Il Calcolo del Valore di un Immobile in Base all’Affitto

In questa miniguida ti spieghiamo come viene effettuato il calcolo del valore del tuo immobile partendo dall’affitto. Per stimare il valore del tuo appartamento esistono due metodi:

• il metodo comparativo. Questo metodo è il più semplice, e ti aiuta a capire quanto vale il tuo immobile rispetto ad immobili simili, ubicati nella stessa zona
• il metodo reddituale. Questo metodo è utile per capire quanto vale il tuo immobile come investimento. Il valore dell’immobile è dato dall’affitto che puoi richiedere, e dalla rendita che il tuo immobile può generare, escluso il rischio, ad esempio la morosità

Entrambe i metodi sono abbastanza complessi, e di solito il calcolo del valore di un immobile partendo dall’affitto viene svolto da un perito immobiliare anziché dal proprietario. Però capire come funziona il calcolo della redditività della tua casa è sempre utile, soprattutto se stai pensando di venderlo.

Come Calcolare il Valore del Tuo Immobile Partendo dall’Affitto

La formula per calcolare il valore del tuo appartamento in base all’affitto è:

prezzo annuo dell’affitto / saggio di interesse = valore dell’immobile

hai notato come via via che gli interessi scendono il valore delle case continua ad aumentare? E’ ovvio: più il divisore, ovvero il saggio di interesse, diminuisce, più il quoziente della divisione aumenta.

Ma facciamo subito un esempio di calcolo. Possiedi un bilocale centralissimo a Milano. Il bilocale è ben arredato, con ottime finiture, si trova in una zona esclusiva, e dati i prezzi di mercato ti rende 1.200 Euro al mese.

1.200 * 12 = 14.400

14.400 è il rendimento annuo del tuo immobile. Si intende che il tuo appartamento rende questa somma solo se è affittato per tutto l’anno. Ma non importa, poiché qui stiamo compiendo una stima. Quindi di fatto la situazione contrattuale del tuo bilocale può anche essere diversa, con l’appartamento sfitto. o occupato solo per una parte dell’anno. Ai fini del calcolo del valore non cambia nulla.

Per comprendere qual è il valore dell’immobile in base all’affitto adesso dobbiamo considerare il tasso di interesse. Il tasso di interesse che utilizziamo non è il tasso di interesse ufficiale della Banca di Italia.

Il tasso di interesse si ottiene con la formula:

Interesse = C1 + C2 + C3 / P1 + P2 + P3

C1, C2 e C3 indicano il reddito ricavato dal canone di affitto dei comparables. I comparables sono un campione di immobili che vengono confrontati al tuo. Il valore del canone di affitto di questo campione di immobili è rilevato compiendo una ricerca di mercato. P1, P2, e P3 indicano il prezzo di vendita di tutti gli appartamenti inclusi nel campione.

Questi valori devono anche essere ponderati per la superficie in metri quadri, perché è chiaro che se vogliamo confrontare un bilocale di 40 metri quadri con un appartamento di lusso di 150 metri quadri, sarà necessario compiere tutta una serie di aggiustamenti.

Sia le ricerche di mercato che la ponderazione dei valori dei comparables in base alla superficie dell’appartamento sono compiute da professionisti esperti nella valutazione immobiliare. Si tratta di operazioni molto complesse.

Ma per capire come funziona il calcolo del valore dell’immobile partendo dall’affitto, facciamo finta di aver già compiuto tutte le ricerche di mercato e le ponderazioni. Abbiamo calcolato il saggio di capitalizzazione, che è pari allo 0,0308%

Troppo basso? Niente affatto. Ricorda che dobbiamo fare una divisione, quindi minore è il divisore, maggiore è il quoziente che ottieni, ovvero il valore del tuo appartamento.

Rendimento = Saggio di Interesse * Capitale

e partendo dall’affitto vogliamo calcolare il capitale, cioè il valore del tuo immobile. Il capitale è uguale a

14.400 / 0,0308% = 467,532

se arrotondiamo questo valore abbiamo 467.532 Euro. Abbiamo capitalizzato il reddito del tuo immobile, ottenendo una stima del valore di mercato.

Ti sembra una stima troppo alta? A noi no, perché a Milano i prezzi di un trilocale oscillano intorno ai 480.000 Euro, e nel nostro esempio abbiamo scelto un appartamento molto centrale, ben rifinito, e quindi di un certo valore.

Ma calcoliamo il rendimento annuo del tuo investimento. Se il valore stimato del tuo bilocale è di 467.532 Euro, e l’affitto annuo è pari a 14.400 Euro, il rendimento annuo è del 3%. Si tratta del rendimento al lordo delle tasse, imposte, e di eventuali costi per la manutenzione straordinaria.

Tutti questi calcoli sono calcoli di massima. Si tratta di stime che vanno corrette in base a tanti altri fattori:

• il rendimento annuo del tuo immobile può scendere se scegli di affidarti ad un’agenzia immobiliare tradizionale. Perché se cerchi un nuovo inquilino dovrai pur sempre versare un paio di mensilità all’agenzia. Quindi anziché 14.400 Euro annui il rendimento del tuo appartamento sarà di soli 12.000 Euro
• il rendimento annuo dell’appartamento varia anche in base al regime fiscale che hai scelto. Se hai optato per il regime di cedolare secca, potrai godere di agevolazioni sulla tassazione del tuo reddito. Se invece hai scelto l’affitto a canone libero, queste agevolazioni non saranno disponibili

Il calcolo del valore di un immobile in base all’affitto non è semplice come sembra. Inoltre ogni appartamento è un caso diverso, che va valutato con attenzione. Noi qui ti abbiamo spiegato come il calcolo funziona in linea di massima. per farti capire come un professionista riesce a stimare il valore del tuo immobile, basandosi sull’affitto.

Quando Si Usa il Metodo Comparativo?

Il metodo comparativo può essere usato sempre, però è più utile per chi vuole valutare un appartamento di grande valore, in un mercato dove i prezzi crescono molto rapidamente. Ad esempio, puoi usare questo metodo se sei proprietario di un appartamento di lusso in un mercato come Milano, o in qualsiasi grande città, dove i prezzi sono in crescita continua.

Se invece stai pensando di comprare o vendere monolocale o un bilocale in provincia, questo metodo non è consigliabile, perché da valori minori.

Quando Si Calcola il Valore di un Immobile Partendo dall’Affitto?

Il metodo reddituale è più utile da usare per valutare immobili dal valore medio, che si vuole acquistare per ottenere un reddito. Questo metodo è consigliabile per chi possiede monolocali e bilocali, ma anche tutti gli appartamenti normali.

Se hai messo da parte un gruzzoletto, e stai pensando di comprare una seconda o una terza casa da dare in affitto, il metodo reddituale ti aiuta a capire il rendimento percentuale del tuo investimento. Si tratta di un calcolo utile per comprendere se comprare casa conviene veramente rispetto ad un investimento di altro tipo. Secondo noi il mattone è un investimento sempre più sicuro dei titoli azionari, per non parlare delle operazioni di trading, però la scelta del migliore investimento dipende sempre e solo dalle tue esigenze.