Riforma del Catasto: Come Andrà a Incidere sulle Tasse?

Dopo una lunga querelle politica, è stata approvata lo scorso mese la riforma del catasto. Un provvedimento che punta a fare emergere gli immobili “fantasma” e ad adeguare entro il 2026 le rendite catastali ai valori di mercato. 

Anche se la legge delega esclude ripercussioni fiscali dirette, la riforma potrebbe interessare 39 milioni di persone e 1,5 milioni di società. Sono in molti quindi a temere che tale ridefinizione dei valori immobiliari potrebbe causare inevitabili ricadute sulle imposte dovute sugli immobili.

Capiamo meglio in cosa consiste questa riforma, perchè si è ritenuta necessaria e se effettivamente produrrà effetti significativi sulle tasse sulla casa.

 

Cos’è il catasto e perché serve una riforma

Il Catasto rappresenta l’inventario di tutti i beni immobili presenti sul territorio italiano. La registrazione di un bene immobile al catasto consente di poterne calcolare la rendita catastale. Questa rappresenta il valore fiscale sul quale si vanno poi a calcolare le tasse sulla proprietà e le operazioni immobiliari.

Il sistema catastale attuale è basato sulle tariffe di estimo e l’ultima riforma è avvenuta negli anni ’80. Questo significa che il criterio degli estimi è fisso da circa quarant’anni e non può, quindi, rispecchiare la realtà attuale del mercato.

Dato che le rendite catastali non sono più allineate con il reale valore delle case, sono sbagliate anche le imposte patrimoniali che i contribuenti pagano sui propri immobili. Alcuni contribuenti pagano meno imposte sulla casa di quelle che pagherebbero se il catasto fosse aggiornato, mentre altri ne pagano di più.

In questo contesto, diventa quindi fondamentale introdurre dei nuovi meccanismi per stabilire le rendite catastali, che ne consentano una revisione periodica e che consentano una corretta stima del valore fiscale di un immobile e quindi delle relative imposte.

Per questo motivo, e per fare emergere circa 1,2 milioni di immobili non censiti al catasto, il governo ha quindi necessariamente spinto verso questa riforma del catasto nel corso degli ultimi anni.

Secondo alcune stime, in questo modo si potranno andare a recuperare almeno 6 miliardi di euro di evasione fiscale, dato che tutti gli immobili ‘fantasma’ non pagano le tasse e molte unità immobiliari di valore pagano meno del dovuto.

 

In cosa consiste e quali sono gli obiettivi della riforma del catasto

Gli obiettivi della riforma del catasto sono principalmente due:

1. Avere un quadro aggiornato del patrimonio immobiliare, al fine di contrastare irregolarità e abusi. In particolare, si prevede che l’esecutivo predisponga degli strumenti che facilitino e accelerino l’individuazione e la corretta classificazione di immobili attualmente non censiti o non aggiornati alla situazione attuale, terreni edificabili accatastati come agricoli e immobili abusivi.
2. La caccia agli immobili fantasma si affiancherà dal 1° gennaio 2026 alla determinazione del valore patrimoniale degli immobili e ad una rendita attualizzata ai valori di mercato. Parametri che in ogni caso non saranno utilizzati per il calcolo delle tasse sulla casa. 

Per svolgere queste funzioni, si andranno anche a prevedere degli strumenti e modelli organizzativi volti a favorire la condivisione telematica di dati e documenti tra l’Agenzia delle entrate e i competenti uffici dei comuni.

 

I quattro principi e criteri direttivi della riforma del Catasto

L’integrazione delle informazioni presenti nel Catasto dei fabbricati, andrà resa disponibile da parte del governo dal 1° gennaio 2026. Tale integrazione dovrà essere svolta seguendo 4 principi e criteri direttivi di base:

1. Le  informazioni rilevate non devono essere utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi né per finalità fiscali;
2. A ciascuna unità immobiliare deve essere attribuita una rendita catastale aggiornata e un valore patrimoniale aggiornato in base ai valori di mercato;
3. Il valore patrimoniale e la rendita catastale devono essere adeguati periodicamente in base all’andamento del mercato immobiliare;
4. Per le unità immobiliari d’interesse storico o artistico, sono previste riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario. In questo modo si tiene conto dei più gravosi oneri di manutenzione e conservazione e alle complessità di gestione a livello legislativo. Questo non andrà però ad incidere sulla determinazione della base imponibile delle imposte.

 

Tasse sulla casa: cosa cambia con la riforma del catasto

La maggiore preoccupazione riguardo a questa riforma è che il passaggio dal sistema di calcolo delle rendite basato sul numero di vani rispetto a quello dei metri quadri possa far aumentare tasse e redditi patrimoniali.

Come dimostrano i principi appena analizzati, la riforma mira a far emergere gli abusi edilizi, e non ad aumentare le tasse sulla casa. Il primo criterio è proprio quello che le nuove rilevazioni non vadano ad influire sulla base imponibile per il calcolo della tasse. Naturalmente, nel caso di situazioni di irregolarità, potrà verificarsi un aumento delle tasse sulla casa, ma si tratta di tasse dovute, non di un aumento. 

Alla mappatura degli immobili si affiancherà l’aggiornamento della rendita catastale. La rendita verrà completata dal valore patrimoniale e da una rendita attualizzata in base ai valori di mercato, aggiornati periodicamente. Per garantire la stessa tassazione anche dopo la revisione degli estimi sono previsti dei meccanismi di compensazione, come ad esempio l’utilizzo di coefficienti di moltiplicazione calmierati per il calcolo delle imposte.

Per chi si oppone alla riforma, occorre anche pensare che ci vogliono almeno cinque anni per la revisione degli immobili e del loro reale valore di mercato. La riforma inizierà infatti a produrre i suoi effetti solo da inizio 2026.

A quel punto, nei casi di immobili regolarmente accatastati non ci saranno alcune implicazioni al livello tasse. Nei casi di irregolarità invece le tasse andranno probabilmente ad aumentare, ma sono tasse dovute.

Una precisazione importante è che queste nuove informazioni non verranno utilizzate per la determinazione della base imponibile dei tributi né per finalità fiscali. Una garanzia che le nuove risultanze del catasto non andranno ad influire a livello fiscale e quindi non incideranno sulle tasse che paghiamo.