole delle locazioni, con possibilità di optare per la cedolare secca se ricorrono i requisiti	Circolare 4/E/2015, par. 3.2
Durante il contratto, quota di acconto	Imposta di registro proporzionale sugli acconti, che poi si scala dall’imposta dovuta al rogito. La circolare del 2015 indicava il 3%; per i preliminari stipulati dal 2025 l’imposta su caparre e acconti è diventata dello 0,5%	Circolare 4/E/2015, par. 3.2.2 e 4.2.2; circolare 2/E/2025
Al rogito, se compri da privato	Registro del 2% con agevolazioni prima casa o del 9% senza, minimo 1.000 euro; imposte ipotecaria e catastale di 50 euro ciascuna	Agenzia delle Entrate, scheda prima casa
Al rogito, per il proprietario	Le quote di acconto diventano parte del prezzo: sono tassate come plusvalenza solo se la vendita avviene entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione	Circolare 4/E/2015, par. 4.2.1

Un punto su cui fare attenzione: la riforma dell’imposta di registro in vigore dal 2025 (decreto legislativo 139/2024, illustrata nella circolare 2/E del 14 marzo 2025) ha unificato allo 0,5% l’imposta su caparre e acconti nei contratti preliminari. Nei documenti dell’Agenzia che abbiamo consultato non c’è un chiarimento specifico su come questa novità si applichi agli acconti del rent to buy: chiedi al notaio quale aliquota applica al tuo contratto.

Se il proprietario è un’impresa (per esempio un costruttore), entra in gioco l’IVA: la circolare 4/E prevede le aliquote del 4% per chi ha i requisiti prima casa, del 10% per le altre abitazioni non di lusso e del 22% per le categorie A/1, A/8 e A/9. Per l’IMU, fino al rogito paga il proprietario: l’imposta è dovuta dal proprietario o dal titolare di un diritto reale, non dall’occupante. Per approfondire le regole sui redditi da affitto leggi la nostra guida alla cedolare secca e quella sulla plusvalenza immobiliare.

Esempio numerico di affitto con riscatto

Vediamo un caso ipotetico, con numeri tondi scelti per rendere chiaro il meccanismo (non sono valori di mercato):

Voce	Importo
Prezzo di vendita concordato	200.000 euro
Durata del contratto	5 anni (60 mesi)
Canone mensile	1.000 euro, di cui 600 per il godimento e 400 di acconto
Acconti versati in 5 anni	400 × 60 = 24.000 euro
Saldo da pagare al rogito	200.000 − 24.000 = 176.000 euro
Canoni non pagati che fanno scattare la risoluzione (minimo di legge)	60 ÷ 20 = 3 canoni
Quota restituita se non compri (esempio di patto: 50% degli acconti)	12.000 euro

Al rogito il conduttore chiede un mutuo di 176.000 euro, cioè l’88% del prezzo: avere già versato 24.000 euro e cinque anni di pagamenti regolari aiuta a presentarsi in banca, ma non garantisce il finanziamento. Se la banca dice no e il contratto non prevede altro, il conduttore lascia la casa e recupera solo i 12.000 euro pattuiti.

Sul fronte delle imposte al rogito, con le agevolazioni prima casa e la regola del prezzo-valore la base è il valore catastale, cioè la rendita catastale × 1,05 × 110. Con una rendita di 800 euro: 800 × 1,05 × 110 = 92.400 euro, e un’imposta di registro del 2% pari a 1.848 euro, da cui si scala l’imposta già pagata sugli acconti; si aggiungono 50 euro di imposta ipotecaria e 50 di catastale (fonte: guida dell’Agenzia delle Entrate sull’acquisto della casa, ottobre 2025).

Pro e contro per chi compra

Vantaggi:

• entri subito nella casa che vuoi comprare e blocchi il prezzo;
• accumuli l’anticipo un mese alla volta, invece di doverlo avere tutto subito;
• puoi “provare” la casa e la zona prima di impegnarti;
• la trascrizione ti protegge da vendite, ipoteche o pignoramenti successivi a carico del proprietario.

Svantaggi e rischi:

• il canone è di solito più alto di un affitto normale, perché include l’acconto;
• se alla fine non ottieni il mutuo o cambi idea, recuperi solo la quota di acconti scritta nel contratto, che può essere anche bassa;
• il prezzo è fissato oggi: se il mercato scende, potresti pagare più del valore della casa al momento del rogito;
• pochi canoni non pagati (almeno un ventesimo del totale, ma il contratto può prevederne di più) bastano per perdere casa e canoni versati;
• prima di firmare verifica che sulla casa non ci siano ipoteche o pignoramenti e che sia in regola: è la stessa verifica che faresti per un acquisto.

Pro e contro per chi vende

Vantaggi:

• allarghi il numero di possibili acquirenti, includendo chi oggi non ha l’anticipo;
• incassi subito un canone, di solito più alto di un affitto ordinario perché comprende l’acconto;
• se il conduttore smette di pagare puoi risolvere il contratto e, salvo patto diverso, trattenere i canoni.

Svantaggi e rischi:

• resti proprietario fino al rogito: paghi IMU e riparazioni straordinarie;
• la casa è “bloccata” a un prezzo fisso per anni, anche se il mercato sale;
• se il conduttore non compra, devi restituire la quota di acconti pattuita e ritrovare un acquirente;
• se vendi entro cinque anni dall’acquisto, la plusvalenza (acconti compresi) può essere tassata.

Prima di proporre un rent to buy, chiediti se la casa si venderebbe a quel prezzo anche con un acquisto tradizionale: una valutazione basata su dati reali ti aiuta a fissare un prezzo credibile per oggi e per i prossimi anni.

Checklist prima di firmare

• Prezzo, durata e termine entro cui esercitare il diritto di acquisto.
• Quota di ogni canone imputata al prezzo e quota da restituire se non compri (obbligatoria per legge).
• Numero di canoni non pagati che fa scattare la risoluzione (non meno di 1/20 del totale).
• Chi paga manutenzione ordinaria, straordinaria e spese condominiali.
• Visure, ispezione ipotecaria e conformità della casa.
• Atto dal notaio, trascrizione e registrazione con l’imposta corretta.
• Una prequalifica del mutuo già all’inizio, per sapere se al termine potrai ottenerlo.

In sintesi

• Il rent to buy (art. 23 DL 133/2014) ti dà la casa subito e il diritto, non l’obbligo, di comprarla; parte del canone è un acconto sul prezzo.
• Va fatto dal notaio e trascritto: la protezione dura per tutto il contratto, fino a dieci anni.
• Se non compri recuperi solo la quota di acconti pattuita; se non paghi almeno 1/20 dei canoni il contratto si risolve.
• Fiscalmente la quota di godimento è un affitto, quella di acconto un anticipo sul prezzo (circolare 4/E/2015).
• È diverso dalla locazione con patto di futura vendita (obbligo di comprare) e dalla vendita con riserva di proprietà (vendita a rate).

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Domande frequenti sull’affitto con riscatto